分層產權與物業管理
在公共道路上裝閘門：居民協會什麼時候算越權
分層項目入口的欄杆或擋板，如果道路是共用產業，可能是可以強制執行的，因為 757 法令和附加細則只對共用產業起作用。如果道路是公共道路，欄杆是地方當局和道路交通法的問題，不是分層管理主體的事。欄杆的法律依據完全取決於誰擁有該道路。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在分層項目和有地保安社區之間做比較的買家，以及正在為保安費起爭執的住戶。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
保安是一條預算科目
本文要處理的是：封閉公共道路需要地方政府批准；而拒絕沒交費的住戶進出，又是另一個層面的問題。 保安通常是一棟樓預算裡最大的單項支出，而且它幾乎全是工資。
共用產業上欄杆的法律依據
如果道路按分層計劃屬共用產業，757 法令和附表三附加細則給了管理主體控制其進出的權力。第 17(1) 和 17(2) 條附加細則允許管理機構要求查驗身份、命令非業主離開。欄杆是該權力的機械錶現。管理主體可依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條訂立附加細則，管轄欄杆的使用、設定進出時間、要求登記、並依第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條罰款最多 RM200。
欄杆作為公共道路問題
如果道路是公共道路，它就不是共用產業。757 法令不適用，管理主體對其沒有法定權力。是否可以放置或維護欄杆，是地方當局和道路交通法的事，不是分層項目的事。有些地方當局允許在靠近公共道路的私地上放置欄杆，若條件達成；有些則不允許。居民的角色是向地方當局查證並取得任何必要許可，而不是假定居民協議或項目附加細則授權在公地上放置欄杆。
閘門建設前的實際步驟
首要步驟總是：確定道路的身份——共用產業還是公共道路。問管理主體和開發商，然後直接以書面向地方當局確認。答覆應說明道路身份，如果是公共，是否允許欄杆及條件。未經此確認就安裝欄杆，有被地方當局勒令拆除的風險，也會讓管理主體陷入責任。把書面確認保存在項目的記錄裡。
拿你自己那棟樓核對一遍
問清楚保安這一項每戶每月分攤多少，以及過去三年怎麼變的。如果社區在公共道路上，再問一句：有住戶不交費時會怎樣——答案會告訴你這個安排有多穩。
買家檢查清單
欄杆和擋板是門禁管制裝置。757 法令給了管理主體對共用產業進出的權力，依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條，允許安全與保安附加細則；第 17(1) 和 17(2) 條附加細則讓它查驗身份、趕走非業主。該權力僅限於共用產業。若道路屬公共，沒有任何分層權力適用——該道路受地方當局和道路交通法管轄。實際步驟總是一樣的：先確定誰擁有道路。
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| 1 | 在繼續前，以書面向地方當局確立道路身份。 |
|---|---|
| 2 | 如道路屬共用產業，確認依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 條的細則權力。 |
| 3 | 如道路屬公共，從地方當局取得欄杆的書面許可。 |
| 4 | 如道路屬共用產業，在附加細則中記錄欄杆的進出規則。 |
| 5 | 保存來自地方當局的所有書面確認在管理主體的記錄裡。 |
常見問題
管理主體可以安裝欄杆嗎？
只有在道路是共用產業時才可以。依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條，主體可訂立安全與保安附加細則。如果道路是公共，地方當局決定是否允許欄杆。
未經許可在公共道路上放置欄杆會怎樣？
地方當局可能會勒令拆除，管理主體可能因公地上的未授權構造物而承擔責任。總是先取得書面確認的道路身份和許可。
項目可以為欄杆設定進出時間嗎？
可以，依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條訂立的附加細則——但僅當道路是共用產業時才可以。違反細則的罰款上限是 RM200，依第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條。
我應該問誰是否允許欄杆？
從管理主體和開發商問起道路身份。然後以書面直接向地方當局確認，詢問是否允許欄杆及條件。
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