Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor • 有地住宅
Astera 是位於柔佛新山烏魯地南 Impian Hills 的永久地契、獨立地契雙層排屋項目（第4期），由 Plenitude Hills Sdn Bhd 發展。市場參考價RM 786K-1.28M，面積約1939-2141平方尺，地段22'x70'，共264戶，預計2026年9月（第4.1期）/2027年5月（第4.2期）完工。Lewis…
外國買家習慣用家鄉的單位判斷值不值。這裡可以換算總價，以及每單位面積的單價。
起價
S$246,018
每單位面積單價
S$126.88 / sq ft
僅供參考，匯率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
Astera 是位於 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor 的永久地契有地住宅，由 Plenitude Hills Sdn Bhd (Plenitude) 開發，起價為 RM 786,000（1939-2141 sqft），預計於 Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2) 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 7.2/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
首購族. 長期持有 / 交通便利 / 自住.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
平面 / 戶型圖
A型底層：客廳、飯廳、廚房、客房與雙車位車廊，地段22'x70'。
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
| 項目名稱 | Astera |
|---|---|
| 地點 | Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | Plenitude Hills Sdn Bhd (Plenitude) |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2) |
| 價格起 | RM 786K-1.28M |
| 建築面積範圍 | 1939-2141 sqft |
| 臥室數量 | 4 |
| 總單位數 | 264 |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
柔佛新山烏魯地南 Impian Hills 地段
永久地契，獨立地契產權
雙層排屋，地段22'x70'（第4期）
Astera 公園設有慢跑道、兒童遊樂場與戶外健身站
單一齣入口，設有專屬保安亭
以下資料適合作為初步篩選對比。
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。
情景
每月租金
現金差額
毛租金回報
空置緩衝
每月持有成本
代表什麼意思
情景
每月租金
現金差額
毛租金回報
空置緩衝
每月持有成本
代表什麼意思
情景
每月租金
現金差額
毛租金回報
空置緩衝
每月持有成本
代表什麼意思
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,500 | 3.8% | 每年 2 個月 | RM 4,059 | -RM 1,976 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,700 | 4.1% | 每年 1 個月 | RM 4,059 | -RM 1,584 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,900 | 4.4% | 每年 0.5 個月 | RM 4,059 | -RM 1,280 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
租金數據為基準估算，實際需對照周邊最新出租掛牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真實成交證據核實 — 本網站不會捏造成交價格。
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
RM 78,600 首付 + RM 55,020 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 3,218
管理費參考
RM 679
儲備金參考
RM 68
門牌稅與地稅參考
RM 94
每月持有參考
RM 4,059
現金緩衝參考
RM 113,970
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Astera當前項目 | 有地住宅 | 永久地契 | RM 786,000 |
| Hibiscus | 公寓 | 永久地契 | RM 722,000 |
| Magnolia | 公寓 | 永久地契 | RM 556,000 |
| Iconia Garden Residence Zon 10C2 | 公寓 | 永久地契 | RM 788,000 |
| Neighbourhood 8 / Perjiranan 8 (Areca 1 & Canna 1) Phase 2 | 公寓 | 永久地契 | RM 782,000 |
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
區域
Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru
州屬
Johor
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
不適合
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
5-8 年
信心指數
7.4/10
Lewis 篩選模型
7.2/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.9/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.0/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.8/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.3/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.6/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.7/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.6/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.9/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.0/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.8/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.3/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.6/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.7/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.6/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,500 - RM 2,900
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
首購族
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2).
Impian Hills, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor location Freehold, individual-title tenure 2-storey terrace house, 22'x70' lot (Phase 4)
柔佛新山烏魯地南 Impian Hills 地段
永久地契，獨立地契產權
雙層排屋，地段22'x70'（第4期）
RM 786K-1.28M
建築面積：1939-2141 平方尺
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Astera 由 Plenitude Hills Sdn Bhd（Plenitude 旗下）發展，是柔佛新山烏魯地南 Impian Hills 城鎮的第4期項目，預計完工時間為2026年9月（第4.1期）與2027年5月（第4.2期）。
Astera 是永久地契、獨立地契的雙層排屋（地段22'x70'），並非公寓——A型1,939平方尺，4間臥室3間浴室；B型2,141平方尺，4間臥室4間浴室。
Astera 適合正在比較 Impian Hills, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru 地區永久地契排屋選項的買家，價格約RM 786K-1.28M起，建築面積約1939-2141平方尺，4房戶型。Lewis 可以協助比較最新配套、戶型、出租角度和持有成本，幫助你做決定。
Astera 是位於 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru, Johor 的永久地契有地住宅，由 Plenitude Hills Sdn Bhd (Plenitude) 開發，起價為 RM 786,000（1939-2141 sqft），預計於 Sept 2026 (Phase 4.1) / May 2027 (Phase 4.2) 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 7.2/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
Astera 的 Lewis 投資評分為 7.2/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Astera 最適合首購族、自住買家、重視交通的買家。
Astera 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Astera 時，買家通常也會參考 Magnolia（起價 RM 556,000）、Hibiscus（起價 RM 722,000） 和 Areca Terrace Phase 4A（起價 RM 538,000）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-8 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
部分可以 — 柔佛的外國買家最低購房門檻為 RM 2,000,000，因此外國買家必須選擇達到或超過該門檻的單位；起價 RM 786,000 的入門單位低於門檻。州政府批准（State Authority Consent）和 8% 外國買家一律印花稅仍然適用。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率） — 以入門價格 RM 786,000 計算，印花稅約為 RM 62,880。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Astera 適合在 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Landed 選擇，價格RM 786K-1.28M，擁有 Freehold 地契，面積約 1939-2141 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Astera 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 Impian Hills / Taman Kota Impian, Ulu Tiram, Tebrau, Johor Bahru和士乃-迪沙魯大道（SDE）與地不佬大道。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。
