Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor • 服務式公寓
Amora Park @ Aliff Harmoni 是由 Astaka Padu 發展的永久地契綜合發展項目，位於新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama，涵蓋4個整合地段——住宅、商業大道、健康商場與教育樞紐。住宅部分Amora Serviced…
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 是位於 Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Astaka Padu 開發，戶型面積約 990 - 2,235 sqft，預計於 Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard) 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 7.1/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
自住買家. 長期持有 / 自住.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
平面 / 戶型圖
990平方尺 — 3房，1浴室，無陽臺
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
最近的商場
| 項目名稱 | Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi |
|---|---|
| 地點 | Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | Astaka Padu |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard) |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 990 - 2,235 sqft |
| 臥室數量 | 3 - 4 |
| 總單位數 | 617 (Residences) + 44 (Boulevard Shoplots) |
| 最近的商場 | Capital 21 Mall — directly adjacent |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
永久地契綜合發展項目，位於新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama——4個整合地段：住宅、商業大道、健康商場與教育樞紐
Amora Serviced Residence：雙塔設計，A座48層、B座45層，共617戶
5種戶型，面積990至2,235平方尺——A1/A2型（3房）、B1/B2型（3房雙鑰匙）及C型（4房頂層豪宅）
10樓裙樓設施：50米無邊際泳池、懸浮健身房、兒童沙灘池、室內匹克球場、瑜伽室及雙塔空中花園
Amora Boulevard：44間永久地契店鋪（3至4層，獨立地契），250個停車位
地理位置優越，位於Jalan Tampoi與Pasir Gudang大道交界處，緊鄰Capital 21商場
以下資料適合作為初步篩選對比。
價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 347
儲備金參考
RM 35
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,332
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
Capital 21 Mall — directly adjacent
最近的商業樞紐
Tampoi Industrial Park — nearby commercial catchment
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
不適合
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
5-8 年
信心指數
7.0/10
Lewis 篩選模型
7.1/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.7/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.0/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.5/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.0/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.5/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.0/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.7/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.0/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.0/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.5/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.0/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,000 - RM 2,350
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
自住買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard).
Freehold mixed-use development on Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru — 4 integrated plots: Residences, Boulevard, Wellness Mall and Education Hub Amora Serviced Residence: twin towers, Tower A (48 storeys) & Tower B (45 storeys), 617 units 5 layouts from 990-2,235 sqft — Type A1/A2 (3BR), Type B1/B2 (3BR dual-key) and Type C (4BR penthouse)
永久地契綜合發展項目，位於新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama——4個整合地段：住宅、商業大道、健康商場與教育樞紐
Amora Serviced Residence：雙塔設計，A座48層、B座45層，共617戶
5種戶型，面積990至2,235平方尺——A1/A2型（3房）、B1/B2型（3房雙鑰匙）及C型（4房頂層豪宅）
10樓裙樓設施：50米無邊際泳池、懸浮健身房、兒童沙灘池、室內匹克球場、瑜伽室及雙塔空中花園
Amora Boulevard：44間永久地契店鋪（3至4層，獨立地契），250個停車位
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Amora Park 由 Astaka Padu 發展，坐落在新山Tampoi的Persiaran Aliff Harmoni Utama永久地契地段上。項目涵蓋4個整合地段：Amora Serviced Residence、Amora Boulevard、健康商場及教育樞紐。
是的。住宅塔樓（Amora Serviced Residence）與商業店鋪（Amora Boulevard）均為永久地契、獨立地契產權。
雙塔共提供5種戶型：A1型（990平方尺，3房）、A2型（1,050平方尺，3房帶陽臺）、B1型（1,290平方尺，3房雙鑰匙）、B2型（1,455平方尺，3房雙鑰匙帶陽臺）及C型（2,235平方尺，4房頂層豪宅）。
住宅塔樓（Amora Serviced Residence）預計2030年第四季（48個月）完工，商業店鋪Amora Boulevard則預計2029年完工。
適合正在比較新山Tampoi永久地契雙塔住宅、看重完善裙樓設施（50米無邊際泳池、懸浮健身房、空中花園）與雙鑰匙戶型出租彈性的買家，也適合看中鄰近永久地契Amora Boulevard店鋪的投資者。Lewis 可以協助你比較最新配套、戶型、出租角度與持有成本，幫助你做決定。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 是位於 Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Astaka Padu 開發，戶型面積約 990 - 2,235 sqft，預計於 Q4 2030 (Residences); 2029 (Boulevard) 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 7.1/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 的 Lewis 投資評分為 7.1/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 最適合自住買家。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 時，買家通常也會參考 The Astaka @ One Bukit Senyum、SKS Pavillion Residences 和 Paragon Signature Suites。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-8 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 1,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 適合在 Persiaran Aliff Harmoni Utama, Tampoi, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Freehold 地契，面積約 990 - 2,235 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 Capital 21 Mall — directly adjacent，附近地標包括 Capital 21商場 — 緊鄰和Angsana Mall 及 Paradigm Mall — 鄰近。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
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預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
