買之前就能查證的 7 個信號，判斷一棟樓管得好不好

Quick summary

快速總結

適合誰

在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。

風險等級

中

買家行動

把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。
風險等級	中
買家行動	把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

權限，以及權限的邊界

這一篇拆解的是：審計賬目有沒有準時提交、常年大會有沒有準時開、欠費比率、儲備金餘額、保單、外包合約、會議記錄 —— 全部可以查證。搞清楚經理的權限到哪裡為止，你才分得出哪些是果斷決策、哪些是越權。

法令本來就要求存在的那條紙面軌跡

你要的不是人情。賬目每年必須審計——共管機構依第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 條，管理機構依第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 條，而附表二第 7(10) 段要求由認可公司核數師執行。第 7(7) 段要求賬目必須在每一次常年大會上提呈，第 12(1) 和 12(3)(b) 段要求賬目副本連同核數師報告，隨會議通知至少提前十四天送出。一棟連續兩年的經審計賬目都拿不出來的樓，已經給了你一個確定的答案。

賬目裡的三個數字

收繳率——應收管理費總額對比實收總額——告訴你這份運營預算是不是真的。欠費金額及其賬齡，告訴你資產負債表裡有多少是收不回來的；超過十二個月的欠款很少能收進來。儲備金餘額，對照電梯、屋頂防水和外牆油漆的年限來讀，告訴你特別攤派是「會不會」的問題，還是「什麼時候」的問題。這三個數字合起來，對這棟樓未來五年的描述，比任何宣傳冊都準確。

治理，以及那位經理

查一查會議是不是真的在法定期限內召開——第一次 JMB 會議須在交付空置管有權後十二個月內（第 17(1)(b) 條配合第 18(1) 條）；管理機構第一次常年大會須在初始期屆滿後一個月內（第 57(1) 條）；以及此後歷次常年大會。然後查這位經理：是依 242 法令註冊的產業經理，還是依條例第 21 或 32 條繳存了「十二個月費用與 RM50,000 中較高者」的 Form 12 保證金。兩者必居其一。

兩份用來測試反應速度的文件

索取保險單，並索取基金狀況證明——共管機構依第 31 條，管理機構依第 73 條。這份證明是整個清單裡最好的單項測試，因為拒絕出具它依條例第 19(2) 條即屬犯罪，可處最高 RM50,000 或三年；也因為要出具它，該機構就必須把餘額寫進一份簽署過的文件裡。這件事要花多久、最後到底給不給，是你在真正持有這個單位之前，能拿到的關於管理水平最可靠的信號。

拿你自己那棟樓核對一遍

查證管理公司的註冊資格，索取委任條款和最近兩年的審計賬目。這三份文件，能回答關於「管得好不好」的大部分問題。

買家檢查清單

以上每一項都是一份文件，不是一種看法。經審計賬目——依第 21(1)(g)、26(1)(b)、59(1)(g) 和 62(1)(b) 條；依附表二第 7(7) 段在每次常年大會上提呈，並隨通知提前十四天發出。會議在法定期限內召開。欠費數字及其賬齡。儲備金餘額對照電梯、屋頂和外牆油漆的年限。經理依 242 法令的註冊，或那份 Form 12 保證金。保險單。以及第 31 或 73 條證明——你一開口，對方拿不拿得出來。

1

連續兩年的經審計賬目，連同核數師報告。

2

證明常年大會確實召開過，且通知提前十四天連同賬目一併送出。

3

收繳率，以及欠費金額及其賬齡結構。

4

儲備金餘額，對照電梯、屋頂和外牆油漆的年限來讀。

5

經理依 242 法令的註冊，或依條例第 21 或 32 條繳存的 Form 12 保證金。

6

現行的保險單。

7

依第 31 或 73 條出具的基金狀況證明——並留意它花了多久才到。

1	連續兩年的經審計賬目，連同核數師報告。
2	證明常年大會確實召開過，且通知提前十四天連同賬目一併送出。
3	收繳率，以及欠費金額及其賬齡結構。
4	儲備金餘額，對照電梯、屋頂和外牆油漆的年限來讀。
5	經理依 242 法令的註冊，或依條例第 21 或 32 條繳存的 Form 12 保證金。
6	現行的保險單。
7	依第 31 或 73 條出具的基金狀況證明——並留意它花了多久才到。