為什麼你的地契還寫著 HS(D)：臨時地契、正式地契，以及中間那段等待

Quick summary

快速總結

適合誰

需要看懂地契文件到底寫了什麼的業主與買家

風險等級

中

買家行動

把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	需要看懂地契文件到底寫了什麼的業主與買家
風險等級	中
買家行動	把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

從登記簿開始看

這一篇拆解的是：在測量還沒完成之前，臨時地契能做什麼、不能做什麼西馬的土地是以登記簿為準：寫在地契上的，法律才承認；沒寫上去的，對做過檢索的人就不具約束力。接下來大部分內容，都由這一條原則推導出來。

《國家土地法典》下 HS(D) 與 HS(M) 的真正含義

依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版），土地批給始於州當局行使第42(1)(a)條下的權力。為了避免大型開發項目與商業貸款因等待詳盡的實地測量而陷入停滯，法典特設了臨時地契（Hakmilik Sementara）制度。HS(D) 代表由土地註冊處註冊官簽發的臨時地契，而 HS(M) 則代表由縣土地局土地行政官簽發的臨時地契。兩者都賦予業主完全合法的法定產權。

地籍測量的時間差：為什麼需要臨時地契

最終正式地契（Geran、Geran Mukim、Pajakan Negeri 或 Pajakan Mukim）必須以測量與圖測局（JUPEM）完成的確鑿邊界測量為依據，並最終形成正式核准圖測（Pelan Akui）。在大型土地分割或住宅區開發項目中，實地打樁埋設界石並測定精確座標需要相當長的行政時間。臨時地契通過依據已批准的預先計算圖測（pre-computation plan）提前確立產權，完美填補了這段等待測量的時間真空。

法律流通性：第215(1)條下的轉讓與銀行押記登記

買家之間流傳著一個危險的謠言，誤以為臨時地契房地產無法正常過戶或購買風險極大。《國家土地法典》明確保障了臨時地契的完全流通性。依據第215(1)條，土地轉讓通過法定 14A 號表格簽署，並可直接在 HS(D) 或 HS(M) 地契上完成過戶登記。銀行可以依法登記法定押記，業主可以依第221(1)條設立租賃，利益相關方也可以依第322條申請私人凍結令，法律程序完全不受影響。

臨時性邊界與最終產權的唯一區別

臨時地契與最終地契之間唯一的實質區別在於測繪數據。在臨時地契上，標明的邊界線與土地面積在法律上屬於臨時性質。當測繪局完成最終實地測量時，實際測量數據與最初的預估面積之間若存在細微出入，面積可能會做微調。然而，這種面積微調絕對不會動搖已登記的產權利益：已登記的業主、銀行押記以及所有合法的批註事項都將原封不動地自動延續。

轉為正式地契：業主需要做些什麼

從臨時地契轉換為最終地契，主要是土地行政官、土地註冊處與測繪局之間的內部行政流程。一旦核准圖測獲批，土地局便會製作最終正式地契。所有依據第120條設立並依第104條隨土地轉移的明文條件與利益限制，都會直接轉錄到新的最終地契上。業主不需要重新提交規劃申請，也不需要重新申請土地批給，產權身份始終保持連續與有效。

拿你自己的情況核對一遍

在你依據本文做任何決定之前，先針對自己那份地契做一次土地檢索（land search）。在土地局做檢索（或透過律師做），會顯示登記業主、地契年限與到期日、土地用途類別、明文條件與利益限制，以及目前掛在地契上的每一筆押記、留置權與凍結令。那張打印件才是事實，其餘都只是別人的記憶。

買家檢查清單

依據《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版），臨時地契（Hakmilik Sementara）是在測量與圖測局（JUPEM）完成最終邊界測量之前簽發的。它允許買家確立合法產權、依據第215(1)條登記 14A 號過戶表格以及設立銀行押記，而無需漫長等待最終核准圖測（Pelan Akui）。臨時地契完全可以合法交易與登記，唯一具有臨時性質的只是具體的物理邊界與測量面積。

1

核對你的地契代號是 HS(D)（註冊處臨時地契）還是 HS(M)（土地局臨時地契）。

2

確認該臨時地契允許依據第215(1)條直接登記 14A 號過戶表格以及法定銀行押記。

3

知悉臨時地契上的土地面積與物理邊界在測繪局完成最終測量前屬於臨時性質。

4

核查地契上依據第120條註明並依據第104條隨土地轉移的所有明文條件與利益限制。

5

理解轉換為最終地契（Geran 或 PN）屬於行政流程，絕不會動搖或撤銷已登記的合法權益。

1	核對你的地契代號是 HS(D)（註冊處臨時地契）還是 HS(M)（土地局臨時地契）。
2	確認該臨時地契允許依據第215(1)條直接登記 14A 號過戶表格以及法定銀行押記。
3	知悉臨時地契上的土地面積與物理邊界在測繪局完成最終測量前屬於臨時性質。
4	核查地契上依據第120條註明並依據第104條隨土地轉移的所有明文條件與利益限制。
5	理解轉換為最終地契（Geran 或 PN）屬於行政流程，絕不會動搖或撤銷已登記的合法權益。