菲律賓買家
各州最低購房價格
馬來西亞沒有統一的全國最低購房價格——每個州都自行設定門檻，有幾個州還按區域或產權類型進一步細分。本文對比吉隆坡、雪蘭莪、柔佛和檳城的門檻，並列出各州目前的州政府同意費，同時說明為什麼你在預訂單位之前應該逐一核實每個數字。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在比較不同州屬或已篩選出具體項目的菲律賓買家，需要的是各州當前實際門檻，而不是一個籠統的全國數字。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的預算和心儀州屬告訴 Lewis，他會在你開始篩選項目之前，先幫你核實你目標區域和產權類型的當前門檻——這個數字變動得足夠頻繁，值得每次都重新核實。 |
為什麼馬來西亞用價格門檻，而不是比例上限
馬來西亞沒有像菲律賓《公寓法》第4726號那樣，限制外國人能持有一個項目多少比例，而是用最低購房價格來設定門檻。根據憲法，土地管理權屬於馬來西亞13個州以及3個聯邦直轄區，不屬於聯邦政府，所以不存在一個統一的全國數字；每個州（吉隆坡、布城和納閩這三個聯邦直轄區則由聯邦經濟策劃單位 EPU 負責）都自行設定門檻，而且有幾個州還進一步按區域、產權類型，或土地是在島上還是內陸來細分這個門檻。這意味著「馬來西亞外國人最低購房價格是多少」這個問題，答案真的要看你在看哪裡——一個對朋友在檳城購房準確的數字，放到你在柔佛的購房案例上可能完全不適用。以下是馬來西亞產權律師和持牌代理在2026年最常引用的各州門檻逐一拆解——請把這裡的每個數字都當作你自己核實的起點，而不是核實本身的替代品，因為各州確實會修訂這些門檻，有時公開通知的時間還很有限。
吉隆坡與聯邦直轄區
吉隆坡與另外兩個聯邦直轄區——布城和納閩——沒有州政府，所以外國人購房的批准流程要經過聯邦經濟策劃單位（EPU），而不是州土地局。吉隆坡市政局（DBKL）把外國買家的最低購房價格定為100萬令吉，廣泛適用於聯邦直轄區內的公寓和有地住宅，這使它成為規劃起來比較簡單的地區之一，因為不需要逐區細分。實務上，這意味著手上有100萬令吉或以上的菲律賓買家，在吉隆坡確實有相當廣泛的永久地契和租賃地契選擇，包括吉隆坡市中心（KLCC）、武吉免登、孟沙這些成熟的高層地標，以及斯里白沙羅、武吉加里爾等新興交通樞紐地區的新項目。武吉加里爾的 Residensi Andalan 和 Aurum Residence，以及靠近武吉加里爾體育城的 Park Green，都是吉隆坡永久地契公寓的例子，視單位大小和座向而定，價格達到或接近這個門檻。
雪蘭莪的雙區制
雪蘭莪採用雙區制，很多第一次買房的外國買家都會被這個數字嚇到，因為它比隔壁吉隆坡的門檻明顯更高。第一區和第二區——涵蓋人口最密集的地區，包括八打靈、鵝麥、烏魯冷嶽、雪邦、瓜拉雪蘭莪和瓜拉冷嶽——最低價格是200萬令吉，而第三區，也就是城市化程度較低的地區，門檻較低，大約100萬令吉。雪蘭莪還把外國買家限制在分層產權和有圍籬的有地分層產權項目內；即使價格遠超門檻，獨立產權的有地房屋在這個州通常也不對外國買家開放。莎阿南是雪蘭莪的州府，是一座真正以穆斯林為主、清真寺和清真設施都規劃進城鎮設計裡的規劃城市，也適用這套制度——但這也是一個值得注意的提醒：像莎阿南的 Arinna 這樣的永久地契公寓，價格遠低於50萬令吉，甚至低於第三區大約100萬令吉的門檻，這意味著這類項目本來就是為本地公民市場而建，無論網上標價看起來多吸引人，外國買家幾乎不可能合法購買。在假設某個項目對你開放之前，務必先核對它所在具體區域的門檻。
與 LEWIS 討論
我見過買家愛上一個項目的價格，結果才發現這個價格低於該區域的門檻，根本不符合法律上可以購買的條件。解決方法很枯燥但沒有商量餘地：先查區域，再查產權類型，最後核對最新的州政府通告——按這個順序來，而且要在你對某個樓盤產生感情之前就做完。
柔佛的價格門檻與不斷上調的州政府徵費
新山靠近新加坡，讓柔佛成為全國外國人購房諮詢最活躍的州屬，而它的規則在過去兩年也發生了實質變化。外國買家的一般最低購房價格是100萬令吉，涵蓋州內大部分地區的分層產權和有地住宅，但州政府還劃定了一批「國際區」——包括努沙再也（依斯干達公主城）、新山市中心、丹絨不佬、丹絨白拉巴、巴西古當等與柔佛—新加坡經濟特區相關的區域——在這些區域，有地住宅的門檻更高，達到200萬令吉。除了購房價格之外，柔佛在2025年年中還把州政府同意徵費從2%（最低2萬令吉）上調到3%（最低3萬令吉），這是一筆實實在在的額外成本，很多隻把預算做到印花稅和律師費的買家都栽在這上面。位於新山市中心的永久地契項目，比如 Twin Tower Residence 和 Setia Sky 88，都在達到100萬令吉分層產權門檻的買家可及範圍內，這也是為什麼儘管徵費上調，柔佛仍然是菲律賓和其他東南亞買家最活躍的單一州屬。
檳城的島嶼與內陸雙軌制
在本文涵蓋的四個州屬中，檳城的制度最細——按產權類型和地理位置雙重細分最低價格。在檳城島——喬治市所在地，也是該州大部分國際水準公寓的所在地——分層產權（公寓和服務式公寓）門檻是100萬令吉，有地住宅則高得多，達到300萬令吉。在內陸的威省，門檻降低到分層產權50萬令吉，有地住宅100萬令吉。檳城還對外國交易徵收大約3%購房價格的州政府徵費，在標準印花稅和律師費之外，在買賣合約簽署後收取。實際效果是，檳城島的公寓市場——價格從大約100萬令吉起——對外國買家來說，確實比它的有地住宅市場更容易進入，後者的價位區間和雪蘭莪第一、二區的門檻相當；打算在檳城島購買有地住宅的買家，預算應該更接近吉隆坡高端永久地契洋房，而不是一間公寓。
四個州並排對比
下表把四個州放在一起對比。請把每個數字都當作截至2026年，馬來西亞產權律師和持牌代理最常引用的數字，而不是你可以不做核實就直接依賴的官方費率表——州政府會定期修訂這些門檻，尤其是同意徵費的百分比，過去兩年就已經調整過一次。
四個州並排對比
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
州屬/區域
分層產權最低價
有地產權最低價
州政府同意費
| 州屬/區域 | 分層產權最低價 | 有地產權最低價 | 州政府同意費 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡及聯邦直轄區 | RM1,000,000 | RM1,000,000 | 經 EPU，費用不固定 |
| 雪蘭莪——第一、二區 | RM2,000,000 | 一般不對外國人開放 | 約RM10,000–20,000或1–2% |
| 雪蘭莪——第三區 | RM1,000,000 | 一般不對外國人開放 | 約RM10,000–20,000或1–2% |
| 柔佛——一般地區 | RM1,000,000 | RM1,000,000 | 價格的3%，最低RM30,000 |
| 柔佛——國際區 | RM1,000,000 | RM2,000,000 | 價格的3%，最低RM30,000 |
| 檳城島 | RM1,000,000 | RM3,000,000 | 約價格的3% |
| 檳城內陸（威省） | RM500,000 | RM1,000,000 | 約價格的3% |
這在實務中意味著什麼——下定之前先核實
在你把任何一個項目放進候選名單之前，先按這張表算清楚自己的數字。手上大約有100萬令吉的菲律賓買家，在吉隆坡、柔佛一般地區和檳城內陸確實有真實的永久地契選擇；預算低於100萬令吉的買家，除了檳城內陸的分層產權之外，實際上在本文涵蓋的所有地區都被排除在合法的外國人購買之外；具體想要有地產權的買家，在大多數州屬需要準備接近200萬到300萬令吉。這些數字，沒有一個是我會不做最終核實就讓客戶押上訂金的——州政府確實會修訂門檻，有時甚至跟著州預算週期走，而柔佛的同意徵費百分比在過去兩年內已經調整過一次。在你簽署預訂表之前，請你的代理或律師直接對照最新的州政府通告，核實你目標項目所在區域和產權類型的當前門檻——而不是對照一篇博客文章，包括這篇在內。
買家檢查清單
並不存在一個統一的「馬來西亞外國人最低購房價格」——每個州都自行設門檻，有幾個州還按區域，或按分層產權與有地產權分別設定。吉隆坡和柔佛一般地區的門檻是100萬令吉；雪蘭莪核心區和檳城島有地產權則要200萬到300萬令吉；檳城內陸最低，分層產權只要50萬令吉。
1
2
3
4
5
| 1 | 先確認你目標項目所在的具體州屬和區域，再去查任何價格門檻 |
|---|---|
| 2 | 確認門檻適用於分層產權還是有地產權——同一個州往往是兩個不同的數字 |
| 3 | 把州政府同意費單獨列入預算——有些州是按百分比計算，有些是固定區間 |
| 4 | 請你的律師對照最新的州政府通告，而不是博客文章或代理的口頭估算，來核實當前門檻 |
| 5 | 如果在比較多個州，按總成本（價格+印花稅+同意費）排序項目，而不只是看標價 |
常見問題
哪個馬來西亞州屬對外國人的最低購房價格最低？
在本文涵蓋的州屬中，檳城內陸（威省）公佈的門檻最低，分層產權只要50萬令吉，不過這只是檳城特定的內陸區域——務必核實具體區域，而不只是州名。
這些最低價格是按房地產的市場價值算，還是按我實際支付的價格算？
按買賣合約上寫明的購房價格計算，州政府在審核你的同意申請時，會拿這個價格和公佈的門檻做比較。
我能不能把一套便宜的單位加上裝修費湊夠門檻？
不能——門檻以買賣合約上的購房價格為準，不包括你最終花在裝修或傢俱上的總金額。
柔佛為什麼要上調州政府徵費？
柔佛州政府在2025年年中左右把外國人購房同意徵費從2%上調到3%（最低金額也提高到3萬令吉），這是該州從與柔佛—新加坡經濟特區相關、激增的外國人（尤其是新加坡人）購房活動中爭取更多州收入的舉措之一。
聯邦政府100萬令吉的指導價，現在還適用嗎？
常被引用為「全國最低門檻」的100萬令吉，其實是2014年推出的一項聯邦指導性數字，但根據憲法，土地事務屬於州政府管轄，此後各州都已自行設定門檻——有的更高，有的更低，有幾個州還按區域或產權類型細分，這就是為什麼現在已經不存在一個準確的全國統一數字。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
產權對比：土地 vs 分層產權
菲律賓憲法禁止外國人在國內擁有土地，唯一的例外是公寓，且每個項目的外資持有比例上限為40%。而在馬來西亞，只要買家達到各州設定的最低購房門檻，就能以自己的名字取得永久地契分層產權——沒有持股比例上限，也不需要透過公司代持。
Lewis 總結
我不會把「產權」當作唯一的賣點，因為它本來就不是——名字寫在產權狀上，值多少錢還是要看底下那套房子本身值多少錢。但對一個在國內聽了多年「你不能擁有那塊地」的菲律賓買家來說，看到自己的名字直接寫在地契上，中間沒有公司架構擋在你和政府地籍登記處之間，這確實是一個值得先看馬來西亞的正當理由。
40%公寓上限對比
菲律賓對任何一個公寓項目的外資持有比例設定40%上限，按項目逐一追蹤——熱門的馬尼拉大樓可能會被填滿，從此完全關閉給外國買家。馬來西亞用的是價格門檻，而不是比例上限。本文詳細說明這個上限具體怎麼運作、填滿後會發生什麼，以及馬來西亞用什麼機制取而代之。
Lewis 總結
上限本身並不會讓我擔心——一棟大樓的40%仍然是幾百個單位。我真正會要求客戶去核實的，是在支付預訂費之前，用書面形式確認這棟樓目前的外資持有比例，因為「受外國買家歡迎到快賣光」正是最容易填滿上限的那種樓盤——付了錢之後才被告知不行，比事先知道要糟糕得多。
比索對令吉租金回報
光是2026年一年，一令吉兌換的比索就在大約14.48到15.67之間波動——這8%的波動幅度，實實在在改變了5%令吉租金回報換算成比索之後到底值多少錢。本文教你分清一次性換匯成本和持續的收入匯率風險，並附上具體算例。
Lewis 總結
不管客戶來自菲律賓、中國還是新加坡，我都會說同樣的話：不要讓你看盤那天恰好走強的匯率，說服你買下一套只有在那個特定匯率下才划算的房子。把區間較弱的一端算進去，看看數字是否依然成立——如果成立，你就有安全邊際；如果不成立，你手上的只是一張建立在僥倖之上的表格。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
先確認你目標項目所在的具體州屬和區域，再去查任何價格門檻
Send
確認門檻適用於分層產權還是有地產權——同一個州往往是兩個不同的數字
Send
把州政府同意費單獨列入預算——有些州是按百分比計算，有些是固定區間
Send
請你的律師對照最新的州政府通告，而不是博客文章或代理的口頭估算，來核實當前門檻