分層產權與物業管理
樓上太吵：真正有用的投訴升級順序
法定附加細則已經涵蓋了噪音：第 8(8) 條禁止以造成滋擾或危險的方式使用單位；第 10 條禁止令人反感的行為，並要求晚上 11 時之後，電子或樂器聲響須保持低音量；第 24 條則限制兒童在共用產業上製造噪音。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在跟鄰居起糾紛的住戶，以及從生活品質角度權衡高樓與有地住宅的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中低 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
在你去敲門之前
這一篇拆解的是：管理層、COB、仲裁庭、地方政府、警方、民事法庭 —— 每一個能做的事不一樣，而順序會影響結果。 升級的順序很重要：同一個投訴，先送到哪裡，決定它成立還是石沉大海。
已經有四條附加細則管這件事
2015 年條例附表三從幾個方向處理噪音。第 8(8) 條禁止業主以對其他業主造成滋擾或危險的方式使用其單位——這是一般性條款。第 10 條是具體的那一條：禁止造成反感、難堪或滋擾的言語或行為，並要求晚上 11 時之後，電子或樂器聲響須保持低音量。第 14 條禁止飼養造成困擾、滋擾，或危害健康或安全的動物。第 24 條限制兒童在共用產業上製造噪音或滋擾。
管理主體實際可以做什麼
四種回應，逐級升級。依第 7 條附加細則，它可以處以由大會決議所定的罰款。依第 16(2) 條，對經警告後仍屢次違規者，它可以要求其立即離開共用產業。依第 16(3) 和 16(4) 條，它可以要求業主糾正違規行為；若業主不做，它可以把自己支出的維修費用當作債務追討。而如果源頭是一隻動物，第 14(2) 條允許它命令在三天內移走，或由它強制移走、費用由業主承擔。
投訴信怎麼寫才推得動
寫明附加細則編號、給出日期和時間，並說清楚你要對方做什麼。一封寫「樓上吵得受不了」的投訴，是在請管委會仲裁一件見仁見智的事。一封寫「在以下五個日期、晚上 11 時之後的這些時段，我的單位內可清楚聽到擴音音樂，違反第 10 條附加細則；請依第 16(2) 條發出書面警告」的投訴，是在請他們適用一條規則，並且順手把措辭也給了他們。後者會有回應；前者只會得到同情。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿一份你們項目的附加細則，以及通過它的那份決議。一條追溯不到合規決議的「規定」，只是要求，不是義務。
買家檢查清單
你不需要一條新的「家規」——附表三里已經有四條。第 8(8) 條禁止以對其他業主造成滋擾或危險的方式使用單位。第 10 條禁止令人反感、難堪或構成滋擾的言語或行為，並明文要求晚上 11 時之後，電子或樂器聲響須保持低音量。第 14 條涵蓋造成困擾的動物。第 24 條限制兒童在共用產業上製造噪音或滋擾。
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| 1 | 先確認適用哪一條附加細則——一般滋擾看第 8(8) 條，噪音和行為看第 10 條，動物看第 14 條，共用產業上的兒童看第 24 條。 |
|---|---|
| 2 | 記住第 10 條附加細則裡「晚上 11 時」這個時點，適用於電子和樂器聲響。 |
| 3 | 投訴之前，先把日期、時間和持續時長記錄下來。 |
| 4 | 要求一個具體動作：依第 16(2) 條發出書面警告，或依第 7 條處以罰款。 |
| 5 | 如果源頭是動物，注意第 14(2) 條允許在三天內移走，或強制移走、費用由業主承擔。 |
常見問題
法定附加細則裡有「安靜時段」嗎？
第 10 條附加細則要求晚上 11 時之後，電子或樂器聲響須保持低音量。
一般性的噪音由哪一條管？
第 8(8) 條禁止以對其他業主造成滋擾或危險的方式使用單位；第 10 條禁止造成反感、難堪或滋擾的行為。
管理層可以對製造噪音的鄰居罰款嗎？
依第 7 條附加細則，它可以處以由大會決議所定的罰款。
如果對方屢教不改呢？
第 16(2) 條允許管理主體要求經警告後仍屢次違規者立即離開共用產業；第 16(3) 和 16(4) 條允許它要求糾正，並把維修費用當作債務追討。
那狗一直叫怎麼辦？
第 14 條禁止飼養造成困擾、滋擾或危害健康安全的動物；第 14(2) 條允許命令在三天內移走，或強制移走、費用由業主承擔。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
噪音投訴要有什麼證據，別人才會受理
法定附加細則已經規定了噪音標準——第 8(8) 條禁止造成滋擾或危險的使用方式，第 10 條要求晚上 11 時後電子或樂器聲響保持低音量，第 24 條限制兒童在共用產業上製造噪音。法令和條例裡沒有分貝數的標準。執行依靠有據可查的證據：標註日期和時間的日誌、第二方的證實、給管理層的書面投訴及其回覆。
Lewis 總結
從第一次事件開始寫日期日誌。記錄本身通常比論證更有說服力。到你有了六個日期、三個時段、持續時長和第二位證人時，管理層就會行動，或者你已經有了仲裁庭需要的證據。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
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先確認適用哪一條附加細則——一般滋擾看第 8(8) 條，噪音和行為看第 10 條，動物看第 14 條，共用產業上的兒童看第 24 條。
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記住第 10 條附加細則裡「晚上 11 時」這個時點，適用於電子和樂器聲響。
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投訴之前，先把日期、時間和持續時長記錄下來。
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要求一個具體動作：依第 16(2) 條發出書面警告，或依第 7 條處以罰款。