更換管理公司：正確程序、通知期，以及你必須要回來的移交清單

Quick summary

快速總結

適合誰

在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。

風險等級

中

買家行動

把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。
風險等級	中
買家行動	把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

管得好不好，是可以查證的

本文要處理的是：移交出問題，多半是因為沒人列清楚該交回什麼：賬目、記錄、資金、鑰匙、合約、保單。幾乎每一個「管得好不好」的信號，都是一份你可以要來看的文件。

誰委任的，就由誰來撤換

這裡有兩種截然不同的情況。由共管機構或管理機構依管理協議聘用的產業經理或代理，屬於該機構的合約性委任，由該機構按協議本身的條款處理。而由建築物專員依第 86(1) 條委任的管理代理，則不是。依 2015 年條例第 43(4) 條訂明的 Form 23 第 3 款規定：只有專員有權終止該項委任，而作為「第一方」的發展商、JMB 或管理機構無權終止該管理協議。

離任的代理必須交出什麼

第 91(1)(a) 條要求管理代理在終止後一個月內，編制並向專員提交維修賬戶和儲備金賬戶的未經審計賬目，同時移交一份完整的資產與負債清單，以及與該建築物維修管理有關的全部記錄。第 91(1)(b) 條隨後要求，兩個基金的經審計賬目須在終止後三個月內提交給專員。這兩個期限，應該在委任結束的那一天就記進日曆。

讓移交真的發生的那條罰則

第 91(2) 條把不履行上述移交義務定為罪行，可處不超過二十五萬令吉罰款、最高三年監禁，或兩者兼施。對一位離任代理來說，這是相當實質的風險敞口，值得寫在第一封信裡，而不是第三封。一棟眼看著一個月和三個月的期限過去卻沒有去信的樓，等於自己削弱了法令給它的唯一槓杆。

拿你自己那棟樓核對一遍

查證管理公司的註冊資格，索取委任條款和最近兩年的審計賬目。這三份文件，能回答關於「管得好不好」的大部分問題。

買家檢查清單

關鍵區分在於：這位經理是誰委任的。由專員依第 86(1) 條委任的管理代理，只能由專員終止——依條例第 43(4) 條訂明的 Form 23 第 3 款規定，作為「第一方」的發展商、JMB 或管理機構無權終止該管理協議。終止後的移交義務寫在第 91 條：一個月內向專員提交未經審計賬目、一份完整的資產與負債清單及全部記錄；三個月內提交經審計賬目。

1

先弄清楚這位經理是誰委任的——是該機構依管理協議聘用的，還是專員依第 86(1) 條委任的。

2

如果是專員委任的，請求要提給專員；Form 23 第 3 款禁止該機構自行終止。

3

終止後，把「一個月內提交未經審計賬目及資產負債清單」（第 91(1)(a) 條）記進日曆。

4

把「三個月內提交經審計賬目」（第 91(1)(b) 條）也記進日曆。

5

任何一個期限過了，就引用第 91(2) 條及其 RM250,000 罰則去信，並抄送專員。

1	先弄清楚這位經理是誰委任的——是該機構依管理協議聘用的，還是專員依第 86(1) 條委任的。
2	如果是專員委任的，請求要提給專員；Form 23 第 3 款禁止該機構自行終止。
3	終止後，把「一個月內提交未經審計賬目及資產負債清單」（第 91(1)(a) 條）記進日曆。
4	把「三個月內提交經審計賬目」（第 91(1)(b) 條）也記進日曆。
5	任何一個期限過了，就引用第 91(2) 條及其 RM250,000 罰則去信，並抄送專員。