值得投資嗎？
Pisonia Ville (Pac 3) 是位於 Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru, Johor 的永久地契公寓，由 UDA 開發，起價為 RM 799,000（2550 sqft），於 Q3 2025 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.8/10 的評分 — 目前暫不建議。 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
Pisonia Ville (Pac 3)
Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru, Johor • 公寓
Pisonia Ville (Pac 3) 是位於Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru，柔佛的永久地契公寓，由UDA發展。市場參考價RM 799K-1.06M，面積約2550平方尺，共74戶，預計Q3 2025完工。Lewis 可以協助你比較最新配套、戶型、出租角度與持有成本，再決定是否入手。
起價:RM 799K-1.06M建築面積:2550 sqft地契:永久地契竣工:Q3 2025
用你自己的貨幣看這個價格
外國買家習慣用家鄉的單位判斷值不值。這裡可以換算總價，以及每單位面積的單價。
起價
S$250,087
每單位面積單價
S$98.07 / sq ft
僅供參考，匯率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
快速項目判斷
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
適合誰
首購族. 現房可看房 / 長期持有.
圖片、樓書平面圖與佈局
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目重點
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
項目資料表
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
Pisonia Ville (Pac 3)
地點
Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru, Johor
開發商
UDA
產權
永久地契
竣工年份
Q3 2025
價格起
RM 799K-1.06M
建築面積範圍
2550 sqft
臥室數量
5-6
總單位數
74
| 項目名稱 | Pisonia Ville (Pac 3) |
|---|---|
| 地點 | Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | UDA |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Q3 2025 |
| 價格起 | RM 799K-1.06M |
| 建築面積範圍 | 2550 sqft |
| 臥室數量 | 5-6 |
| 總單位數 | 74 |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選對比。
3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。
情景
保守
每月租金
RM 2,250
現金差額
-RM 2,474
顯示全部詳情
毛租金回報
3.4%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 4,349
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,450
現金差額
-RM 2,103
顯示全部詳情
毛租金回報
3.7%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 4,349
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,650
現金差額
-RM 1,809
顯示全部詳情
毛租金回報
4.0%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 4,349
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,250 | 3.4% | 每年 2 個月 | RM 4,349 | -RM 2,474 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,450 | 3.7% | 每年 1 個月 | RM 4,349 | -RM 2,103 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,650 | 4.0% | 每年 0.5 個月 | RM 4,349 | -RM 1,809 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
租金數據為基準估算，實際需對照周邊最新出租掛牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真實成交證據核實 — 本網站不會捏造成交價格。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留RM 7,990
印花稅預留RM 23,970
貸款合約預留RM 3,995
裝修/入夥預留RM 19,975
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
預估啟動現金
RM 79,900 首付 + RM 55,930 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 3,271
管理費參考
RM 893
儲備金參考
RM 89
門牌稅與地稅參考
RM 96
每月持有參考
RM 4,349
現金緩衝參考
RM 115,855
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
同區新盤價格對比
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Pisonia Ville (Pac 3)當前項目 | 公寓 | 永久地契 | RM 799,000 |
| UDA Heights 1C | 公寓 | 永久地契 | RM 1,350,000 |
| The hill@alam heights | 公寓 | 永久地契 | RM 800,000 |
| Bandar Cemerlang Presint C Fasa 3 | 公寓 | 永久地契 | RM 808,000 |
| Aspira Lakehomes / Laman Tasik Aspira Phase 5 | 公寓 | 永久地契 | RM 809,000 |
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
州屬
Johor
Lewis 投資分析
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
首購族
不適合
短期轉售客
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
3-7 年
信心指數
7.0/10
Lewis 篩選模型
6.8/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.5/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
6.4/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.1/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.0/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.2/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.3/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.5/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
6.4/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
6.1/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.0/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
6.2/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
8.1/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.3/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.5/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 6.4/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.1/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.0/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.2/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.3/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,250 - RM 2,650
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
首購族
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Q3 2025.
Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru, Johor location Freehold tenure Condominium project
Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru，柔佛地段
永久地契產權
公寓項目
RM 799K-1.06M
建築面積：2550 平方尺
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
繼續研究這個項目
相關買房指南New launch vs subsale
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
目前市場參考資料顯示發展商為 UDA。Pisonia Ville (Pac 3) 位於 Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru，柔佛，預計完工時間參考為 Q3 2025。
Pisonia Ville (Pac 3) 適合正在比較 Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru 地區公寓選項的買家，價格約RM 799K-1.06M起 建築面積約2550平方尺 5-6房戶型。Lewis 可以協助比較最新配套、戶型、出租角度和持有成本，幫助你做決定。
Pisonia Ville (Pac 3) 是位於 Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru, Johor 的永久地契公寓，由 UDA 開發，起價為 RM 799,000（2550 sqft），於 Q3 2025 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.8/10 的評分 — 目前暫不建議。 暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Pisonia Ville (Pac 3) 的 Lewis 投資評分為 6.8/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Pisonia Ville (Pac 3) 最適合首購族。
Pisonia Ville (Pac 3) 可能不適合短期轉售客。
更多買家常見問題 (15)
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Pisonia Ville (Pac 3) 時，買家通常也會參考 UDA Heights 1C（起價 RM 1,350,000）、Magnolia（起價 RM 556,000） 和 Neighbourhood 14 / Perjiranan 14 (Flexihome Phase 1)（起價 RM 558,000）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
部分可以 — 柔佛的外國買家最低購房門檻為 RM 1,000,000，因此外國買家必須選擇達到或超過該門檻的單位；起價 RM 799,000 的入門單位低於門檻。州政府批准（State Authority Consent）和 8% 外國買家一律印花稅仍然適用。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率） — 以入門價格 RM 799,000 計算，印花稅約為 RM 63,920。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Pisonia Ville (Pac 3) 適合在 Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格RM 799K-1.06M，擁有 Freehold 地契，面積約 2550 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Pisonia Ville (Pac 3) 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 Bandar UDA Utama, Mukim Pulai, Johor Bahru和Johor。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。