為什麼菲律賓人在國內不能擁有土地，卻能持有馬來西亞永久地契分層

Quick summary

快速總結

適合誰

在國內碰到土地所有權限制、並想在比較價格之前先弄清楚另一套產權制度到底能提供什麼的菲律賓買家，以及菲律賓公民的外籍配偶。

風險等級

低

買家行動

如果永久地契分層產權正是你考慮馬來西亞的原因，可以請 Lewis 提供新山和吉隆坡符合你目標州屬最低購房門檻的永久地契項目清單，以及目前的州政府同意流程所需時間。

適合誰	在國內碰到土地所有權限制、並想在比較價格之前先弄清楚另一套產權制度到底能提供什麼的菲律賓買家，以及菲律賓公民的外籍配偶。
風險等級	低
買家行動	如果永久地契分層產權正是你考慮馬來西亞的原因，可以請 Lewis 提供新山和吉隆坡符合你目標州屬最低購房門檻的永久地契項目清單，以及目前的州政府同意流程所需時間。

國內的憲法高牆

1987年菲律賓憲法第十二條第7款講得很直白：除因法定繼承外，私有土地只能轉讓給有資格持有土地的個人或公司，而這項資格只保留給菲律賓公民，以及至少60%由菲律賓人持股的公司。外國人可以從菲律賓籍配偶或父母那裡繼承土地，但不能直接購買——即使透過代持人安排也不行；用菲律賓人的名義掩蓋外資持有屬於違法行為，最高法院已在多起案件中判決此類安排無效。這不是文書作業上的小漏洞，而是一項寫進憲法、刻意為之的政策，目的是讓菲律賓土地世世代代留在菲律賓人手中，而且無論這位外國人是否與菲律賓公民結婚、是否已在當地住了幾十年、還是只想在描戈打（Batangas）買一塊住宅地，這項限制都一視同仁地適用。這項限制自1935年起就以某種形式存在，至今沒有鬆動的跡象。如果你是嫁給外國人的菲律賓公民，或者你有外國親戚問「為什麼不能直接把他們從小長大的那棟房子買下來」，這就是你面對的那堵牆——也是越來越多菲律賓家庭轉而把目光投向南海對岸的原因。

在菲律賓「擁有一套公寓」到底意味著什麼

唯一真正有意義的例外是公寓。第4726號共和國法令（《公寓法》）把公寓單位視為不動產權益的一種——你擁有自己單位的獨立產權，加上對土地和公共區域的不可分割份額，這也是為什麼外國人可以合法地以自己的名義在菲律賓持有公寓單位。但這項例外附帶一個硬性上限：任何一個公寓項目內，外資持有總量不得超過單位總數的40%，由開發商或公寓法團負責追蹤，一旦某棟樓達到這個上限，無論價格或需求如何，都不能再把單位賣給外國買家——我們會在本系列的下一篇文章裡，詳細講清楚這個上限具體怎麼運作，以及馬卡蒂或BGC的熱門樓盤一旦達標會發生什麼。有地房地產則完全是另一回事：因為底下的土地仍需單獨登記產權，外國人無法直接擁有「地上有房」的完整產權，只能透過長期租賃或菲律賓人佔多數的公司架構持有建築物本身，這在產權穩固性上明顯更弱。所以對菲律賓讀者來說，誠實的起點是：你的國家允許你在配額限制下擁有一套公寓，但永遠不能擁有一棟房子底下的那片土地。

永久地契在馬來西亞到底意味著什麼

馬來西亞採用的是完全不同的一套制度。土地保有權分為永久地契（永久擁有，沒有到期日）和租賃地契（通常99年，到期後歸還州政府），兩者在特定州屬都對外國買家開放，無論是公寓還是有地房地產，前提是達到最低購房門檻並取得州政府一次性同意，我們會在後續文章詳細說明。高層單位適用《1985年分層地契法令》下的分層地契：你會取得自己單位的獨立產權，加上對公共土地的不可分割份額，直接登記在你自己名下，登記在州土地局，不是透過公司或公民中介持有。舉例來說，位於新山武吉查卡（Bukit Chagar）的 Twin Tower Residence 就是一個永久地契項目——外國買家只要達到該州的最低價格門檻並取得同意，拿到的就是和馬來西亞買家一模一樣的永久地契，沒有任何附加條件。一旦滿足入場條件，就不存在跟國籍掛鉤的持股上限；限制發生在事前（你能否達到價格門檻、能否取得同意），而不是一個可能在你交易過程中突然填滿的持續配額。對於習慣了在40%上限周圍反覆盤算的菲律賓買家來說，這是兩套制度之間最大的結構性差異。

與 LEWIS 討論

我不會把「產權」當作唯一的賣點，因為它本來就不是——名字寫在產權狀上，值多少錢還是要看底下那套房子本身值多少錢。但對一個在國內聽了多年「你不能擁有那塊地」的菲律賓買家來說，看到自己的名字直接寫在地契上，中間沒有公司架構擋在你和政府地籍登記處之間，這確實是一個值得先看馬來西亞的正當理由。

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直接產權 vs 有上限的公司代持方案

把兩套制度並排比較，差距主要在於確定性，而不只是百分比數字。在菲律賓，外國人能擁有的最強產權——公寓單位——依然受制於一個你無法掌控、也無法在購買前主動核實的全樓上限；理論上，一套在預訂階段看起來還有名額的單位，如果在你完成購買之前上限被填滿，就可能被重新歸類為「不對外資開放」，儘管實務上開發商通常會提前主動管理這個問題。有地房地產則需要透過長期租賃、或菲律賓人佔多數的公司架構，實際控制權仍然留在菲律賓一方手中。在馬來西亞，一旦你跨過價格門檻並取得州政府同意，拿到的產權和馬來西亞公民拿到的永久或租賃地契完全一樣——沒有單獨的「外國人專屬」產權類別，沒有偽裝成產權的到期租約，也沒有為你預留的建築物百分比限制。代價是馬來西亞的價格門檻是實打實的資金——視州屬而定，通常從100萬令吉起跳，我們會在本系列中逐州拆解——所以你能接觸到的市場，起點比馬尼拉大都會區外國人能買到的入門級公寓要高。

在馬來西亞，外國買家仍然受到哪些限制

馬來西亞的制度雖然更直接，但並非沒有限制。每個州都自行設定外國買家的最低購房價格，而且有幾個州——雪蘭莪是最明顯的例子——只允許外國人購買分層產權，以及有圍籬的有地分層產權項目，不能購買獨立產權的有地房屋。馬來保留地和劃歸土著持有的土地，完全不對外國買家開放，絕大多數農業用地也是如此。你還需要在過戶登記前，取得州政府（聯邦直轄區則是經濟策劃單位 EPU）的書面同意，這會為購買流程增加數週到數月的時間，而且需要在印花稅和律師費之外另付一筆同意費。這些都不是像《公寓法》第4726號那樣按建築物設定的百分比上限，但確實是一道實實在在的篩選，值得在你愛上某個特定項目之前先對照自己的預算算清楚。手上大約有100萬到150萬令吉可動用的菲律賓買家，在新山和吉隆坡部分地區確實有不受限制的永久地契選擇；預算低於這個數字的買家，在大多數州屬實際上就被排除在合法的外國人購買之外了。

在籤任何文件之前，我會告訴菲律賓買傢什麼

如果產權的確定性正是把你拉向馬來西亞的原因，這個直覺是有道理的——登記在自己名下的永久地契分層產權，確實比菲律賓境內任何一位個人外國買家（繼承除外）能拿到的產權都要穩固。但不要讓這個對比替你做完所有決定。去算真實的數字：你需要達到的州屬最低購房價格、在標價之外還要付的印花稅和同意費，以及把比索換成令吉、再換回來之後，實際的租金回報大概是什麼樣子。產權保障解決的是一個問題——代持人安排或不牢靠的公司架構擋在你和你名下產權之間的問題——但它不會自動讓一套房地產變成一筆好投資。我會把這篇文章當作你繼續讀完本系列其餘部分的理由，而不是整個決定本身。

買家檢查清單

在菲律賓，憲法從根本上禁止外國人擁有土地——唯一真正的例外是公寓，且外資持股比例上限為40%。馬來西亞提供的是結構性不同的方案：只要達到各州最低購房門檻並取得州政府同意，就能以自己的名字取得永久地契分層產權，沒有持股比例上限。

1

在假設馬來西亞是你唯一的選擇之前，先確認菲律賓國內哪種產權途徑（如果有的話）適用於你自己的情況——公寓、繼承，還是完全不適用

2

直接向開發商核實你考慮的菲律賓公寓項目目前已售出的外資持有比例

3

先確定你目標的馬來西亞州屬，以及該州對外國人的最低購房門檻，再開始篩選項目

4

預訂前確認馬來西亞項目的產權類型（永久地契還是租賃地契、分層產權還是有地產權）

5

把州政府同意費和印花稅單獨列入預算——這些都不包含在標價裡

6

請馬來西亞的產權律師而不是開發商的銷售團隊，來確認你的具體購買資格

1	在假設馬來西亞是你唯一的選擇之前，先確認菲律賓國內哪種產權途徑（如果有的話）適用於你自己的情況——公寓、繼承，還是完全不適用
2	直接向開發商核實你考慮的菲律賓公寓項目目前已售出的外資持有比例
3	先確定你目標的馬來西亞州屬，以及該州對外國人的最低購房門檻，再開始篩選項目
4	預訂前確認馬來西亞項目的產權類型（永久地契還是租賃地契、分層產權還是有地產權）
5	把州政府同意費和印花稅單獨列入預算——這些都不包含在標價裡
6	請馬來西亞的產權律師而不是開發商的銷售團隊，來確認你的具體購買資格