Geran、HS(D)、HS(M)、PN：看懂你手上那份地契文件

Quick summary

快速總結

適合誰

需要看懂地契文件到底寫了什麼的業主與買家

風險等級

中

買家行動

把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	需要看懂地契文件到底寫了什麼的業主與買家
風險等級	中
買家行動	把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

買家往往太遲才發現的那一段

本文要處理的是：馬來西亞地契上每一個代號代表什麼，以及它是哪個單位簽發的大多數地契問題，爭的不是公不公平，而是「某人以為自己擁有什麼」和「登記簿寫他擁有什麼」之間的落差。

行政管轄劃分：土地註冊處與縣土地局

《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）設立了兩個不同的土地登記行政層級。註冊處地契（Hakmilik Pejabat Pendaftar）由設在州土地與礦物局的土地註冊官主管，通常管轄市鎮、鄉鎮土地、超過特定法定面積的鄉郊土地或分層地契。土地局地契（Hakmilik Pejabat Tanah）則由各縣土地局的土地行政官管轄，主要涉及巫金（Mukim）轄區內的鄉郊土地。弄清楚是哪一個機構保存登記冊，決定了所有呈交、查冊與過戶登記必須在何處辦理。

Geran、Geran Mukim、PN 與 PM：最終地契代號解讀

當土地完成了完整的地籍測量後，便會簽發最終正式地契。對於依第76條永久批給的土地（永久地契），若由註冊處主管，地契抬頭為 Geran；若由縣土地局主管，則稱為 Geran Mukim。對於依第76條批給期限不超過99年的土地（租賃地契），註冊處簽發的稱為州租賃地契 Pajakan Negeri（PN），土地局簽發的則稱為巫金租賃地契 Pajakan Mukim（PM）。這四種代號均代表依據第42(1)(a)條完成測量並正式確立的最終地契。

HS(D) 與 HS(M)：臨時地契與測量狀態

當土地已經批給但測量與圖測局（JUPEM）尚未完成最終邊界測量時，法律規定簽發臨時地契（Hakmilik Sementara）。HS(D) 代表 Hakmilik Sementara (Daftar)，即土地註冊處登記的臨時地契；HS(M) 代表 Hakmilik Sementara (Mukim)，即縣土地局登記的臨時地契。雖然這兩種地契上註明的土地面積與邊界屬於臨時性質，但它們均具備完整的法律效力，完全可以辦理各項法定產權交易登記。

查閱法定批註：第121-122條土地類別與第120條明文條件

在地契代號下方，是該土地批給的核心實質內容。依據第121至122條，每份地契都會明確註明土地用途類別：農業、建築或工業。一份標明為農業用途的 Geran 地契，若未經第124條正式變更，絕不可用於興建住宅。此外，依據第120條，州當局會批註具體明文條件，例如建築完工期限或具體商業限制，這些條件依據第105條將對土地業主產生持續約束力。

第104條下的利益限制：任何地契上最致命的一行字

無論手上的地契是 Geran、PN、HS(D) 還是 HS(M)，地契上的「利益限制」一欄決定了該物業的流通性。依據第104條，所有利益限制均隨土地轉移並約束當前業主。最常見的限制批註是「本土地未經州當局書面許可，不得轉讓、出租或押記」。很多自詡持有最終 Geran 永久地契的買家，往往在簽約後才驚覺該地契附帶嚴格利益限制，必須先耗費數月申請州當局許可，才能正式登記 14A 號表格過戶。

拿你自己的情況核對一遍

在你依據本文做任何決定之前，先針對自己那份地契做一次土地檢索（land search）。在土地局做檢索（或透過律師做），會顯示登記業主、地契年限與到期日、土地用途類別、明文條件與利益限制，以及目前掛在地契上的每一筆押記、留置權與凍結令。那張打印件才是事實，其餘都只是別人的記憶。

買家檢查清單

馬來西亞半島的每一份地契都源於《國家土地法典》（第828號法令，2020年修訂版）第42(1)(a)條與第76條下的法定批給。Geran 與 Geran Mukim 代表永久地契的最終正式地契；PN（Pajakan Negeri）與 PM（Pajakan Mukim）代表租賃地契的最終正式地契。HS(D) 與 HS(M) 則分別是土地註冊處與縣土地局在完成最終測量前簽發的臨時地契。更關鍵的是，所有地契均受第120條與第104條註明的明文條件與利益限制約束。

1

查看地契抬頭，確認是註冊處地契（Geran、PN、HS(D)）還是土地局地契（Geran Mukim、PM、HS(M)）。

2

確認土地所有權屬於永久批給，還是依據第76條不超過99年的定期批給。

3

核查地契屬於尚待最終測量的臨時地契（HS），還是已完成測量的最終地契（Geran/PN）。

4

檢視依據第121至122條登記的法定土地用途類別（農業、建築或工業）。

5

仔細研讀依據第120條批註並根據第104條隨土地轉移的所有明文條件與利益限制。

1	查看地契抬頭，確認是註冊處地契（Geran、PN、HS(D)）還是土地局地契（Geran Mukim、PM、HS(M)）。
2	確認土地所有權屬於永久批給，還是依據第76條不超過99年的定期批給。
3	核查地契屬於尚待最終測量的臨時地契（HS），還是已完成測量的最終地契（Geran/PN）。
4	檢視依據第121至122條登記的法定土地用途類別（農業、建築或工業）。
5	仔細研讀依據第120條批註並根據第104條隨土地轉移的所有明文條件與利益限制。