分層產權與物業管理
常年大會投票之前，怎麼看懂你那棟樓的財務報表
經審計的賬目必須在每一次常年大會上提呈，而賬目副本連同核數師報告，必須隨會議通知在至少 14 天前送到你手上（附表二第 7(7)、12(1) 及 12(3)(b) 段）。本文告訴你投票之前該看賬目裡的哪幾行。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 對自己繳的費用有疑問的業主，以及在下訂之前想算清楚高樓持有成本的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
賬單上那個數字
下面要講清楚的問題是：審計報表裡有五行數字，能告訴你這棟樓財務上撐不撐得住。大多數業主一行都沒看過。 業主為管理費吵個不停，而大部分爭議在法定依據擺上桌之後就消失了。
法令要求這棟樓必須做出來的東西
共管機構必須依第 23 條設立並維持維修賬戶，依第 24 條設立儲備金賬戶。管理機構則依第 60 和 61 條做同樣的事。兩者都必須每年對這些賬戶進行審計——JMB 的義務寫在第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 條，MC 寫在第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 條以及附表二第 7(10) 段。核數師必須是由該機構或其委員會委任的認可公司核數師。這些都不是可做可不做的事，一棟拿不出經審計賬目的樓，不只是「管理散漫」——它是在違法。
在被要求投票之前 14 天，你就該拿到
附表二第 7(7) 段要求經審計的賬目必須編制並在每一次常年大會上提呈。第 12(1) 和 12(3)(b) 段要求經審計賬目副本連同核數師報告隨大會通知一併送出，而通知必須在會議前至少 14 天送達所有業主；第 22(2) 條把同一套規則適用於共管機構。這十四天的窗口本身就是重點——它的存在，是為了讓業主帶著讀過的數字走進會場，而不是讓賬目在開會當天才擺上桌、十分鐘內表決通過。
真正要看的五行數字
第一，收繳率：應收管理費總額對比實收總額。一棟實收遠低於應收的樓，不管預算寫得多好看，都是在靠借來的時間運作。第二，欠費總額及其賬齡——超過十二個月的欠款，通常就是永遠收不回來的欠款。第三，儲備金餘額，要對照電梯、屋頂和外牆油漆的年限來讀。第四，最大的單項支出，在多數項目裡是保安費，以及它過去三年怎麼變的。第五，有沒有日常維修被記進儲備金——那超出了第 11(4)、24(2) 和 51(2) 條允許的用途。
如果賬目根本沒送來，該怎麼辦
如果大會通知送來時沒有附上經審計賬目和核數師報告，請在會議之前書面提出，不要等會後才說。這項要求寫在附表二第 12(1) 和 12(3)(b) 段，不是形式主義——一項在業主從未收到賬目的情況下通過的決議，是一項帶著程序瑕疵的決議。如果賬目根本就沒有經過審計，那是另一項違規，分別違反第 21(1)(g)／26(1)(b) 條或第 59(1)(g)／62(1)(b) 條，這件事可以去問建築物專員。
拿你自己那棟樓核對一遍
在依據本文任何內容行動之前，先向管理層索取最新的審計賬目、目前每份額單位的收費率和儲備金餘額。費率和樓宇成本因樓而異，但法定框架不會變。
買家檢查清單
共管機構和管理機構都必須設立並維持維修賬戶和儲備金賬戶（JMB 依第 23、24 條；MC 依第 60、61 條），每年由一名認可公司核數師審計，並在每一次常年大會上提呈經審計的賬目。賬目和核數師報告必須隨大會通知，在會議前至少 14 天送出。
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| 1 | 確認大會通知在會議前至少 14 天送達，並附有經審計賬目和核數師報告。 |
|---|---|
| 2 | 把應收管理費總額和實收總額對比，算出真實的收繳率。 |
| 3 | 讀欠費的賬齡結構，不要只看欠費總額。 |
| 4 | 把儲備金餘額對照電梯、屋頂和外牆油漆的年限來讀。 |
| 5 | 掃一遍儲備金的支出項，看有沒有日常維修——那超出第 11(4)、24(2) 和 51(2) 條的允許範圍。 |
| 6 | 如果賬目沒有經認可公司核數師審計，在投票之前提出，不要等投完票。 |
常見問題
樓宇的賬目一定要審計嗎？
要，每年一次，由認可公司核數師審計——JMB 依第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 條，管理機構依第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 條以及附表二第 7(10) 段。
我什麼時候有權看到經審計的賬目？
經審計賬目副本連同核數師報告必須隨大會通知一併送出，並在會議前至少 14 天送達所有業主——附表二第 12(1) 和 12(3)(b) 段。
樓宇必須設哪些賬戶？
維修賬戶和儲備金賬戶——共管機構依第 23 和 24 條，管理機構依第 60 和 61 條。
如果賬目在開會當天才擺上桌呢？
那不符合附表二的 14 天要求。請在會議之前書面提出；一項在業主從未收到賬目的情況下通過的決議，帶有程序瑕疵。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
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儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
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Lewis 總結
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不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
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Lewis 總結
拒繳管理費是唯一一種註定無效的抗議方式，因為欠費同時會取消你進管委會和投票的資格——而那恰恰是你要用來解決問題的兩個槓桿。先繳、保留異議，然後去仲裁庭或常年大會上爭——在那裡你還有身份。
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