法律與買賣合約
房東防坑指南：大馬實用租客篩選與租約清單
避免租客拖欠租金和房屋損壞。馬來西亞房東實用篩選指南，涵蓋收入核實、租約擬定、押金收取及印花稅過戶登記。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 希望降低房屋閒置率、避免租客拖欠租金及保護房屋設施的馬來西亞新晉房東和房地產投資業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 低到中等風險；若不篩選租客或省去租約蓋印，房東可能面臨租客欠款、破壞設施和驅逐困難等麻煩。 |
| 買家行動 | 核實租客收入文件，進行背景或推薦人核查，起草並辦理租約印花稅蓋印，在交鑰匙前拍照記錄房屋狀況。 |
核實工作收入與測算租金收入比
在接受租客申請前，必須核實其工作和收入的穩定性。要求對方提供最新的薪資單或正式的僱傭信。業界的普遍共識是，租金不應超過租客月收入的33%左右——銀行在評估房東自己的DSR時，也只會承認租金收入的70%至80%（打七至八折），這個折扣同樣提醒你：租金收入遠不如薪資單那樣穩定可靠。這個合理的比例可以確保租客在扣除房租後仍有足夠的生活資金，降低斷供風險。
調查租客租房歷史與前房東推薦信
如果條件允許，可以要求租客提供前任房東或物業經理的聯繫方式以作參考。租客過去的付款記錄和對房屋的愛護程度，是預測其未來行為的最佳指標。一通簡短的電話或郵件，就能幫你查清對方是否曾拖欠房租或損壞房屋。
擬定租賃合同與租約印花稅的法定要求
一份書面的租房合同是必不可少的。合同裡必須清晰寫明租金金額、押金數額、付款截止日期以及維修責任的劃分。市場上標準的押金結構是：兩個月租金作為安全押金，加半個月租金作為水電押金，再加首月預付租金。根據馬來西亞法律，租約必須呈交至內陸稅收局繳納印花稅蓋印。未蓋印的租約在法律糾紛中將面臨無法作為有效證據的風險。
記錄交接時的房屋狀況與物業經理的職責
在租客入住當天，務必通過拍照和錄像的方式記錄下所有房間、電器和傢俱的現狀。這可以在租客退房評估扣除押金時，作為最客觀的證據保護雙方。如果你委託了物業託管經理，要確保他們有認真篩選租客，而不是為了賺取佣金而隨便出租。
買家檢查清單
通過實施嚴格的租客篩選來保障你的房地產投資。核實收入和工作、檢查前房東推薦、簽署詳細的租房合同、收取安全及水電押金、辦理印花稅以確保法律效力，並記錄入住時的房屋狀況。
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| 1 | 索要租客最新的薪資單或工作證明信，以評估其收入來源的穩定性。 |
|---|---|
| 2 | 測算租客的租金收入比，確保其月租金支出不超過總收入的三分之一。 |
| 3 | 按照合同約定收足安全押金和水電押金。 |
| 4 | 將簽署好的租賃合同呈交至內陸稅收局蓋印，以保障其法律效力。 |
| 5 | 在交鑰匙前進行實地清點檢查，並用照片或影片記錄單位的交接狀態。 |
常見問題
為什麼馬來西亞的租約合同一定要去內陸稅收局蓋印花稅？
根據馬來西亞法律，未蓋印花稅的租約合同在法庭上是不被接納為呈堂證供的。為了在發生租務糾紛時獲得法律保障，印花稅這一步絕不能省。
馬來西亞常見的租房押金結構是怎樣的？
標準的押金結構為：兩個月租金作為安全押金、半個月租金作為水電押金，外加首月預付租金。具體條款可由雙方協商確定。
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