自住角度
76/100
請查核 JB 的日常路線、設施、周邊商店和居住舒適度是否適合你的家庭。
項目分析
Setia Sky 88
JB, Johor
Setia Sky 88 是位於JB，柔佛的永久地契公寓，由SP Setia發展。市場參考價From 929K，面積約505-1636平方尺，共838戶，預計completed完工。Lewis 可以協助你比較最新配套、戶型、出租角度與持有成本，再決定是否入手。
起價
From 929K
建築面積
505-1636 sqft
地契
Freehold
竣工
completed
最近地鐵/輕快鐵
請向 Lewis 確認
最後檢查: July 2026 · brochure completion reference: completed
房產項目
JB
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
向 Lewis 索取最新圖片
Ask Lewis for the current gallery, show unit, facilities photos and available floor/layout plans.
樓書與媒體鏈接
Ask Lewis for the latest brochure before booking.
索取 floor/layout plan
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
Quick summary
快速資料
給買家在深入評估前，用於快速對比和參考的項目事實表。
適合
綜合比較
買家類型
長期持有
主要強項
JB，柔佛地段
主要風險
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
Lewis 結論
暫不建議
| 適合 | 綜合比較 |
|---|---|
| 買家類型 | 長期持有 |
| 主要強項 | JB，柔佛地段 |
| 主要風險 | 建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。 |
| Lewis 結論 | 暫不建議 |
項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
Setia Sky 88
Location
JB, Johor
Developer
SP Setia
Tenure
Freehold
Completion Year
completed
Price From
From 929K
Built-up Range
505-1636 sqft
Bedrooms
1-4+1
Maintenance Fee
請向 Lewis 確認最新預估管理費
Total Units
838
Nearest MRT / LRT
請向 Lewis 確認
Nearest Mall
請向 Lewis 確認
| Project Name | Setia Sky 88 |
|---|---|
| Location | JB, Johor |
| Developer | SP Setia |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | completed |
| Price From | From 929K |
| Built-up Range | 505-1636 sqft |
| Bedrooms | 1-4+1 |
| Maintenance Fee | 請向 Lewis 確認最新預估管理費 |
| Total Units | 838 |
| Nearest MRT / LRT | 請向 Lewis 確認 |
| Nearest Mall | 請向 Lewis 確認 |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
JB，柔佛地段
永久地契產權
公寓項目
From 929K
建築面積：505-1636 平方尺
發展商：SP Setia
長期持有
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
Layout range
1-4+1
Built-up range
505-1636 sqft
Price guide
From 929K
Car park
請向 Lewis 確認車位分配
Availability
在建單位，視最新供應而定
Last checked
July 2026 · brochure completion reference: completed
3 種投資情景
用項目價格參考、租金參考和每月持有成本做壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,650
毛租金回報
3.4%
Show all details
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 4,109
現金差額
-RM 1,459
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,900
毛租金回報
3.7%
Show all details
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 4,109
現金差額
-RM 1,209
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 3,100
毛租金回報
4.0%
Show all details
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 4,109
現金差額
-RM 1,009
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,650 | 3.4% | 每年 2 個月 | RM 4,109 | -RM 1,459 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,900 | 3.7% | 每年 1 個月 | RM 4,109 | -RM 1,209 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 3,100 | 4.0% | 每年 0.5 個月 | RM 4,109 | -RM 1,009 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 9,290
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 27,870
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 4,645
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 23,225
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
每月持有成本參考
預估月供
RM 3,803
管理費參考
RM 177
沉澱基金參考
RM 18
門牌稅/地稅預留
RM 111
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 3,803
管理費參考
RM 177
儲備金參考
RM 18
每月持有參考
RM 4,109
現金緩衝參考
RM 134,705
Loan Snapshot
RM 3,803 / month
Estimate based on 90% loan, 35 years, 4.2% interest. Actual approval, rate, DSR and package depend on bank profile.
Indicative loan: RM 836,100
Income guide: Around RM 10,900 / month
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的醫院
如果重視醫療資源，請查核最近的醫院或醫療中心。
資料來源: Google Maps 查核
最近的大學/學校
請根據租客或家庭需求，查核學校、學院或大學的交通便利性。
資料來源: Google Maps 查核
最近的商業樞紐
在做出租規劃前，建議查核 JB 的商業和職場需求。
資料來源: Google Maps / 區域調查
前往 KLCC 車程
看房前請查核平日繁忙時段的實際路線。
資料來源: Google Maps / Waze 查核
前往 TRX 車程
如果出租規劃鎖定市中心辦公租客，請查核前往 TRX 的路線。
資料來源: Google Maps / Waze 查核
前往 Mid Valley 車程
請用即時地圖，比較這條路線和你每天通勤的實際狀況。
資料來源: Google Maps / Waze 查核
現場看房筆記
我喜歡的地方
JB, Johor location Freehold tenure Condominium project
我不喜歡的地方
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
交通狀況
訂購前請查核平日早晚的實際路線，因為樓書上的距離不代表真實車程時間。
交通便利性
對於 JB，請先查核前往輕快鐵/地鐵、高速公路、商場、辦公區和日常所需的實際路線，再判斷交通是否真的是優勢。
步行友善度
看房時請確認遮蔭、過路點、道路寬度、安全性和實際步行路線。
實際環境
如果有的話，請索取現場、示範單位、設施或周邊環境的最新照片和影片。
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
綜合比較
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
風險
中高風險
持有期
5-8 年
信心指數
6.9/10
總評分
6.7/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.4/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
6.4/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.1/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.0/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.6/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.7/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.1/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.4/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
6.4/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
6.1/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.0/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
6.6/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.7/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.1/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.4/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 6.4/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.1/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.0/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.6/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.7/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.1/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,650 - RM 3,100
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
綜合比較
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: July 2026 · brochure completion reference: completed.
JB, Johor location Freehold tenure Condominium project
JB，柔佛地段
永久地契產權
公寓項目
From 929K
建築面積：505-1636 平方尺
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
訂購前請查核平日早晚的實際路線，因為樓書上的距離不代表真實車程時間。
為什麼這個項目值得了解
用買家最在意的三個角度，先判斷值不值得安排看房。
出租角度
74/100
RM 2,650 - RM 3,100 租金參考。此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。
增值角度
88/100
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
選擇你要 Lewis 幫你檢查什麼
用一個清楚的 WhatsApp 需求，回覆會更快也更準確。
誰不適合買
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
不適合：短期轉售客。
不適合：需要立即入住的買家。
風險檢查
確認最新配套、租金證據和成交資料前，先用這張表做初步判斷。
供應風險
中高風險
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
出租競爭
6.1/10 需求分數
請對照目前 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 的行情核實。
退出策略
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
本網站不會捏造成交價格。請讓 Lewis 核實最新的 Brickz、EdgeProp 或 NAPIC 數據後，再把任何數字當作有成交依據的參考。
入場價風險
Price guide is a market reference collated from public new-launch listings. Confirm the latest nett price, package and availability with Lewis before booking.
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
租客需求
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。
更新於：July 2026 · brochure completion reference: completed
| 供應風險 | 中高風險 建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。 |
|---|---|
| 出租競爭 | 6.1/10 需求分數 請對照目前 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 的行情核實。 |
| 退出策略 | 可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。 本網站不會捏造成交價格。請讓 Lewis 核實最新的 Brickz、EdgeProp 或 NAPIC 數據後，再把任何數字當作有成交依據的參考。 |
| 入場價風險 | Price guide is a market reference collated from public new-launch listings. Confirm the latest nett price, package and availability with Lewis before booking. 付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。 |
| 租客需求 | 此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於：July 2026 · brochure completion reference: completed |
優先詢問的單位
建議優先詢問1-4+1 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是隻挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 JB，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
Setia Sky 88 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
相關買房指南
Freehold vs leasehold
Booking checklist
First investment guide
Loan comfort guide
New launch vs subsale
繼續研究這個項目
這些內部鏈接會把你帶去下一步：區域邏輯、預算工具、項目比較、買家指南和視頻。
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Setia Sky 88 適合自住嗎？
Setia Sky 88 適合在 JB 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格From 929K，擁有 Freehold 地契，面積約 505-1636 sqft。
Setia Sky 88 適合投資嗎？
對於投資，下訂前請先將 Setia Sky 88 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
訂購 Setia Sky 88 前我應該問什麼？
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
誰可以幫我比較 Setia Sky 88？
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
相關房產視頻
項目評測
EXSIM D'Terra Review 🔑 Premium Central Park Damansara Living Without the Price Tag! 🏆
評估 EXSIM 打造的 D'Terra，在安排看房前比較其生活配套、地點與買家契合度。
在 YouTube 觀看項目評測
Rare Freehold in Mature OUG! 💎 The Maple Residences Tour: Perfect Family Home? 🏠
參觀 OUG 的 Maple Residence，評估其成熟社區永久地契的定位是否符合你的候選名單。
在 YouTube 觀看買家常見問題
目前市場參考資料顯示發展商為 SP Setia。Setia Sky 88 位於 JB，柔佛，預計完工時間參考為 completed。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？
WhatsApp 諮詢項目決策 Checklist
發送一個簡短需求，Lewis 可以回覆你預訂前需要確認的重點。
預算與月供舒適度
戶型、朝向和可選樓層
租金預估與租客需求
風險重點和替代項目
Decision check
預訂前要 Lewis 幫你檢查這個項目嗎？
發送預算、買房用途、想看的戶型和時間線，Lewis 可以幫你比較最新配套、floor/layout plan、租金邏輯、風險和替代項目。
發送
預算
發送
買房用途
發送
想看的戶型
發送
時間線
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
需要 Lewis 幫你判斷這個項目適不適合？
發送預算、買房用途和想看的戶型，Lewis 可以比較最新配套、平面圖、租金邏輯、風險和替代項目。