分层产权与物业管理
分层管理仲裁庭：能审什么、不能审什么，以及索偿上限
分层管理仲裁庭受理索偿总额不超过 RM250,000 的案件（第 105(1) 条），涵盖附表四第一部分列出的十四类诉由。它碰不了的是：任何涉及土地权属、土地上的产业或权益争议的案件——第 105(3) 条。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在决定要不要告、去哪里告、什么时候告的业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
在你提告之前
本文要处理的是：产权归属的争议不在它的管辖范围内。告错地方，白白浪费几个月。 价值不高、当事人还得继续住在一起的纠纷，在法院打不划算。仲裁庭就是为此而设。
金额上限
第 105(1) 条赋予仲裁庭管辖权，受理「所请求裁决的总金额」不超过二十五万令吉的案件，条文同时留有「或经订明替代之其他金额」的空间，也就是说这个数字将来是可以修订的。二十五万这个水平，覆盖了绝大多数分层纠纷——欠费追讨、维修费用分摊、缺陷整修、保险金额不足——而这正是这个场子被设计出来要处理的东西。要注意衡量的是「请求的金额」，不是争议标的的市值：一个价值百万的单位，如果你请求的是三万令吉的漏水维修费，那仍然稳稳落在管辖范围之内。
你实际上可以请求什么
附表四第一部分列出了诉由，范围比大多数业主以为的宽。你可以就「依 757 法令或其附属立法所赋予或课予之任何职能、职责或权力的行使、履行或不履行」提出争议。你可以就单位、建筑物、土地、共用产业或受限共用产业的缺陷之费用或维修提出争议。你可以请求追讨管理费、储备金供款，或法令下宣告为债务的任何款项。你可以申请命令召开大会、宣告违反法令的会议程序无效、撤销「投票权被剥夺或议程未妥为通知」情况下通过的决议，或者直接撤销大会上通过的某项决议。
以及那些不太显眼的诉由
另有四项值得知道，因为业主很少会想到能拿这些去仲裁庭。你可以在顾及全体业主利益的前提下，请求撤销对附加细则的某项修订。你可以请仲裁庭变更管理主体所定的逾期缴款利率。你可以请它变更应提供的保险金额，或代为提出保险索偿。你还可以强制发展商、共管机构、管理机构或子管理机构提供资讯或文件——这一项，正是你在任何「记录被扣着不给」的争议里应该一并提出的。此外还有：同意对共用产业作出改动，以及确认、变更或撤销建筑物专员的某项决定。
门在哪里关上
第 105(3) 条就是那条边界。仲裁庭的管辖权，不延伸至任何涉及土地权属、土地上任何产业或权益、或任何专营权受质疑的案件。所以，关于「某个单位归谁所有」「某个附属产业是否妥为附属」「某笔有争议的转让」的争议，不论金额多小，都不是仲裁庭的事。那些要去法院。立案之前，请拿你打算提出的主张去对照第 105(3) 条——因为管辖权的问题，不是靠证据能补救的。
拿你自己那栋楼核对一遍
提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭页面确认当前的管辖上限和立案程序；纠纷发生的那天，就把时效截止日记进日历。逾期提交，是好案子最常见的死法。
买家检查清单
上限是 RM250,000，依第 105(1) 条。附表四第一部分的清单很宽——职责的履行、维修费用与缺陷、追讨管理费、命令召开大会、宣告会议程序无效或撤销决议、撤销附加细则的修订、变更逾期利率、变更保险金额、代为提出保险索偿、强制提供文件、同意改动共用产业，以及确认或撤销建筑物专员的决定。第 105(3) 条把「涉及土地权属」的争议整块划走。
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| 1 | 确认你请求的索偿金额不超过 RM250,000（第 105(1) 条）。 |
|---|---|
| 2 | 找出你的主张落在附表四第一部分的哪一个具体项目上。 |
| 3 | 核对第 105(3) 条：如果涉及土地权属或土地权益的争议，仲裁庭没有管辖权。 |
| 4 | 如果记录被扣着不给，把「强制提供资讯或文件」这一项诉由一并提出。 |
| 5 | 如果争议针对的是专员的某项决定，注意仲裁庭可以确认、变更或撤销它。 |
常见问题
仲裁庭的金额上限是多少？
RM250,000，或经订明替代之其他金额——757 法令第 105(1) 条。
产权归属的争议可以拿到仲裁庭吗？
不可以。第 105(3) 条排除任何涉及土地权属、土地上任何产业或权益、或任何专营权受质疑的案件。
仲裁庭可以命令管理层把文件给我吗？
可以。附表四第一部分包含「强制发展商、JMB、管理机构或子管理机构提供资讯或文件」这一项诉由。
仲裁庭可以撤销常年大会上通过的决议吗？
可以。附表四包含「宣告违反法令的会议程序无效」以及「撤销决议」的命令，包括投票权被剥夺或议程未妥为通知的情形。
它可以改变我们楼对欠费收取的利率吗？
可以——变更 JMB、管理机构或子管理机构所定的逾期缴款利率，是清单上列明的诉由之一。
继续阅读
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怎么在分层管理仲裁庭立案：费用、表格，以及为什么你通常不能带律师进去
《1953 年时效法令》不适用于仲裁庭程序（第 105(2) 条）；除非两个条件同时成立，否则不准由律师代表（第 110(2) 条）；仲裁庭必须尽速作出裁决，并在可行情况下自开庭首日起 60 天内作出（第 117(1) 条）。
Lewis 总结
按「要自己上场陈述」来准备，因为在几乎所有分层纠纷里你确实要。把文件按日期顺序整理好，把主张收在附表四的某一个诉由之内，并让六十天的规定为你所用——不要把仲裁庭当法院来打。
仲裁庭判你赢了，对方还是不理 —— 接下来会怎样
无视分层管理仲裁庭的裁决，依第 123 条属刑事罪行：可处不超过 RM250,000 罚款、不超过三年监禁，或两者兼施——定罪后罪行持续的每一天，另可加处不超过 RM5,000 的罚款。
Lewis 总结
真正推得动人的，是那笔按日计算的罚款。一个在考虑「要不要遵守裁决」的管理主体，面对的不是「现在付还是以后付」的选择，而是「遵守，还是每拖一天就多累积一天刑事罚款」的选择。
分层管理仲裁庭 vs 购屋人仲裁庭：你的纠纷该由哪一个受理
两个仲裁庭、两部法令、两个上限。分层管理仲裁庭受理你与管理主体之间的纠纷，依 757 法令第 105(1) 条上限 RM250,000。购屋人仲裁庭受理针对持牌发展商、源自买卖合约的索偿，依《1966 年房屋发展（管制与准证）法令》第 16M(1) 条上限 RM50,000，并有第 16N(2) 条的 12 个月时效。
Lewis 总结
购屋人仲裁庭那个 12 个月的窗口，是真正会把索赔判死的东西。它从 CCC、缺陷责任期届满，或买卖合约终止起算——所以，一个你已经客客气气追了发展商十八个月的缺陷，在那里可能早就过期了；而分层管理仲裁庭并没有对等的时效限制。
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