分層產權與物業管理
你那棟樓怎麼訂出新的「家規」，以及這些規定的法律上限在哪裡
附加細則的訂立或修訂，只能透過特別決議——共管機構依第 32(3) 條，管理機構依第 70(2) 條，子管理機構就受限共用產業依第 71(2) 條。依第 2 條，特別決議需要至少 21 天書面通知，並取得不少於所投有效票四分之三的支持。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在跟鄰居起糾紛的住戶，以及從生活品質角度權衡高樓與有地住宅的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中低 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
住得這麼近
本文要處理的是：附加細則必須在大會上以特定多數通過，而且不能牴觸法令。很多樓宇的「規定」兩條都不符合。 每個分層項目一開始就適用法定的附加細則，大多數糾紛的答案早就寫在裡面。
哪個機構，依哪一條
共管機構依第 32(3) 條以特別決議訂立或修訂附加細則。管理機構依第 70(2) 條做同樣的事。子管理機構就受限共用產業訂立或修訂附加細則，依第 71(2) 條以該子管理機構的特別決議為之。發展商管理期間走的是另一條路：第 32(2) 條允許在建築物專員批准下訂立或修訂附加細則，而不是靠一個「還不存在的業主團體」去表決。
「特別決議」實際要求什麼
757 法令第 2 條給了定義，兩個要件都重要。該決議必須在一次「已給出至少二十一天書面通知」的大會上提出。並且必須以該次會議上所投有效票中不少於四分之三的多數通過——舉手表決，或在有人要求點票時以點票方式。二十一天，長於一般大會通知所需的十四天；這個差別本身就說明了法令是怎麼看待附加細則變更這件事的。
怎麼核實一條規定是妥為訂立的
索取三份文件，問題就自己解決了。會議通知，用來數那二十一天。會議記錄，用來看該決議是怎麼提出的。以及表決記錄，用來看是否有四分之三的有效票支持。如果三者缺一，那條規定也許仍然合理，但它不是法令意義上的「附加細則」——也就不能按附加細則來執行。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿一份你們項目的附加細則，以及通過它的那份決議。一條追溯不到合規決議的「規定」，只是要求，不是義務。
買家檢查清單
兩個數字定義了一條有效的附加細則：大會的 21 天書面通知，以及所投有效票中不少於四分之三的多數——不論是舉手還是點票。這就是第 2 條對「特別決議」的定義。在發展商管理期間，第 32(2) 條則允許在建築物專員批准下訂立或修訂附加細則。
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| 1 | 索取會議通知，數一數是不是給足了至少 21 天。 |
|---|---|
| 2 | 索取會議記錄，看該決議是怎麼提出的。 |
| 3 | 索取表決記錄，核對是否有四分之三的有效票支持。 |
| 4 | 確認適用的是哪一條：共管機構第 32(3) 條、管理機構第 70(2) 條、子管理機構第 71(2) 條。 |
| 5 | 如果樓宇還由發展商管理，改為索取依第 32(2) 條取得的專員批准。 |
常見問題
通過一條附加細則需要多少票？
特別決議：在大會上以舉手或點票方式，取得所投有效票不少於四分之三的多數——757 法令第 2 條的定義。
要提前多久通知？
對提出該特別決議的大會，須給出至少二十一天的書面通知。
管委會可以自己通過一條附加細則嗎？
不可以。附加細則須在大會上以特別決議訂立或修訂——共管機構第 32(3) 條、管理機構第 70(2) 條、子管理機構就受限共用產業第 71(2) 條。
那發展商管理期間呢？
第 32(2) 條允許在建築物專員批准下訂立或修訂附加細則。
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確認適用的是哪一條：共管機構第 32(3) 條、管理機構第 70(2) 條、子管理機構第 71(2) 條。