中國大陸買家
森林城市2026年現狀
對森林城市的一次誠實、及時的現狀梳理——柔新經濟特區下的特別金融區身份、真正建成並有人入住的部分、開發商持續存在的困難，以及這一切對2026年正在權衡依斯干達各選項的買家意味著什麼。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在專門評估森林城市的買家，想要的是當前真實情況——無論好壞——而不是銷售話術，也不是幾年前那種過時的「鬼城」評論。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 如果你對森林城市感興趣，在做決定之前，請向 Lewis 索取它與依斯干達其他項目（如碧桂園丹絨和 Medini 區域項目）的並排對比。 |
森林城市到底是什麼，一段話講清楚
森林城市是位於柔佛南部努沙再也的大型綜合住宅及商業填海島嶼項目，由碧桂園聯合柔佛州相關方於2016年推出，隔海直接面對新加坡的大士（Tuas）區域。最初的總體規劃設想在多個人工島上容納數十萬居民，主打面向內地中國買家，作為投資以及貼近新加坡生活圈的賣點。而到2026年實際建成的，只是這一願景的一小部分——幾棟已建成的住宅樓、一座高爾夫球場、零售和酒店配套設施，以及遠低於當初宣傳規模的基礎設施，填海本身的進度也比計劃慢。
2026年真正的好消息：納入柔新經濟特區下的特別金融區
森林城市自最初開盤以來最重大的真實進展，是2025年初簽署協議，把它正式納入柔佛-新加坡經濟特區框架，森林城市被指定為該特區下的「特別金融區」（Forest City SFZ）。這帶來了實實在在、有據可查的優惠政策——包括對獲批合格活動的優惠企業稅待遇，以及針對符合資格的知識型員工的特殊個人所得稅率——目的是專門吸引金融服務和家族辦公室業務進駐這個特區。這是一次真正的政策升級，而不是營銷話術，也讓森林城市有別於依斯干達其他大多數不屬於任何特區的項目。這是該區域中期走勢可能與其頭十年不同的一個理由。
與 LEWIS 討論
我不會靠假裝那些空置的樓棟不存在來推銷森林城市，但我也不會因此徹底否定它，因為特別金融區身份是一個真正的結構性變化，是依斯干達大多數其他項目都不具備的。我對內地客戶的說法是這樣的：如果你是打算近期就實際入住，購房前先親自到現場走一走——入住密度對日常生活的影響，比任何宣傳冊願意承認的都要大。如果你是基於更長期的柔新經濟特區政策邏輯在買，那就把它當作真正的定位來看待：這是一個跨越數年的政策押注，而不是一個已經兌現了最初承諾的項目。
地面上的現實：入住率遠低於最初設想
來自地產分析師、本地租賃中介和實地走訪的獨立估算——而非官方開發商數據，因為至今沒有公佈過——普遍認為森林城市已建成住宅樓的入住率處於低到中等區間，遠達不到一座真正繁華、住滿人的城市。走訪這個項目的部分區域，你會看到真實、已建成、可以入住的樓宇，同時也會看到明顯入住不足的樓棟，以及原總體規劃中尚未完工的部分。這對買家有實際影響：入住密度低會影響日常生活配套，比如商鋪的活躍程度、本地交通的班次頻率，以及來自真實自住租客群體的租賃需求——這些在一棟入住率低的樓裡，和在一棟租滿的樓裡，表現完全不同，與單位本身的品質無關。
碧桂園自身的困境是另一個疊加因素
疊加在入住率問題之上的，是碧桂園集團自2023年以來廣為報道、有據可查的財務困境，這已經影響到其全球各地項目——包括森林城市——的建設進度和配套設施交付速度。購買森林城市在建或期房單位的買家，承擔的是與購買已完工、有人入住的單位不同性質的開發商交付風險——這是一個和特別金融區政策問題完全獨立的風險維度，兩者不應混為一談。一套已完工、已出證、有人入住的現房單位，和一個財務承壓的開發商對未來期數的承諾，所承擔的風險有本質區別。
對正在權衡森林城市的內地買家意味著什麼
2026年的森林城市，既不是一些舊評論所描述的被遺棄的「鬼城」，也不是最新營銷所暗示的已經全面建成的金融樞紐——它是一個真實的、部分入住的開發項目，既有真正的新政策利好，也存在真實、尚未解決的開發商和入住密度問題。如果你的目標是近期獲得租金收入或自住體驗，購買前請親自走訪具體樓棟，實地核實入住率和配套設施的運營情況，因為不同樓棟的宣傳效果圖和當下街面現實可能相差很大。如果你的邏輯是基於柔新經濟特區和特別金融區身份逐步成熟的多年期押注，請明確把它當作一個更長週期、更高不確定性的倉位，並誠實地把它和碧桂園丹絨（Country Garden Danga Bay）或 Medini 區這類已經建成、有人入住的依斯干達項目做對比——它們的風險特徵是不同的。
買家檢查清單
森林城市現在已經正式成為柔佛-新加坡經濟特區下指定的“特別金融區”，並附帶真實的稅收優惠——這是2025年出現的真實利好消息。但這並沒有改變物理層面的現實：大多數樓棟的入住密度遠低於總體規劃設想的水平，獨立估算顯示已建成樓棟的入住率處於低到中等區間，而碧桂園自身的財務困境也拖慢了更大範圍的建設進度。這兩件事同時成立，買家需要權衡政策利好和地面上的現實，而不是只挑銷售話術強調的那一面。
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| 1 | 清楚區分特別金融區（SFZ）的政策身份和物理入住現實——兩者都是真實的，回答的是不同的問題 |
|---|---|
| 2 | 在把任何入住率說法當真之前，先親自走訪你考慮的具體樓棟 |
| 3 | 直接詢問單位的產權狀態：是已完工出證的現房，還是財務承壓開發商名下的期房 |
| 4 | 實地核實當前商鋪、交通和配套設施的運營情況，而不是看銷售中心的沙盤模型 |
| 5 | 把租賃需求和已建成、入住率高的依斯干達其他項目做現實的對比 |
| 6 | 明確判斷自己是為近期使用而買，還是基於更長期的柔新經濟特區政策邏輯而買，並據此把控風險敞口 |
常見問題
森林城市是「鬼城」嗎？
這個較早的說法已經過時，但即使到今天也不能說完全錯誤——真實、已建成、有人入住的樓宇，與明顯入住不足的樓棟以及原總體規劃中未完工的部分並存。獨立估算顯示入住率處於低到中等區間，並非滿員。
特別金融區（SFZ）身份是什麼，是真的嗎？
是的，這是2025年真實發生的進展——森林城市被正式指定為柔佛-新加坡經濟特區下的特別金融區，為獲批活動帶來有據可查的稅收優惠。這是一次真實的政策變化，和入住率問題是兩碼事。
碧桂園的財務困境會影響在森林城市購房嗎？
會有影響，尤其是期房或未完工單位，你需要承擔開發商能否按時交付的風險。已完工、已出證、有人入住的現房單位，和一個未來期數的承諾，風險特徵完全不同。
森林城市有官方入住率數據嗎？
沒有——開發商或特區管理方從未公佈過官方數字。你看到的任何百分比，包括本文中的估算，都是獨立估算，而不是已核實的統計數據。
我該如何把森林城市和依斯干達其他項目做比較？
權衡真實存在的特別金融區政策利好，與地面上的入住率和開發商交付風險，並誠實地把它和碧桂園丹絨或 Medini 區這類已建成、有人入住的項目做對比。
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