菲律宾买家
完整成本清单
从2026年1月1日起，外国人购买马来西亚住宅的印花税翻倍，涨到统一8%的固定税率。再加上律师费、州政府同意费，以及日后出售时的RPGT，菲律宾买家需要的是一个真实的总成本数字，而不是挂牌价。本文以100万令吉为例做了详细算例。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 想在对某个挂牌价产生感情之前，先弄清楚马来西亚购房真实总成本的菲律宾买家，需要的是2026年的最新数字，而不是仍在旧指南里流传的2026年之前的数字。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 在下定之前，可以请 Lewis 针对具体项目和州属，提供一份完整的分项成本清单——印花税、律师费和州政府同意费——这样你做预算时用的才是真实的数字。 |
为什么这份成本清单比标价本身更重要
一则马来西亚房产广告只会显示一个数字——购房价格——而这个数字，恰恰是实际规划一笔外国人购房预算时最没用的数字。等你把印花税、律师费和州政府同意费都算进去，外国买家在拿到产权之前，通常要在标价之外额外支出10%到14%，而这还没算上日后出售时房产利得税（RPGT）会拿走多少。这些成本并不是刻意隐藏的——它们都是公开、受监管的数字——但很少会被摆在一起呈现，而且其中好几项，在2026年初专门针对外国人做了实质性调整，这意味着一些较旧的指南、甚至一些代理的说法，可能还停留在2026年之前的数字。本文把每一项成本都摆在同一个地方，并以一个具体的100万令吉的例子把算式走一遍，让你能按真实数字做预算，而不是按挂牌价。
印花税：2026年针对外国人翻倍的那个数字
外国买家面对的最大变化，从2026年1月1日起生效：非公民（不含永久居民）或外国公司购买住宅房产，转让备忘录（MOT）的印花税现在统一为固定8%，比之前统一的4%税率翻了一倍，依据是《2025年财政法令》对《1949年印花法令》第32(ab)项的修订。这是按购房全价计算的固定税率，不是累进制——不像适用于马来西亚公民和永久居民、同一笔交易按1%/2%/3%/4%累进计算的税率。以一套100万令吉的房产为例，光是印花税，外国买家就要交8万令吉，而买同一套单位的马来西亚公民只需要交2.4万令吉——在你拿挂牌价和马来西亚朋友买类似房产的实际花费做对比之前，这个差距值得先弄清楚。非住宅（商业）房产不管买家国籍如何，依然沿用标准的累进税率，所以这个翻倍的固定税率，专门针对的是外国人购买住宅这一类交易。
律师费：这套费率表到底收多少
律师费依据《2023年律师收费令》（SRO 2023）——一套固定的法定收费标准，马来西亚每一位律师对同一笔交易都收取相同的费率——在基础费用上没有「货比三家找便宜律师」这回事，能比较的只有周边的杂项支出。按SRO 2023的A表，费率是交易金额首50万令吉部分收1.25%（最低500令吉），50万零1令吉到100万令吉的部分收1.0%，金额更高的部分再按累进比例继续递减。这个费率表分别适用于买卖合约（SPA）和转让备忘录（MOT），所以一笔普通的购买通常在这两份文件上都要各自计一次律师费，如果你有贷款融资部分购房款，还要在贷款合约上按贷款金额（而不是房价）另计一笔律师费。在基础律师费之外，专业服务费本身还要加收6%的服务税（SST），而买卖合约本身还有一笔固定10令吉的名义印花税，这和上面提到的转让备忘录印花税是分开的。
与 LEWIS 讨论
8%印花税的变动，是我会确保每一位外国客户在对某个楼盘产生感情之前就弄清楚的数字，因为这个变化还比较新，有些代理甚至没意识到，还在报旧的4%。我宁愿在第一周就把真实的总成本说清楚，哪怕这段对话不太舒服，也不愿意等到成交前三周，在律师楼里才被迫面对一场更难堪的对话。
州政府同意费，再说一次
本系列其他文章已经详细讲过州政府同意费，但它必须出现在这份成本清单里，因为当你把注意力都放在印花税和律师费上时，很容易忘掉它。每一笔外国人购房，在过户登记之前，都需要取得相关州政府（吉隆坡、布城和纳闽则是联邦经济策划单位 EPU）的书面同意，这项同意本身要另外收费，和印花税是分开的两笔钱。在本系列涵盖的州属中，柔佛目前的收费最高，是购房价格的3%、最低3万令吉，这是从2025年年中左右从2%（最低2万令吉）上调而来；槟城大致相当，也是3%；其他州通常收取大约1万到2万令吉的固定区间，或者1%到2%的比例，联邦直辖区由EPU管理的费用则因案而异。这笔费用不管你是现金全款还是有贷款融资都要缴，而且要在产权登记到你名下之前付清，所以它应该纳入你完成交易那天的预算，而不是事后才想起来的额外支出。
一个具体算例：100万令吉柔佛购房的完整成本
把各项加在一起，以一套达到该州对外国人100万令吉标准最低门槛的100万令吉新山分层产权房产为例，一位现金买家的完整成本大致如下：8万令吉转让备忘录印花税（固定8%税率）、3万令吉州政府同意费（柔佛3%的最低金额）、买卖合约和转让备忘录两笔加起来大约2万到2.5万令吉的律师费（含服务税），再加上10令吉的买卖合约名义印花税。加起来，标价之外大约要额外支出13万到13.5万令吉——也就是说，一套「100万令吉」的房产，在你装修任何一个房间之前，真实的总成本已经接近113万到114万令吉。如果买家有贷款融资部分购房款，还要在贷款金额上另加0.5%的贷款合约印花税，以及按同一套SRO 2023费率表计算的贷款合约律师费。这些数字并非柔佛费率结构独有——换成你自己所在州属的同意费比例，整套算法的形状是一样的。
一个具体算例：100万令吉柔佛购房的完整成本
成本项目
金额（以100万令吉柔佛为例）
成本项目
金额（以100万令吉柔佛为例）
成本项目
金额（以100万令吉柔佛为例）
成本项目
金额（以100万令吉柔佛为例）
成本项目
金额（以100万令吉柔佛为例）
成本项目
金额（以100万令吉柔佛为例）
| 成本项目 | 金额（以100万令吉柔佛为例） |
|---|---|
| 购房价格 | RM1,000,000 |
| 转让备忘录印花税（外国人固定8%） | RM80,000 |
| 州政府同意费（柔佛3%，最低RM30,000） | RM30,000 |
| 律师费（SPA+MOT，含6%服务税，约） | RM20,000–25,000 |
| 买卖合约名义印花税 | RM10 |
| 大致总成本 | RM1,130,000–1,135,000 |
退出时的RPGT：出售房产你实际要付多少
成本方程式的另一端，是你出售房产时要缴的税。对外国个人卖家来说，如果房产在持有的头五年内出售，房产利得税（RPGT）是应课税收益的30%，从第六年起降到10%——但和马来西亚公民不同（公民持有满五年后税率降到0%），外国业主永远不会达到0%的RPGT税率，一点商量余地都没有；10%是底线，不是一个临时的过渡阶梯。应课税收益，大致上是出售价格减去原始购买价格，再减去可扣除的成本（印花税、律师费，以及符合条件的装修费用等），不是按全部售价来算，所以RPGT算的是你的利润，不是你的总收入。举个例子：一套100万令吉购入的房产，三年后以120万令吉卖出，应课税收益是20万令吉，如果在持有头五年内出售，RPGT就是6万令吉（20万的30%）；如果从第六年起才出售，则是2万令吉（10%）。从2025年1月1日起，RPGT改为自我评估制度（STS RPGT），把计算收益、提交RPGT申报表、以及在出售后90天内缴税的责任都转移到卖方身上——如果你人在海外遥控整个出售流程，这是一个很容易被低估的实实在在的行政环节。
我会按什么标准来做预算：算总账，不只看挂牌价
按总账来预算，而不是按挂牌价：大约8%的印花税、比例不高但确实存在的州政府同意费（或者按州而定的固定区间），加上2%到2.5%的律师费，让你在真正拿到产权之前，要在购房价格之外额外支出大约10%到14%——这还没算上退出时的RPGT。这些数字，没有一项是对外国买家比对马来西亚公民更有利的——尤其是8%的印花税，具体来说就是同一笔交易，公民要付的整整两倍，而且这是一个相对较新的变化，一些楼盘信息、甚至一些代理，可能还没能把这个变化讲清楚。我宁愿让客户在爱上某个挂牌价之前，就先看到这份完整的数字，也不愿意让它在成交前三周，在律师楼里以意外的方式冒出来。
买家检查清单
外国买家现在要缴纳统一8%的印花税（自2026年1月1日起从4%翻倍），再加上大约2%到2.5%的律师费，以及州政府同意费——总的算下来，购房价格之外预计要额外支出10%到14%，这还不包括退出时的RPGT——五年内的RPGT税率是30%，而外国人无论如何都不会低于10%。
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| 1 | 把标价之外的10%到14%（印花税+律师费+州政府同意费）算进预算，才能真正拿到产权 |
|---|---|
| 2 | 确认你被报的是当前统一8%的外国人印花税税率，而不是一些旧资料里还在引用的过时4%数字 |
| 3 | 签买卖合约之前，请律师提供一份书面的、含服务税的分项成本估算 |
| 4 | 把州政府同意费单独列入预算，各州差异较大，且要在登记前缴清 |
| 5 | 如果有贷款融资，在房产相关成本之外，再加上0.5%的贷款合约印花税和相应的律师费 |
| 6 | 按RPGT规划你的退出时间——五年后税率从30%降到10%，但外国人永远不会降到0% |
常见问题
8%的印花税税率已经确定了，还是仍处于提案阶段？
已经确定并且生效——对非公民（不含永久居民）统一8%的税率，适用于2026年1月1日或之后签署的住宅房产转让交易，依据是《2025年财政法令》对《1949年印花法令》的修订。
8%的印花税也适用于商业房产吗？
不适用——统一8%的税率专门针对住宅房产。非住宅（商业）房产不管买家国籍如何，都继续沿用标准的累进印花税税率。
外国人有没有可能达到0%的RPGT？
不可能。马来西亚公民和永久居民持有满五年后RPGT降到0%；外国个人业主从第六年起会一直保持在10%——现行规定下，外国卖家没有0%这一档。
律师费能不能议价？
《2023年律师收费令》规定的基础费用，是一套固定的法定收费标准，马来西亚每一位律师对同一笔交易都收取相同的费率——这部分不能议价，不过标准范围之外的杂项支出和额外服务，不同律师楼之间可能有差异。
如果我是现金全款、没有贷款，还需要付州政府同意费吗？
需要——只要是需要州政府（或EPU）批准的外国人购房，就都要缴这笔费用，不管这笔购买是现金全款还是贷款融资。
RPGT到底是怎么算出来的？
按应课税收益来算——出售价格减去原始购买价格，再减去可扣除的成本，比如印花税、律师费和符合条件的装修费用——而不是按全部售价来算，而且自2025年1月1日起，卖方要自行评估收益、并在出售后90天内提交RPGT申报表。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
产权对比：土地 vs 分层产权
菲律宾宪法禁止外国人在国内拥有土地，唯一的例外是公寓，且每个项目的外资持有比例上限为40%。而在马来西亚，只要买家达到各州设定的最低购房门槛，就能以自己的名字取得永久地契分层产权——没有持股比例上限，也不需要透过公司代持。
Lewis 总结
我不会把「产权」当作唯一的卖点，因为它本来就不是——名字写在产权状上，值多少钱还是要看底下那套房子本身值多少钱。但对一个在国内听了多年「你不能拥有那块地」的菲律宾买家来说，看到自己的名字直接写在地契上，中间没有公司架构挡在你和政府地籍登记处之间，这确实是一个值得先看马来西亚的正当理由。
40%公寓上限对比
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Lewis 总结
上限本身并不会让我担心——一栋大楼的40%仍然是几百个单位。我真正会要求客户去核实的，是在支付预订费之前，用书面形式确认这栋楼目前的外资持有比例，因为「受外国买家欢迎到快卖光」正是最容易填满上限的那种楼盘——付了钱之后才被告知不行，比事先知道要糟糕得多。
各州最低购房价格
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Lewis 总结
我见过买家爱上一个项目的价格，结果才发现这个价格低于该区域的门槛，根本不符合法律上可以购买的条件。解决方法很枯燥但没有商量余地：先查区域，再查产权类型，最后核对最新的州政府通告——按这个顺序来，而且要在你对某个楼盘产生感情之前就做完。
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