分層產權與物業管理
分層式的封閉社區 vs 有地住宅區的保安計劃：這個法律差別決定了一切
內部道路的分層項目和坐落在公共道路上的獨立屋社區，適用的法律框架完全不同。在分層項目裡，道路屬於《分層產業法》第 4 條定義的共用產業，維修費是《分層管理法》第 52(1) 條規定的法定義務。坐落在公共道路上的獨立屋社區完全不在分層法令範圍內，沒有法定收費，任何費用完全取決於居民之間達成的協議。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在分層項目和有地保安社區之間做比較的買家，以及正在為保安費起爭執的住戶。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
你買的到底是什麼
本文要處理的是：一種情況裡，道路是共用產業，費用是強制的；另一種情況裡，道路是公共的，費用收不動。 道路屬於共用產業還是公共道路，會改變之後每一個法律問題的答案。
道路屬於共用產業的情況
在分層項目裡，界線內規劃的道路屬於《分層產業法》第 4 條定義的共用產業。這一分類帶來三項後果。第一，每一業主必須無條件地，依《分層管理法》第 52(1) 條，通過維修費支付其維護費用。第二，第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條允許管理主體就安全與保安訂立附加細則，讓該主體對誰可進入和使用這些道路擁有權力。第三，附表三第 17(1) 和 17(2) 條細則允許管理機構要求出示身份，並命令非業主離開。
道路屬於公共道路的情況
道路被宣佈或已被接納為公共道路的獨立屋社區，完全在《分層管理法》範圍外。沒有法定收費附屬於所有權，所以道路維護和保安的費用，完全取決於居民之間達成的協議，或居民與居民協會之間的協議。地方當局而非居民管理主體，對公共道路擁有權力。因此，費用和規則是地方當局的事務，以及居民之間任何私下協議的事務。
如何判斷屬於哪一種
從分層計劃開始——如果道路在計劃上顯示為共用產業的一部分，它們就是共用產業。獨立屋產業的分割計劃會顯示不同的所有權。問開發商或管理主體，道路是否已正式公報或被接納為公共道路。如果你買進的是現有項目，查閱附加細則，看它們是否管轄道路進出；如果有，道路很可能是共用產業。如有疑慮，以書面向地方當局和管理主體確認。
拿你自己那棟樓核對一遍
問清楚保安這一項每戶每月分攤多少，以及過去三年怎麼變的。如果社區在公共道路上，再問一句：有住戶不交費時會怎樣——答案會告訴你這個安排有多穩。
買家檢查清單
關鍵區別在於道路的所有權。如果道路屬於項目內的共用產業，757 法令適用：每一業主依第 52(1) 條、第 12(1) 條和第 25(1) 條，無條件地支付維修費；管理主體可依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條就安全與保安訂立並強制執行附加細則。如果道路是公共道路，該項目完全在 757 法令範圍外——沒有法定收費、沒有附加細則權力，該道路由地方當局管轄。
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| 1 | 查閱分層計劃，確認道路是否顯示為共用產業。 |
|---|---|
| 2 | 問管理主體，道路是否由附加細則管轄。 |
| 3 | 向地方當局確認，道路是否已正式公報或被接納為公共道路。 |
| 4 | 如果道路是共用產業，核實維修費是否在審計賬戶中單獨列出。 |
| 5 | 如果道路是公共道路，在承擔維修責任前，確認任何居民協議都是書面形式。 |
常見問題
我項目的維修費是強制性的嗎？
只有在道路是共用產業時才是。依《分層管理法》第 52(1) 條，每一業主必須無條件支付費用和沉底基金。如果道路是分層項目外的公共道路，就沒有法定收費。
管理主體可以訂立控制道路的附加細則嗎？
只有在道路是共用產業時才可以。依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條，可以就安全與保安訂立附加細則。如果道路是公共道路，地方當局而非管理主體管轄它們。
我怎樣知道道路是不是共用產業？
查閱分層計劃——共用產業道路會顯示在其上。問管理主體和地方當局。如果附加細則管轄道路的進出，它們很可能是共用產業。
在獨立屋社區，誰控制公共道路的進出？
地方當局和道路交通法。居民的費用是自願的，除非他們在書面上彼此另有協議。
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Lewis 總結
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Lewis 總結
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Lewis 總結
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