值得投資嗎？
The Astaka @ One Bukit Senyum 是位於 Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Astaka Holdings 開發，戶型面積約 2,207 - 2,659 sqft，於 Completed 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 8.1/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
項目分析
The Astaka @ One Bukit Senyum
Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor • 服務式公寓
御庭閣 The Astaka @ One Bukit Senyum 是位於新山市中心武吉欣芩（Bukit Senyum）的永久地契雙塔豪華住宅，由 Astaka Holdings…
起價:Contact for Pricing建築面積:2,207 - 2,659 sqft地契:永久地契竣工:Completed最近地鐵/輕快鐵:Bukit Chagar RTS Station — 3 mins
快速項目判斷
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
適合誰
投資客. 現房可看房 / 長期持有 / 交通便利.
圖片、樓書平面圖與佈局
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
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項目實景 / 效果圖
御庭閣塔頂遠眺柔佛海峽及新加坡
Project visual reference.
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平面 / 戶型圖
A1型戶型圖
2,207平方尺 — 3房+女傭房，4浴室+化妝間，私人電梯大堂
項目重點
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
項目資料表
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
The Astaka @ One Bukit Senyum
地點
Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor
開發商
Astaka Holdings
產權
永久地契
竣工年份
Completed
價格起
Contact for Pricing
建築面積範圍
2,207 - 2,659 sqft
臥室數量
3 - 4
總單位數
435
最近的 MRT / LRT
Bukit Chagar RTS Station — 3 mins
最近的商場
City Square & JBCC malls — 5 mins
| 項目名稱 | The Astaka @ One Bukit Senyum |
|---|---|
| 地點 | Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | Astaka Holdings |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Completed |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 2,207 - 2,659 sqft |
| 臥室數量 | 3 - 4 |
| 總單位數 | 435 |
| 最近的 MRT / LRT | Bukit Chagar RTS Station — 3 mins |
| 最近的商場 | City Square & JBCC malls — 5 mins |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
位於新山市中心武吉欣芩，2.4英畝永久地契雙塔豪華住宅
279米（70層）及256米（65層）——公認為東南亞最高住宅大樓
共435戶獨家單位，無小戶型——A1型（2,207平方尺）、A2型（2,217平方尺）及B型（2,659平方尺），均為3-4房
每戶配備獨立私人電梯
酒店式設施：禮賓服務、空中餐廳、私人雪茄室及無邊際泳池
俯瞰新山天際線及新加坡對岸全景
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選對比。
價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 772
儲備金參考
RM 77
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,799
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的地鐵/輕快鐵
Bukit Chagar RTS Station — 3 mins
最近的商場
City Square & JBCC malls — 5 mins
最近的醫院
Hospital Sultanah Aminah & KPJ Johor Specialist Hospital — 5 mins
Lewis 投資分析
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
投資客自住買家重視交通的買家
不適合
短期轉售客
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
3-7 年
信心指數
8.1/10
Lewis 篩選模型
8.1/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
7.6/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
8.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
8.8/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.6/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
8.1/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
7.6/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
8.7/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
8.8/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
7.8/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
6.6/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
8.1/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
8.1/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 7.6/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 8.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 8.8/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.6/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 8.1/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
投資客
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Completed.
Freehold twin-tower residence on a 2.4-acre site in Bukit Senyum, Johor Bahru city centre 279m (70 storeys) and 256m (65 storeys) — recognised as the tallest residential towers in Southeast Asia 435 exclusive units, no small units — Type A1 (2,207 sqft), A2 (2,217 sqft) and B (2,659 sqft), all 3-4 bedrooms
位於新山市中心武吉欣芩，2.4英畝永久地契雙塔豪華住宅
279米（70層）及256米（65層）——公認為東南亞最高住宅大樓
共435戶獨家單位，無小戶型——A1型（2,207平方尺）、A2型（2,217平方尺）及B型（2,659平方尺），均為3-4房
每戶配備獨立私人電梯
酒店式設施：禮賓服務、空中餐廳、私人雪茄室及無邊際泳池
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
御庭閣由 Astaka Holdings 發展，坐落在新山武吉欣芩2.4英畝永久地契地段上。雙塔分別高279米（70層）及256米（65層）——公認為東南亞最高的住宅大樓。
是的，項目為永久地契產權，這也是它相較於新山其他租賃地契項目更受追捧的原因之一。
共三種戶型：A1型（2,207平方尺，3房+女傭房，4浴室+化妝間）、A2型（2,217平方尺，格局相同）及B型（2,659平方尺，4房+女傭房，5浴室+化妝間）。每戶均配備獨立私人電梯。
是的，項目已竣工並交房，買家可以在決定前實地查看實際單位與設施，而非購買期房。
適合想在新山市中心尋找永久地契、大戶型（3-4房）豪華住宅，並且看重每戶私人電梯與酒店式設施的買家，尤其是重視步行可達新山關卡（CIQ）及Bukit Chagar RTS捷運站的買家。Lewis 可以協助你確認目前的開價、比較戶型座向，並安排看房。
The Astaka @ One Bukit Senyum 是位於 Bukit Senyum, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Astaka Holdings 開發，戶型面積約 2,207 - 2,659 sqft，於 Completed 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 8.1/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
The Astaka @ One Bukit Senyum 的 Lewis 投資評分為 8.1/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
更多買家常見問題 (18)
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
The Astaka @ One Bukit Senyum 最適合投資客、自住買家、重視交通的買家。
The Astaka @ One Bukit Senyum 可能不適合短期轉售客。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 The Astaka @ One Bukit Senyum 時，買家通常也會參考 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi、SKS Pavillion Residences 和 Paragon Signature Suites。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 1,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
The Astaka @ One Bukit Senyum 適合在 Bukit Senyum, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Freehold 地契，面積約 2,207 - 2,659 sqft。
對於投資，下訂前請先將 The Astaka @ One Bukit Senyum 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
最近的 MRT/LRT 參考是 Bukit Chagar RTS Station — 3 mins。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 City Square & JBCC malls — 5 mins，附近地標包括 Bukit Chagar RTS捷運站 — 3分鐘和新山關卡（CIQ）往新加坡 — 3分鐘。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。