菲律賓買家
40%公寓上限對比
菲律賓對任何一個公寓項目的外資持有比例設定40%上限，按項目逐一追蹤——熱門的馬尼拉大樓可能會被填滿，從此完全關閉給外國買家。馬來西亞用的是價格門檻，而不是比例上限。本文詳細說明這個上限具體怎麼運作、填滿後會發生什麼，以及馬來西亞用什麼機制取而代之。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在把馬尼拉或宿務的某個具體公寓項目，與馬來西亞項目做直接比較的菲律賓買家，需要弄清楚兩個市場各自的准入限制到底是什麼。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 對於你正在篩選的任何馬來西亞項目，可以請 Lewis 幫你核實目前的外國買家情況——和菲律賓公寓大樓不同，這裡沒有上限需要檢查，但有價格門檻和同意流程時間線，值得在下定之前先確認清楚。 |
40%上限具體怎麼運作
第4726號共和國法令第5條用一句話定下了這條規則：如果轉讓單位會讓外資持有總量超過項目總單位數的40%，公寓法團就不能向外國人發行或轉讓單位。這個40%是按整個項目計算的，不是按建築分期、也不是按買家計算——這是一個持續累計的數字，開發商和公寓法團從第一筆外資銷售起就有法律義務追蹤。它同時涵蓋直接購買和透過外資控制實體持有的情況，所以想用空殼公司繞過去，在這裡行不通。在邦尼法秀全球城（BGC）或馬卡蒂中央商業區這類熱銷樓盤，外國買家積極搶購單位，上限往往在整棟樓賣完之前就先被填滿，尤其是總單位數較少的精品項目，算術上很快就會超過40%。
上限被填滿後會發生什麼
一旦某個項目的外資持有累計達到40%，公寓法團在法律上就不得再批准任何單位轉讓給外國買家，沒有任何例外——不管你是不是現金全款、賣家是不是願意轉賣給你的菲律賓業主、還是你已經付了預訂費，只要上限已滿，法團就必須拒絕登記這筆轉讓。這項規定在總契約和公寓法團自己的股份登記簿層面強制執行，違反規定的開發商會面臨行政處罰，甚至可能危及整個項目的合規狀態。實務上，管理良好的開發商會在接近上限時，主動為外資買家預留緩衝名額，並在被問及時告知目前還有多少外資可購單位，但這只是一種禮貌做法，不是法律義務——手握現金的外國買家，仍然可能因為公司層面的算術不允許而被拒絕一筆熱門樓盤的轉售交易，這對出場（轉售）也是實實在在的流動性風險，不只是入場時的問題。
公司代持方案，以及為什麼它比聽起來更脆弱
有些外國買家試圖透過成立一家名義上60%由菲律賓人持股的公司，來同時繞開土地禁令和公寓上限——這在技術上讓公司有資格持有土地，也讓外國少數股東間接獲得一棟房子及其土地的經濟利益。這在表面上是合法的，但結構上非常脆弱：外國股東並不持有產權，菲律賓多數股東保留對公司及其資產的法律控制權，一旦發生股東決裂、死亡，或菲律賓合夥人更換，外國投資者手上剩下的可能只是一家公司裡的少數股份，而不是對某套具體房地產的明確權利。法院也曾判決，一些被認定為蓄意規避憲法60/40規則的「傀儡」安排全部無效，意味著草率擬定的架構可能整個被判無效。這不是在批評任何個人——只是想說明，用公司載體去繞開個人產權限制，在結構上本來就存在這樣的現實，也是為什麼許多有外籍配偶或外國生意夥伴的菲律賓家庭，會把目光越過公司代持方案，轉向一個產權本身（而不是股份）才是資產的市場。
與 LEWIS 討論
上限本身並不會讓我擔心——一棟大樓的40%仍然是幾百個單位。我真正會要求客戶去核實的，是在支付預訂費之前，用書面形式確認這棟樓目前的外資持有比例，因為「受外國買家歡迎到快賣光」正是最容易填滿上限的那種樓盤——付了錢之後才被告知不行，比事先知道要糟糕得多。
馬來西亞不同的門檻：價格，而不是比例
馬來西亞用一套完全不同的機制來解決同樣的政策目標——讓大部分住宅房地產對本國公民保持可及——不是限制外國人能買一個項目的比例，而是由每個州分別設定一個最低購房價格，低於這個價格外國人根本不能購買，不管這個具體項目裡已經有多少單位是外資持有。我們會在本系列其他文章詳細拆解各州的具體數字，但大致的運作方式是：達到價格門檻（視州屬而定，通常是100萬令吉起）並取得州政府同意，就不存在與同棟樓裡有多少鄰居也是外國業主掛鉤的額外上限。理論上，一個項目如果每個單位都達到價格門檻、每位買家都取得同意，是可以整棟賣給外國買家的——這在菲律賓一旦項目跨過40%就在結構上完全不可能。這對菲律賓買家來說是實際的好處：一旦達到入場價格，准入就是確定的，而不是一個你從開發商辦公室外面根本看不到的持續累計數字。
馬來西亞仍然限制准入的地方
以價格為門檻的配給方式，並不等於無限制准入，這裡有必要說清楚馬來西亞仍然限制外國買家的地方。低成本和可負擔房屋類別，每個州都有，用來照顧中低收入公民，無論出價多少，完全不對外國買家開放。土著配額——許多開發項目中為馬來人和原住民買家預留的固定比例單位——是一個獨立機制，目的是確保各族群公民都能買到房，並非專門針對外國人，但它確實會縮小任何非配額買家（無論是外國人還是其他人）在某個項目裡能買到的單位池子。另外，有幾個州完全不允許外國人購買獨立產權的有地房屋，只允許分層產權或有圍籬的有地分層產權。這些機制都不是像《公寓法》第4726號那樣針對外資的比例上限——它們要麼是價格門檻，要麼是給公民的收入分層保護，要麼是早於且與外國買家政策無關的族群配額——但這確實意味著「沒有40%上限」不等於「隨便哪裡都能買」。
把馬卡蒂大樓和吉隆坡大樓放在一起比較意味著什麼
把具體數字擺出來，對比就更清楚了。馬尼拉中端樓盤的一間一房單位，標價大概是800萬到1200萬菲律賓比索——對許多海外菲律賓勞工和專業人士來說，這個價位是可以負擔的——但如果這棟樓很受外國買家歡迎，你其實無法確定，作為外國買家，等你要下手時這套單位是否還買得到，除非開發商確認當前的外資持有累計數字。而在達到州屬價格門檻的吉隆坡或新山永久地契項目裡，就沒有這種不確定性：只要你達到價格並取得同意，這套單位就是你的，你的鄰居是不是也是外國買家，完全不影響你的購買資格。當然，代價還是那句話：馬來西亞的價格門檻會把你推向一個更高的價位區間，高於菲律賓公寓市場裡那些外國人通常能買到的單位——所以這不是一個簡單的「馬來西亞更容易」的結論，而是兩套真正不同的限制條件，適合不同的預算和對不確定性的不同容忍度。
買家檢查清單
《公寓法》第4726號的40%上限是按項目追蹤的，不是按買家追蹤——一旦某棟樓的外資持有達到40%，無論價格或需求如何，都不能再賣單位給外國人。馬來西亞沒有類似的上限；准入門檻是各州設定的最低價格。
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| 1 | 預訂之前，直接向開發商詢問菲律賓任何公寓項目目前的外資持有單位比例 |
|---|---|
| 2 | 如果打算依賴上限來完成購買，務必取得書面確認，而不是銷售人員的口頭說法 |
| 3 | 如果考慮用公司架構持有菲律賓房地產，務必找獨立的菲律賓律師審閱，而不是提出這個方案的那一方 |
| 4 | 在愛上某個單位之前，先確認馬來西亞目標項目所在州屬的最低購房價格 |
| 5 | 詢問你的馬來西亞目標項目是否有土著配額影響可售存量，即使這不直接影響你自己的購買資格 |
| 6 | 把預算調整為馬來西亞的價格門檻通常高於馬尼拉同類型單位這一事實 |
常見問題
40%上限是按每棟樓算，還是按開發商算？
是按每個公寓項目（每棟樓或每份總契約）算，不是按開發商算。同一個開發商，一棟樓可能外資持有已達40%，隔壁一棟新樓可能還有很多餘量，所以一定要核實具體項目，而不是只看品牌。
如果我完成購買之前上限就被填滿了，我的訂金怎麼辦？
這應該在你的預訂協議裡寫清楚；口碑好的開發商在接近上限時會主動預留單位以避免這種情況，但你應該明確詢問開發商是怎麼處理的，並在支付預訂費之前拿到書面答覆。
我能不能透過菲律賓公司來繞開這個上限？
你可以透過一家60%由菲律賓人持股的公司持有經濟利益，但你不會持有直接產權，而且這種安排存在實實在在的法律和關係風險——法院已經判決過一些被認定為蓄意規避60/40規則的架構無效。
馬來西亞有沒有類似40%的上限？
沒有針對項目內外資持有比例的全國性上限。准入門檻是各州設定的最低購房價格，加上一次性的州政府同意，我們在本系列其他文章有詳細說明。
如果一個馬來西亞項目外國買家需求很旺，會不會有一天也對新的外國買家關閉？
在法律層面不會像菲律賓公寓那樣。馬來西亞項目沒有法定的持股比例上限；准入取決於你個人是否達到價格門檻並取得同意，而不是這棟樓裡已經有多少其他外國業主。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
產權對比：土地 vs 分層產權
菲律賓憲法禁止外國人在國內擁有土地，唯一的例外是公寓，且每個項目的外資持有比例上限為40%。而在馬來西亞，只要買家達到各州設定的最低購房門檻，就能以自己的名字取得永久地契分層產權——沒有持股比例上限，也不需要透過公司代持。
Lewis 總結
我不會把「產權」當作唯一的賣點，因為它本來就不是——名字寫在產權狀上，值多少錢還是要看底下那套房子本身值多少錢。但對一個在國內聽了多年「你不能擁有那塊地」的菲律賓買家來說，看到自己的名字直接寫在地契上，中間沒有公司架構擋在你和政府地籍登記處之間，這確實是一個值得先看馬來西亞的正當理由。
各州最低購房價格
馬來西亞沒有統一的全國最低購房價格——每個州都自行設定門檻，有幾個州還按區域或產權類型進一步細分。本文對比吉隆坡、雪蘭莪、柔佛和檳城的門檻，並列出各州目前的州政府同意費，同時說明為什麼你在預訂單位之前應該逐一核實每個數字。
Lewis 總結
我見過買家愛上一個項目的價格，結果才發現這個價格低於該區域的門檻，根本不符合法律上可以購買的條件。解決方法很枯燥但沒有商量餘地：先查區域，再查產權類型，最後核對最新的州政府通告——按這個順序來，而且要在你對某個樓盤產生感情之前就做完。
比索對令吉租金回報
光是2026年一年，一令吉兌換的比索就在大約14.48到15.67之間波動——這8%的波動幅度，實實在在改變了5%令吉租金回報換算成比索之後到底值多少錢。本文教你分清一次性換匯成本和持續的收入匯率風險，並附上具體算例。
Lewis 總結
不管客戶來自菲律賓、中國還是新加坡，我都會說同樣的話：不要讓你看盤那天恰好走強的匯率，說服你買下一套只有在那個特定匯率下才划算的房子。把區間較弱的一端算進去，看看數字是否依然成立——如果成立，你就有安全邊際；如果不成立，你手上的只是一張建立在僥倖之上的表格。
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預訂之前，直接向開發商詢問菲律賓任何公寓項目目前的外資持有單位比例
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如果打算依賴上限來完成購買，務必取得書面確認，而不是銷售人員的口頭說法
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如果考慮用公司架構持有菲律賓房地產，務必找獨立的菲律賓律師審閱，而不是提出這個方案的那一方
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在愛上某個單位之前，先確認馬來西亞目標項目所在州屬的最低購房價格