鄰里糾紛與相鄰權
店屋前的五腳基，不是你可以拿來用的
店屋門前的五腳基走廊在法律上被強制設定為公共人行通道，絕非店家的私有商業倉庫。堵塞五腳基直接觸犯《133號法令》，地契註冊業主將直接面臨市議會依第72條開出的強拆令與第70(11)條下的法定罰單。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 有地房地產的業主，遇上界線或鄰里問題 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
在對話變得更糟之前
如果你需要弄明白這件事，可以從這裡開始：一條租戶當倉庫用、市議會當公共通道看的有蓋走廊 界線糾紛裡最強的位置，屬於最早以書面、帶日期提出的那一方；最弱的，屬於容忍了很多年之後才反對的那一方。
五腳基的法定特殊屬性：地契私有產權與公共通行權的衝突
“五腳基”（Kaki Lima）是馬來西亞商業店屋最具特色的建築遺產，其原始規劃初衷是為公眾在熱帶赤道烈日與暴雨傾盆中提供一條連續不斷、免受日曬雨淋的有蓋安全人行長廊。在房地產物權法上，五腳基具有極其特殊的法律地位。即便在某些歷史久遠的地契圖則上，測量紅線包含了一樓走廊下方的地坪，但依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）及法定規劃指令，五腳基走廊已被不可撤銷地設定為供全社會公眾通行的法定公共人行地役權通道。私有業主絕不享有將其隨意封閉、排他性獨佔或商業牟利的合法私權。
常見的違規商業侵佔：露天餐飲擺桌、貨架堆砌與非法加裝卷閘門
在日常商業經營中，大量店家為了擴大營業面積而肆無忌憚地霸佔五腳基。最普遍的違法亂象包括：餐飲店將走廊擺滿餐桌椅開闢為露天用餐區、擺放大型商用飲料冷櫃與燃氣爐灶、汽修店堆放輪胎並違章停放摩托車、批發超市將走廊堆成幾米高的紙箱貨物倉庫，甚至更有甚者直接在走廊前後兩側焊死鐵柵欄門或安裝電動卷閘門，將公共走廊強行併入自家室內店鋪。這些野蠻堵塞行為逼得老人、推嬰兒車的母親與殘障人士不得不冒險走下人行道，直接走在機動車呼嘯而過的車道上，同時徹底封死了商鋪發生火災時的法定應急疏散通道。
市議會依據《133號法令》展開的突擊執法：第70條禁令與第72條清拆
依據《133號法令》第70(1)條明文規定，未經地方政府市議會事先書面核准，擅自在公共走廊人行通道上搭建任何固定結構、鐵門、隔斷或雨棚，均屬於違法營建行為。市議會執法大隊會定期展開無預警的清街聯合突擊行動。依據第72(1)條，市議會有權開出法定執法通知書，責令限期自行拆除清理全部違規地上物。若商家置若罔聞，第72(5)條賦予市議會執法人員直接動用電鋸與液壓剪強行切斷違規鐵門、直接沒收查扣佔道營業物品與桌椅灶具，並將全部清拆與清運人工費用全額向房地產所有權人追繳。
為什麼法定刑事與行政責任完全由註冊房東承擔，而非租戶
商業店屋投資人最容易忽視的一個致命法律陷阱，是《133號法令》下的所有行政執法與刑事追責對象，在法律上嚴格錨定在地契上的註冊業主（Landlord），絕非經營當下的租戶。當市議會建築管制官員發出鉅額罰單或向推事庭提呈刑事起訴時，被告席上坐著的永遠是地契上的房東。依據第70(11)條，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），且推事庭必須強制下達拆除復原令。房東根本無法通過出示一份私下租賃合同聲稱“這全是租客搞的”而在法官面前免責脫罪。
如何起草具有法律約束力的商業租賃合同以築牢房東免責防線
為了徹底避免因租戶違章佔用五腳基而導致房東自身揹負沉重刑事案底與鉅額罰單，店屋業主在出租物業時必須在合同端築起鐵壁般的防線。商業租賃合同中依法必須單獨設立嚴格的五腳基專項合規條款，明文嚴禁租戶、次承租人及僱員在門前五腳基走廊堆放任何商品、桌椅、廚具或設立任何形式的障礙物。條款必須明確約定：凡因租戶違章佔用走廊導致市議會依據《133號法令》開出的一切罰金、清拆費及律師訴訟費，全額由租戶連帶賠償承擔；且一旦發生阻礙五腳基行為，房東享有立即沒收押金並解除租賃合同收回店鋪的法定權利。
拿你自己的情況核對一遍
從地契和批准圖則開始，而不是從吵架開始。土地檢索會顯示登記在案的界線；地方政府手上有批准過的建築圖則。有地房地產的鄰里糾紛，大部分靠這兩份文件就能定案；定不了的那些，需要的是律師，而不是更大聲的對話。
買家檢查清單
在馬來西亞的商業傳統店屋建築中，貫穿店面外立面的有蓋走廊——即著名的“五腳基”（Kaki Lima）——常年遭到餐飲檔口、零售商家與摩托車修理鋪的嚴重霸佔濫用。租戶經常擅自擺滿餐桌椅、擺放商品貨架、架設烹飪油煙爐灶，甚至直接在走廊兩端澆築實心磚牆或加裝鐵卷閘門，將整段走廊強行據為私有倉庫。在法定規制下，即便在部分老舊地契中該段地坪包含在地段紅線之內，五腳基在法律屬性上被強制設定並確立為供公眾無障礙通行的法定公共人行通道與火災逃生走廊。在走廊上堆放貨物、設立固定設施或搭建封閉隔斷，直接違反了聯邦《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）。依據第70(1)條，未經地方政府事先書面核准擅自在人行通道上搭建任何固定結構屬於違法行為。地方政府市議會有權依據第72(1)條下達限期拆除清理通知書；若逾期未清，第72(5)條賦予市議會執法大隊強行沒收營業物品、強拆鐵閘門並向業主全額追繳清拆費用的法定權力。極其致命的是，依據《133號法令》，所有市政執法傳票與法庭起訴均直接針對地契上的註冊業主（房東），而非隨時退租跑路的租戶。店屋業主依第70(11)條將面臨最高兩萬五千令吉的法定罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額）與推事庭強制拆除令。
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| 1 | 清醒認識到店屋門前五腳基走廊在《133號法令》下屬於法定受保護的無障礙公共人行通道。 |
|---|---|
| 2 | 嚴禁商業租戶在走廊上擺放餐飲桌椅、貨架、煤氣灶具，或在走廊兩側私自加裝鐵質卷閘門與防盜門。 |
| 3 | 定期對出租的商業店屋進行實地巡檢，第一時間發現並堅決責令租戶清除任何佔用五腳基的違章設施。 |
| 4 | 在商業店屋租賃合同中訂立嚴密的禁止佔用走廊條款、違約全額賠償條款及即時解約清場特別授權。 |
| 5 | 牢記未獲批准擅自搭建五腳基構件將使註冊房東在第70(11)條下面臨最高兩萬五千令吉罰款（請向市議會確認）。 |
常見問題
店屋的餐飲租戶在法律上是否有權在門前的五腳基走廊上常態化擺放餐桌椅供顧客用餐？
絕對無權。在《133號法令》下，五腳基是專供公眾通行與火災逃生的法定公共走廊，必須始終保持完全暢通。未經地方市議會特別牌照許可擅自擺放商業傢俱屬於違法佔用行為。
店屋房東或租戶能否在夜間拉下永久性的防盜電動卷閘門，將五腳基走廊完全封閉上鎖？
絕對不能。在公共走廊上安裝封閉式障礙物屬於《133號法令》第70(1)條下的無準證營建。市議會有權依據第72條開具強制拆除通知書，並派遣執法隊強行切斷拆除卷閘門。
如果租戶擅自佔用五腳基，地方政府市議會會起訴租客還是地契上的房東？
《133號法令》下的所有行政執法與司法起訴嚴格針對房地產的註冊所有人（房東）。市議會開具的停工整改通知書、強制拆除令以及推事庭刑事傳票，均直接開給地契上的房東本人。
依據《133號法令》，未經批准擅自在店屋五腳基走廊改建或搭建違建設施會面臨何種法定處罰？
依據《133號法令》第70(11)條，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請向地方政府確認當前金額）；且推事庭在市議會申請下必須強制下達改建或拆除令。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
有地房子加建：大多數業主跳過的那道批准
在馬來西亞對有地房屋進行擴建而未獲地方政府批准，直接違反了《133號法令》第70(1)條。違規擴建不會永遠隱形——它會在下一次銀行估價、房貸勘查和二手買賣中原形畢露，讓業主面臨法定的強制拆除風險。
Lewis 總結
絕不要把地方政府的建築審批當成一項為了省時省錢就可以隨意跳過的走過場程序。在動手擴建有地房屋之前，必須依據《133號法令》第70(1)及第70(2)條，委託合資格的提呈人（註冊建築師或工程師）正式提交建築圖則。在第70(11)條下，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），且推事庭在地方政府申請下必須下達強制改建或拆除令。事先正規報批的開銷，遠遠低於第70(14)條下5倍至20倍的懲罰性收費，更能確保你的房地產在日後轉售時暢通無阻。
鄰居沒批准就動工加建
當隔壁鄰居違規無準證大興土木加建時，找錯投訴部門會白白浪費寶貴的維權黃金期。深入瞭解地方政府市議會如何依據《133號法令》第72條執行建築管制、為什麼購屋者仲裁庭完全無權受理，以及如何提交一份證據確鑿的正式投訴。
Lewis 總結
一旦發現隔壁鄰居開始大興土木進行無準證結構施工，必須在混凝土澆築凝固前迅速採取行動。第一時間向當地市議會的建築管制部門提交正式的帶日期書面投訴信，附上清晰的時間戳施工現場照片，直指其涉嫌違反《133號法令》第70條的無準證營建行為。絕不要去購屋者索償仲裁庭浪費時間，因為該仲裁庭對鄰里糾紛完全沒有司法管轄權。如果鄰居的違章施工已經直接威脅到共用牆或你家房屋的結構安全，在地方政府依第72條啟動行政執法的同時，應立即諮詢民事訴訟律師，以便向民事法院申請緊急停工禁制令。
兩間排屋之間的那道牆：誰擁有它，誰能在上面動工
排屋之間的共用分隔牆不僅受地契法定界線約束，還受普通法相鄰相互支撐權的保護。任何一方鄰居在未經專業提呈並符合《133號法令》審批前，均無權單方面開鑿、過度荷載或擅自改建共用牆。
Lewis 總結
絕不要允許鄰居或其裝修工人在未經出示由註冊專業工程師簽署並獲市議會批准的結構圖則前，擅自開鑿你們的共用分戶牆。首先進行土地檢索（Carian Tanah），核驗物理牆體與地契界石圖則的實際吻合度。一旦發現鄰居擅自開鑿或對共用牆強行施加結構重壓，必須立即向市議會建築管制部門遞交緊急投訴指出其涉嫌違反《133號法令》第70條，並同步委託訴訟律師發出正式律師警告函叫停施工，切勿等到自家牆壁出現結構裂紋才追悔莫及。
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清醒認識到店屋門前五腳基走廊在《133號法令》下屬於法定受保護的無障礙公共人行通道。
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嚴禁商業租戶在走廊上擺放餐飲桌椅、貨架、煤氣灶具，或在走廊兩側私自加裝鐵質卷閘門與防盜門。
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定期對出租的商業店屋進行實地巡檢，第一時間發現並堅決責令租戶清除任何佔用五腳基的違章設施。
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在商業店屋租賃合同中訂立嚴密的禁止佔用走廊條款、違約全額賠償條款及即時解約清場特別授權。