分層產權與物業管理
你沒讀就已經同意的附加細則：法令附表三到底寫了什麼
法定附加細則位於 2015 年條例的附表三，由第 5 和第 28 條引入，共分八個部分——從管理主體的權力、業主的義務，到車輛、垃圾、裝修，以及影響支撐或遮蔽的單位缺陷。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在跟鄰居起糾紛的住戶，以及從生活品質角度權衡高樓與有地住宅的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中低 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
你其實早就同意了的規矩
本文要處理的是：每個分層項目一開始就適用法定的附加細則。大多數糾紛，答案早就寫在裡面了。 高樓生活讓家戶之間只隔幾米，結構還會傳導聲音和震動。真正起作用的是附加細則，不是善意。
它們從哪裡來，約束誰
《2015 年分層管理（維修與管理）條例》第 5 和第 28 條，把附表三里的法定附加細則付諸實施。它們適用於所有發展區、已細分建築物和共用產業——也就是說，不論有沒有人給你發過一份副本，它們對你們項目已經具有約束力。它們不需要經過任何表決就開始運作；它們是底線，而你們項目自己訂立的任何附加細則，是疊在它們之上，不是取代它們。
第二和第三部分實際管什麼
第二部分訂明管理主體的職能與權力：維護共用產業、提供便利設施、處理欠費者、處以罰款。第三部分是業主最該先讀的，因為它講的就是業主自己——繳付管理費、允許進入以進行維修、避免製造滋擾、防治蟲害、晾曬衣物，以及一般性地遵守附加細則。送到管委會的投訴裡，有相當大一部分，答案就直接寫在第三部分的某一段裡；而引用那一段，通常比爭論「合不合理」更快結束對話。
第四到第八部分：真正實用的那幾塊
第四部分涵蓋共用產業，包括保安身份識別、消防設備規則、花園草坪的保護。第五部分涵蓋車輛——停車、鎖車、拖走違規停放的車輛、車輛警報。第六部分涵蓋垃圾管理，包括正確的垃圾處理，以及禁止在共用產業上傾倒垃圾。第七部分涵蓋裝修：事先書面批准、裝修按金、拆牆與鑽孔的限制，以及接駁水電。第八部分處理「影響其他單位支撐或遮蔽的單位缺陷」，以及管理主體可以採取哪些程序去整修它們。
附加細則可以額外加什麼
在這套法定細則之上，共管機構依第 32(3) 條、管理機構依第 70(2) 條，界定了項目可以訂立的附加細則的範圍：安全與保安、受限共用產業、寵物、停車、地板鋪面、垃圾管理、行為規範、建築與景觀指引，以及處以罰款。這份清單就是外部邊界。一條不落在上述任何一個類別裡的規定，就不是附加細則能夠有效做到的事——不論它在會議上聽起來多合理。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿一份你們項目的附加細則，以及通過它的那份決議。一條追溯不到合規決議的「規定」，只是要求，不是義務。
買家檢查清單
每一個分層項目一開始適用的都是同一套法定附加細則，它們適用於所有發展區、已細分建築物和共用產業。第二部分涵蓋管理主體的職能，包括處理欠費者和處以罰款。第三部分涵蓋業主：繳付管理費、允許進入以進行維修、避免製造滋擾、防治蟲害、晾曬衣物、遵守附加細則。第四至第八部分則涵蓋共用產業、車輛、垃圾、裝修，以及影響支撐或遮蔽的缺陷。
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| 1 | 拿一份 2015 年條例附表三，先讀第三部分——那講的是你自己的義務。 |
|---|---|
| 2 | 在質疑管理層的某項指示之前，先查一查法定附加細則裡是不是已經有答案。 |
| 3 | 把項目自訂的任何規定，拿去對照第 32(3) 或 70(2) 條允許的事項清單。 |
| 4 | 裝修方面的問題，先看第七部分，再去問管委會。 |
| 5 | 車輛和停車的問題，看第五部分。 |
常見問題
法定附加細則在哪裡？
在《2015 年分層管理（維修與管理）條例》的附表三，由該條例第 5 和第 28 條付諸實施。
如果我們項目從來沒有采納過，它們還適用嗎？
適用。它們適用於所有發展區、已細分建築物和共用產業，不取決於你們項目有沒有采納。
法定附加細則涵蓋哪些內容？
八個部分：序則；管理機構；業主；共用產業；車輛；垃圾管理；裝修；以及影響支撐或遮蔽的單位缺陷。
附加細則可以規範哪些事項？
依第 32(3) 和 70(2) 條：安全與保安、受限共用產業、寵物、停車、地板鋪面、垃圾管理、行為規範、建築與景觀指引，以及處以罰款。
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Lewis 總結
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Lewis 總結
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拿一份 2015 年條例附表三，先讀第三部分——那講的是你自己的義務。
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在質疑管理層的某項指示之前，先查一查法定附加細則裡是不是已經有答案。
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把項目自訂的任何規定，拿去對照第 32(3) 或 70(2) 條允許的事項清單。
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裝修方面的問題，先看第七部分，再去問管委會。