法律與買賣合約
大馬租約必備條款：2026年最新印花稅計算與法律保障指南
深入瞭解2026年馬來西亞租約的法律框架。掌握最新的 MyTax 電子印花稅系統、取消免稅額後的計算公式，以及在缺乏統一住宅租賃法令的情況下如何自我保護。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
我經常告訴我的客戶：千萬不要隨便從網上下載一份10令吉的模板就直接簽字。因為目前房屋及地方政府部（KPKT）的《住宅租賃法令》仍處於草案階段，我們只能依賴《1950年合同法令》和《1950年特定救濟法令》等拼湊而成的舊法。如果你的合同裡沒有寫明押金退還的具體期限（市場慣例是14天內），或者沒有明確轉租規則，發生糾紛時沒有任何現成法條能直接幫你。另外要特別注意，自2026年1月起，舊的 STAMPS 網站已停用，必須通過 MyTax 的電子印花稅系統進行自我評估申報。
在填寫 BNDS 表格時，一定要輸入年租金而不是月租金。如果你租的是每月2,500令吉的公寓，租期2年，年租金為30,000令吉，除以250後剛好是120個區間。乘以1至3年租約對應的3令吉稅率，印花稅就是360令吉，加上副本10令吉，共計370令吉。千萬別算錯，因為稅收局對 BNDS 申報錯誤的免罰寬限期將在2027年1月1日截止，之後將嚴格執行《1949年印花稅法令》的處罰條款。
買家行動
| 適合誰 | 希望起草具有法律約束力的租約，並在2026年最新的 MyTax 電子印花稅自我評估系統下正確計算稅費的馬來西亞業主、租客和房產中介。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中等風險；因缺乏統一住宅租賃法令而面臨合同漏洞風險，且稅收局會對自我評估申報進行事後審計。 |
| Lewis verdict | 我經常告訴我的客戶：千萬不要隨便從網上下載一份10令吉的模板就直接簽字。因為目前房屋及地方政府部（KPKT）的《住宅租賃法令》仍處於草案階段，我們只能依賴《1950年合同法令》和《1950年特定救濟法令》等拼湊而成的舊法。如果你的合同裡沒有寫明押金退還的具體期限（市場慣例是14天內），或者沒有明確轉租規則，發生糾紛時沒有任何現成法條能直接幫你。另外要特別注意，自2026年1月起，舊的 STAMPS 網站已停用，必須通過 MyTax 的電子印花稅系統進行自我評估申報。 在填寫 BNDS 表格時，一定要輸入年租金而不是月租金。如果你租的是每月2,500令吉的公寓，租期2年，年租金為30,000令吉，除以250後剛好是120個區間。乘以1至3年租約對應的3令吉稅率，印花稅就是360令吉，加上副本10令吉，共計370令吉。千萬別算錯，因為稅收局對 BNDS 申報錯誤的免罰寬限期將在2027年1月1日截止，之後將嚴格執行《1949年印花稅法令》的處罰條款。 |
| 買家行動 | 確保定製所有核心合同條款（包括押金返還、通知期、轉租規則），在 MyTax 申報 BNDS 時使用年租金進行計算，並在簽署合同後的30天內完成繳稅。 |
法律現實：2026年馬來西亞仍未出臺統一的《住宅租賃法令》
截至2026年，馬來西亞仍然沒有出臺統一的《住宅租賃法令》。這部備受期待的法案目前仍由房屋及地方政府部（KPKT）與各利益相關方共同修改和完善。在正式提交國會並通過前，業主與租客的權利和救濟只能通過一系列普通法條拼湊而成：包括《1950年合同法令》（規範合同的基本法律效力）、《1950年特定救濟法令》（規範產權佔有權並限制單方面強行鎖門等私力救濟）、《1951年扣押法令》（租金追收機制）、《1956年民事法律法令》（逾期佔有賠償金規定）以及《1965年國家土地法令》（區分短期租約與註冊長期租約）。由於沒有專門的租賃法庭或標準化的租付規定，法律並沒有限制租金漲幅或標準通知期。一切保障完全取決於你的書面租約如何起草。
深入理解押金保障與沒收押金的法律限制
馬來西亞房產市場標準的押金結構包括：1個月租金的意向押金（用於鎖定房源）、2個月租金的保證金（用於應對物理損壞）以及半個月租金的水電保證金。雖然這一框架並未在單一法令中明文規定，但已成為市場公認的準則。租約應寫明，在租客交還鑰匙及空置佔有並結清賬單後的14天內，業主必須退還押金。業主必須明確，根據《1950年合同法令》第74條，他們不能直接將保證金作為懲罰性賠償自動全額沒收。任何保證金扣除都必須提供明細清單和證據支持，例如入住與退房檢查清單、照片及維修和水電費收據。除非合同有特殊條款允許，否則租客在法律上不能單方面用保證金抵扣最後一個月的租金。
2026年印花稅新政：MyTax 電子申報與自我評估轉型
自2026年1月1日起，內陸稅收局（LHDN）已徹底停用舊的 STAMPS 網站。所有租約印花稅的呈報均已轉至 MyTax 平臺內的 e-Duti Setem 模塊，這標誌著印花稅自我評估系統（SDSAS）第一階段的開始。在此模式下，提交申請並完成支付即視為完成評估，稅收局不會在前期人工核對計算是否正確，而是依賴事後審計機制。這意味著，如果填報有誤，日後可能面臨稅務審計。填報人需要填寫 BNDS 表格（印花稅文書代碼為 PDS 15），輸入簽約日期、租期起止日以及月租金。常見的申報錯誤是把年租金填入了月租金的欄目中，導致稅額計算錯誤。印花稅款必須在租約簽署後的30天內通過 ByrHasil、FPX 或網上銀行付清。
新規下印花稅的計算方法與實例解析
《2024年財政法令》已完全取消了此前每年2,400令吉的年租金印花稅免稅額。因此，印花稅現在是從第一令吉起對整年的租金總額進行計算。計算公式為：印花稅 = 向上取整(年租金 ÷ 250) × 稅率。每250令吉區間的稅率為：租期在1年或以下為1令吉；1至3年為3令吉；3至5年為5令吉；5年以上為7令吉。單份租約印花稅最低為10令吉，每份呈報加蓋的租約副本（以便業主和租客各執一份已蓋印花的合同）固定收費為10令吉。我們來看兩個計算實例。實例一：每月租金800令吉的單間，租期1年，年租金為9,600令吉。用9,600除以250得到38.4，向上取整為39個區間。按1令吉稅率計算，基礎印花稅為39令吉，加上一份副本的10令吉，總共49令吉。實例二：每月租金2,500令吉的公寓，租期2年，年租金為30,000令吉。除以250正好是120個區間。按1至3年租期的3令吉稅率計算，基礎印花稅為360令吉，加上副本的10令吉，總共370令吉。雖然稅收局對2026日曆年內因善意引起的 BNDS 填報錯誤給予了免罰款寬限，但該政策將在2027年1月1日截止。
新規下印花稅的計算方法與實例解析
實例場景
月租金
年租金
區間計算與稅率
印花稅 (基礎 + 1份副本)
實例場景
月租金
年租金
區間計算與稅率
印花稅 (基礎 + 1份副本)
| 實例場景 | 月租金 | 年租金 | 區間計算與稅率 | 印花稅 (基礎 + 1份副本) |
|---|---|---|---|---|
| 實例一：單間出租 (租期1年) | RM800 | RM9,600 | 39個區間 (向上取整) @ RM1 | RM39 + RM10 = RM49 |
| 實例二：公寓出租 (租期2年) | RM2,500 | RM30,000 | 120個區間 @ RM3 | RM360 + RM10 = RM370 |
買家檢查清單
截至2026年，馬來西亞尚未出臺統一的《住宅租賃法令》，這意味著租賃雙方的合法權益完全依賴一份起草嚴謹的書面合約。MyTax 平臺上的電子印花稅自我評估系統現已全面啟用，且《2024年財政法令》已取消此前每年2,400令吉的印花稅免稅額。業主與租客必須以年租金為基數計算印花稅，以避免在填寫 BNDS 表格時出錯，稅收局將對此進行事後審計。
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| 1 | 檢查租約草案是否包含標準的1個月意向金、2個月保證金及0.5個月水電費押金結構。 |
|---|---|
| 2 | 確保租約中明確規定在交還房屋後的14天內必須全額退還相關押金。 |
| 3 | 根據《1950年合同法令》第74條，確認任何押金扣除均須附有收據、照片和明細檢查清單支持。 |
| 4 | 在 MyTax 平臺上通過填寫 BNDS 表格申報印花稅時，務必使用年租金總額（而非月租金）進行計算。 |
| 5 | 在租約簽署後的30天內支付印花稅，以避免根據《1949年印花稅法令》被處以法定罰款。 |
常見問題
如果租客未經允許擅自轉租單位，業主可以沒收保證金嗎？
可以。根據《1950年合同法令》第74條，未經授權的轉租構成了實質性的民事違約。只要合同中明確限制了轉租行為，業主有權終止租約、沒收保證金並追討違約損失。
如果租期為兩年，月租金為2,000令吉，印花稅該如何計算？
年租金為24,000令吉。在自我評估規則下，將此金額除以250得到96個區間。乘以2年期租約的稅率（3令吉）得到288令吉。因此，印花稅總額為288令吉，每份副本另加收10令吉。
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