分層產權與物業管理
物業經理可以自己決定什麼，什麼必須經過管委會或大會
經理決定日常運營——聘用清潔工、支付賬單、安排維修。經理不能決定管理費率（共管機構依第 25(3) 條、管理機構依第 60(3) 條——這是由常年大會決定的），不能制定附則（依第 32(3) 或 70(2) 條需要特別決議），也不能把儲備金降低到 10% 的最低限以下。由專員委任的代理依第 89(2) 條在專員的控制和一般指示下行動。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
你和這棟樓之間的那群人
本文要處理的是：支出權限和授權範圍由法令和委任條款決定，不是由經理講話有多篤定決定。 管理人花的不是自己的錢，選他的是義務committee，監督他的是沒時間的業主。整個問題就在這裡。
經理可以單獨決定的事
經理的常規職責是處理日常運營並在已批准的預算範圍內支出。這包括聘用和指揮員工、為維修安排承包商、支付供應商和公用事業費用、管理記錄等。也包括決定何時呼叫水管工或電工、購買什麼材料、如何在該機構已經設定的日曆和預算內安排工作。經理執行委員會和常年大會的決議；他們既不推翻這些決議，也不獨立地制定新的決議。
管理費率——在常年大會設定
共管機構的第 25(3) 條和管理機構的第 60(3) 條在實質上是相同的：管理費率由該機構在常年大會上決定。在發展商管理期間，由發展商決定，但如有不滿的購房者申請，專員可以進行審查。一旦居民取得控制權，費率由常年大會的普通決議設定。如果經理對費用水平提出異議或建議不同數字，他就是越權——這場討論應該在常年大會上進行，而不是在經理的辦公室。
附則——只能通過特別決議
第 32(3) 條（JMB）和第 70(2) 條（管理機構）是制定或修改附則的途徑：在常年大會上進行特別決議。特別決議的定義見第 2 條，即需要至少二十一天的書面通知，且不少於四分之三的有效投票贊成。經理不能提議附則、修改附則或暫停附則。這種權力專屬於居民投票，而且只有在四分之三同意時才能行使。
儲備金最低限——10%，固定
第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條都設定了一個底線：儲備金提款是管理費的最低 10%。可以在常年大會上以普通決議提高，但不能低於 10%。經理不能降低它。該機構可以提高它，但只能通過召集居民並付諸投票。這個最低限不是任意的——它存在是因為建築物需要存留一些資金，以便在七到十年週期內進行大型資本維修。
拿你自己那棟樓核對一遍
查證管理公司的註冊資格，索取委任條款和最近兩年的審計賬目。這三份文件，能回答關於「管得好不好」的大部分問題。
買家檢查清單
這個區分是真實存在的。經理處理日常工作——維修、承包商、預算範圍內的支出。但管理費率由常年大會決定，共管機構依第 25(3) 條、管理機構依第 60(3) 條。補充附則由特別決議制定，共管機構依第 32(3) 條、管理機構依第 70(2) 條。儲備金最低限固定為 10%——第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3)、68(3) 條。特別決議需要二十一天的書面通知，且須獲至少四分之三的有效投票贊成。由專員委任的管理代理依第 89(2) 條在專員的控制和一般指示下運作，並依第 87(1) 條不得對該項目有專業或金錢上的利害關係。
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| 1 | 確認管理費率是由常年大會決議設定的，而不是經理單方面決定的。 |
|---|---|
| 2 | 查證任何附加附則都得到特別決議支持，且至少四分之三的有效投票贊成，依第 32(3) 或 70(2) 條。 |
| 3 | 核實儲備金至少為管理費的 10%——不能低於這個底線。 |
| 4 | 如果有專員委任的管理代理，確認他們依第 87(1) 條對該項目沒有專業或金錢上的利害關係。 |
| 5 | 審查管理協議，瞭解哪些決議權被保留給委員會或該機構在常年大會上行使。 |
常見問題
經理能改變管理費率嗎？
不能。管理費率由該機構在常年大會上決定，共管機構依第 25(3) 條、管理機構依第 60(3) 條。在發展商管理期間由發展商設定，但得接受專員審查；一旦居民控制了該機構，常年大會的普通決議就設定費率。
經理能把儲備金降到 10% 以下嗎？
不能。第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條都固定了 10% 的最低限。該機構可以在常年大會上以普通決議提高它，但不能低於那個底線。
經理可以自行制定新的附則嗎？
不可以。附則只能通過特別決議制定或修改，共管機構依第 32(3) 條、管理機構依第 70(2) 條。特別決議需要至少二十一天的書面通知，且不少於四分之三的有效投票贊成。
是什麼控制由專員委任的管理代理？
由專員委任的管理代理依第 89(2) 條在專員的控制和一般指示下行動，並依第 87(1) 條不得對該項目有專業或金錢上的利害關係。他們服從專員，而不是委員會。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
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儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
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Lewis 總結
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不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
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Lewis 總結
拒繳管理費是唯一一種註定無效的抗議方式，因為欠費同時會取消你進管委會和投票的資格——而那恰恰是你要用來解決問題的兩個槓桿。先繳、保留異議，然後去仲裁庭或常年大會上爭——在那裡你還有身份。
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