分层管理仲裁庭 vs 购屋人仲裁庭：你的纠纷该由哪一个受理

Quick summary

快速总结

适合谁

正在决定要不要告、去哪里告、什么时候告的业主。

风险等级

中

买家行动

把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

适合谁	正在决定要不要告、去哪里告、什么时候告的业主。
风险等级	中
买家行动	把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。

在你提告之前

这一篇拆解的是：告发展商的房屋缺陷，和跟管理机构的纠纷，走的是两个不同的仲裁庭，上限和时效都不一样。价值不高、当事人还得继续住在一起的纠纷，在法院打不划算。仲裁庭就是为此而设。

被告不同，依据的法令也不同

这两个仲裁庭，不是同一个纠纷的两个可选项。分层管理仲裁庭依《2013 年分层管理法令》第九部分设立，审理附表四所列事项——与以管理者身份行事的发展商、共管机构、管理机构或子管理机构之间的纠纷。购屋人仲裁庭则是 2002 年透过修订《1966 年房屋发展（管制与准证）法令》设立的，审理购屋者针对持牌发展商、源自买卖合约的索偿。所以第一个该问的问题，不是「出了什么错」，而是「你主张该由谁负责」。

两个上限差很远

757 法令第 105(1) 条给分层管理仲裁庭的管辖上限是索偿金额不超过 RM250,000。房屋发展法令第 16M(1) 条给购屋人仲裁庭的上限是 RM50,000。这是五倍之差；而当同一个物理问题可以从两个方向去构造主张时，这个差距就很关键——一宗针对发展商的严重缺陷索偿，可能超出购屋人仲裁庭的上限而必须走法院，而针对同一栋楼的管理主体提出的索偿，却稳稳落在分层管理仲裁庭的范围之内。

分歧最大的是「时间」

757 法令第 105(2) 条排除《1953 年时效法令》对分层管理仲裁庭程序的适用，所以那里没有标准的法定时效期限。购屋人仲裁庭恰恰相反。房屋发展法令第 16N(2) 条要求索偿须在十二个月内提出，起算点为：该房屋或拟细分之共用设施的竣工与合规证明（CCC）签发之日，以较迟者为准；或买卖合约所订缺陷责任期届满之日；或任何一方终止买卖合约之日。错过这个窗口，不论案情多有理，这个场子就关上了。

怎么选，才不会白白耗掉一年

从被告倒推。如果投诉的是共用产业没人维护、账目拿不出来、某项决议无效，或者收费不对，那么对应的是管理主体和分层管理仲裁庭。如果投诉的是单位交付时有缺陷、逾期交付，或者与约定不符，那么对应的是买卖合约下的发展商和购屋人仲裁庭——而第 16N(2) 条的十二个月，不管你还在不在跟对方协商，都照样在走。先把那个日期记进日历，再决定要有多少耐心。

拿你自己那栋楼核对一遍

提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭页面确认当前的管辖上限和立案程序；纠纷发生的那天，就把时效截止日记进日历。逾期提交，是好案子最常见的死法。

买家检查清单

你告的是谁，决定了去哪个场子。与共管机构、管理机构，或以管理者身份行事的发展商之间的纠纷，去分层管理仲裁庭——依第 105(1) 条上限 RM250,000，且依第 105(2) 条不适用《时效法令》的时效。而针对持牌发展商、源自买卖合约的索偿，去购屋人仲裁庭——依房屋发展法令第 16M(1) 条上限 RM50,000，并有第 16N(2) 条一个很硬的 12 个月窗口。

1

先确认被告是谁——是管理主体，还是买卖合约下的持牌发展商。

2

核对上限：分层管理仲裁庭依第 105(1) 条为 RM250,000；购屋人仲裁庭依房屋发展法令第 16M(1) 条为 RM50,000。

3

如果是告发展商，把第 16N(2) 条的 12 个月记进日历——从 CCC、缺陷责任期届满，或买卖合约终止起算。

4

记住第 105(2) 条排除《1953 年时效法令》在分层仲裁庭的适用，所以两个场子对「拖延」的态度截然不同。

5

如果索偿金额超出适用上限，就要改为规划走民事法院。

6

立案之前，向仲裁庭确认当前的上限和程序——这些数字由成文法订定，是会修订的。

1	先确认被告是谁——是管理主体，还是买卖合约下的持牌发展商。
2	核对上限：分层管理仲裁庭依第 105(1) 条为 RM250,000；购屋人仲裁庭依房屋发展法令第 16M(1) 条为 RM50,000。
3	如果是告发展商，把第 16N(2) 条的 12 个月记进日历——从 CCC、缺陷责任期届满，或买卖合约终止起算。
4	记住第 105(2) 条排除《1953 年时效法令》在分层仲裁庭的适用，所以两个场子对「拖延」的态度截然不同。
5	如果索偿金额超出适用上限，就要改为规划走民事法院。
6	立案之前，向仲裁庭确认当前的上限和程序——这些数字由成文法订定，是会修订的。