值得投資嗎？
Aethera Residence 是位於 Johor Bahru, Johor 的永久地契公寓，戶型面積約 650 sqft，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.5/10 的評分 — 目前暫不建議。 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
Aethera Residence
Johor Bahru, Johor • 公寓
Aethera Residence 位於 Johor Bahru, Johor，適合想要比較地點、價格、戶型與周邊配套的買家。Lewis 可協助您瞭解最新價格、發展商配套、貸款預算與看房安排，讓您在決定前有更清楚的比較。
起價:Contact for Pricing建築面積:650 sqft地契:永久地契
快速項目判斷
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
適合誰
可現場看房的買家. 現房可看房 / 長期持有.
圖片、樓書平面圖與佈局
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
1 / 7
項目實景 / 效果圖
Aethera Residence 項目實景圖
Project visual reference.
選擇戶型圖類型
Type A • 平面 / 戶型圖
Type A 戶型（650平方尺）
Aethera Residence Type A — 2房1衛，建築面積650平方尺。經核實的發展商戶型圖。
項目重點
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
項目資料表
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
Aethera Residence
地點
Johor Bahru, Johor
產權
永久地契
價格起
Contact for Pricing
建築面積範圍
650 sqft
臥室數量
1 - 2
最近的商場
Mid Valley Southkey
| 項目名稱 | Aethera Residence |
|---|---|
| 地點 | Johor Bahru, Johor |
| 產權 | 永久地契 |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 650 sqft |
| 臥室數量 | 1 - 2 |
| 最近的商場 | Mid Valley Southkey |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
位於 Johor Bahru，享有Johor地區的房地產需求
永久地契公寓選擇
可詢問獲取已核實價格
650 平方尺戶型範圍
適合與 Lewis 一起比較自住與投資
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選對比。
戶型與預計月供
| 戶型 | 面積 | 房·衛 | 價格 | 預計月供 | 適合人群 | 詢問 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Type A | 650 sq ft | 2 / 1 | 詢問 Lewis | – | 首購族小家庭 | 詢問此戶型 |
| Type B | 693 sq ft | 2 / 2 | 詢問 Lewis | – | 首購族小家庭 | 詢問此戶型 |
| Type C | 904 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type D (Dual Key) | 1033 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type E | 1315 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type F (Duplex) | 2358 sq ft | 4 / 3 | 詢問 Lewis | – | 換房升級多代同堂 | 詢問此戶型 |
*預計按 90% 貸款、年利率 4.2%、35 年計算。價格為參考價格 — 請向 Lewis 確認最新資訊。
用我的條件重算 →價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 227
儲備金參考
RM 23
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,200
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
同區新盤價格對比
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Aethera Residence當前項目 | 公寓 | 永久地契 | Contact for Pricing |
| The Eclipse @ Stulang Laut | 服務式公寓 | 租賃地契 | RM 630,000 |
| Causewayz Square @ JBCC | 商業 | 永久地契 | RM 593,100 |
| The Celestz @ Kebun Teh | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 543,800 |
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
Mid Valley Southkey
Lewis 投資分析
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
綜合比較
不適合
短期轉售客
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
3-7 年
信心指數
6.0/10
Lewis 篩選模型
6.5/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
5.9/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
6.4/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.1/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.0/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.2/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
6.7/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
5.9/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
6.4/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
6.1/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.0/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
6.2/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
8.1/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
6.7/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 5.9/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 6.4/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.1/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.0/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.2/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 6.7/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,000 - RM 2,350
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
可現場看房的買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026.
Johor Bahru location with Johor property demand Freehold condominium option Verified pricing available by request
位於 Johor Bahru，享有Johor地區的房地產需求
永久地契公寓選擇
可詢問獲取已核實價格
650 平方尺戶型範圍
適合與 Lewis 一起比較自住與投資
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Aethera Residence 目前已核實起價為 RM 。價格、回扣、配套和可選單位可能會有變動，請 WhatsApp Lewis 索取最新核實資訊。
Aethera Residence 可從地點、戶型面積、周邊配套、交通便利性以及預期租客或轉售需求等方面，評估其自住或投資的適合度。
可以。Lewis 可以從每平方尺價格、戶型效率、貸款可負擔性、發展商配套、完工時間和退場策略等方面，協助您比較 Aethera Residence 與相似項目。
Aethera Residence 是位於 Johor Bahru, Johor 的永久地契公寓，戶型面積約 650 sqft，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.5/10 的評分 — 目前暫不建議。 暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Aethera Residence 的 Lewis 投資評分為 6.5/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Aethera Residence 最適合綜合比較。
更多買家常見問題 (16)
Aethera Residence 可能不適合短期轉售客。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Aethera Residence 時，買家通常也會參考 R&F Princess Cove Phase 2 - Seine Region、Monterra Johor Bahru 和 The Celestz @ Kebun Teh（起價 RM 543,800）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 1,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Aethera Residence 適合在 Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Freehold 地契，面積約 650 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Aethera Residence 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 Mid Valley Southkey，附近地標包括 Johor Bahru和JB Sentral。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。