Kota Warisan, Sepang, Selangor • 有地住宅
Adenia 是S P Setia發展的Setia Warisan Tropika社區內的雙層排屋階段，位於雪蘭莪適耕莊（Kota Warisan）。市場參考價RM 768K起，建築面積2,206–2,525平方尺，共135個單位，自2024年5月起陸續交付空置管有權（VP）予買家。Lewis 可以協助你比較最新配套、戶型、出租角度與持有成本，再決定是否入手。
外國買家習慣用家鄉的單位判斷值不值。這裡可以換算總價，以及每單位面積的單價。
起價
S$240,384
每單位面積單價
S$108.97 / sq ft
僅供參考，匯率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
Adenia @ Setia Warisan Tropika 是位於 Kota Warisan, Sepang, Selangor 的租賃地契有地住宅，由 S P Setia (SP Setia Berhad) 開發，起價為 RM 768,000（2,206 - 2,525 sqft），於 2024 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 7.2/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
首購族. 現房可看房 / 自住.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
平面 / 戶型圖
Garden Flexi Home — 3-4 rooms, 4+1 bathrooms. Intermediate (22'x75'): 2,291 sqft. Corner (42'x75'): 2,525 sqft. Guest room can be added to ground floor via flexi option at a premium.
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
| 項目名稱 | Adenia @ Setia Warisan Tropika |
|---|---|
| 地點 | Kota Warisan, Sepang, Selangor |
| 開發商 | S P Setia (SP Setia Berhad) |
| 產權 | 租賃地契 |
| 竣工年份 | 2024 |
| 價格起 | RM 768K |
| 建築面積範圍 | 2,206 - 2,525 sqft |
| 臥室數量 | 3-4 |
| 總單位數 | 135 |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
租賃地契（分層地契）
雙層排屋 — Garden Flexi、Standard與Waterway Flexi三種戶型
市場參考價RM 768K起
地段尺寸：22'x75'（中間單位）/ 32'x75'（盡頭單位）/ 42'x75'（角頭單位）
以下資料適合作為初步篩選對比。
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。
情景
每月租金
現金差額
毛租金回報
空置緩衝
每月持有成本
代表什麼意思
情景
每月租金
現金差額
毛租金回報
空置緩衝
每月持有成本
代表什麼意思
情景
每月租金
現金差額
毛租金回報
空置緩衝
每月持有成本
代表什麼意思
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.4% | 每年 2 個月 | RM 4,085 | -RM 2,252 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 3.8% | 每年 1 個月 | RM 4,085 | -RM 1,885 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.0% | 每年 0.5 個月 | RM 4,085 | -RM 1,641 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
租金數據為基準估算，實際需對照周邊最新出租掛牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真實成交證據核實 — 本網站不會捏造成交價格。
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
RM 76,800 首付 + RM 53,760 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 3,144
管理費參考
RM 772
儲備金參考
RM 77
門牌稅與地稅參考
RM 92
每月持有參考
RM 4,085
現金緩衝參考
RM 111,360
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Adenia @ Setia Warisan Tropika當前項目 | 有地住宅 | 租賃地契 | RM 768,000 |
| Aderyn Phase 2 | 公寓 | 永久地契 | RM 767,000 |
| Astor | 公寓 | 租賃地契 | RM 775,000 |
| Mio Spring | 公寓 | 租賃地契 | RM 780,000 |
| Wellington Garden | 服務式公寓 | 租賃地契 | RM 781,000 |
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
州屬
Selangor
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
不適合
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家只考慮永久地契，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
3-7 年
信心指數
7.4/10
Lewis 篩選模型
7.2/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.8/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.5/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.5/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.5/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.8/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.5/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
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為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.8/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.5/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.5/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.8/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.5/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
首購族
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: 2024.
Kota Warisan, Sepang, Selangor location Leasehold tenure (strata title) Double-storey terrace — Garden Flexi, Standard & Waterway Flexi layouts
位於雪蘭莪適耕莊（Kota Warisan）
租賃地契（分層地契）
雙層排屋 — Garden Flexi、Standard與Waterway Flexi三種戶型
市場參考價RM 768K起
建築面積：2,206–2,525平方尺
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
訂購前應該查核租賃地契剩餘年限的詳情。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Adenia 是S P Setia旗下Setia Warisan Tropika社區的第二期項目，位於雪蘭莪適耕莊（Kota Warisan）。項目為雙層排屋，涵蓋Garden Flexi、Standard與Waterway Flexi三種戶型，自2024年5月起已陸續向買家交付空置管有權（VP）。
Adenia 適合正在比較Sepang地區雙層排屋的買家，市場參考價約RM 768K起，建築面積2,206至2,525平方尺，3-4房戶型。項目鄰近Putrajaya、Cyberjaya與吉隆坡國際機場（KLIA），交通便利。Lewis 可以協助你比較最新配套、戶型、出租角度與持有成本，再做決定。
Adenia @ Setia Warisan Tropika 是位於 Kota Warisan, Sepang, Selangor 的租賃地契有地住宅，由 S P Setia (SP Setia Berhad) 開發，起價為 RM 768,000（2,206 - 2,525 sqft），於 2024 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 7.2/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
Adenia @ Setia Warisan Tropika 的 Lewis 投資評分為 7.2/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Adenia @ Setia Warisan Tropika 最適合首購族、自住買家、長期持有者。
Adenia @ Setia Warisan Tropika 可能不適合短期轉售客、只考慮永久地契的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Adenia @ Setia Warisan Tropika 時，買家通常也會參考 BSP Sutera- Townhouse（起價 RM 637,000）、Helix 2（起價 RM 520,000） 和 Quaver Residence（起價 RM 550,000）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
部分可以 — 雪蘭莪的外國買家最低購房門檻為 RM 2,000,000，因此外國買家必須選擇達到或超過該門檻的單位；起價 RM 768,000 的入門單位低於門檻。州政府批准（State Authority Consent）和 8% 外國買家一律印花稅仍然適用。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率） — 以入門價格 RM 768,000 計算，印花稅約為 RM 61,440。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Adenia @ Setia Warisan Tropika 適合在 Kota Warisan, Sepang 比較的自住買家，因為項目提供 Landed 選擇，價格RM 768K，擁有 Leasehold 地契，面積約 2,206 - 2,525 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Adenia @ Setia Warisan Tropika 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 雪蘭莪適耕莊（Kota Warisan）和經Putrajaya-Cyberjaya大道及ELITE大道，距離Cyberjaya約16公里。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
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預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。
