分層產權與物業管理
公寓可以禁止養寵物嗎？附加細則、地方政府法規，以及兩者衝突的地方
法定附加細則並沒有全面禁止寵物。附表三第三部分第 14(1) 段禁止的是：飼養可能造成困擾或滋擾、危及安全或健康，或違反成文法或地方政府規則的動物。項目要走得更遠，只能透過依第 32(3)(c) 或 70(2)(c) 條訂立的附加細則。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在跟鄰居起糾紛的住戶，以及從生活品質角度權衡高樓與有地住宅的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中低 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
住得這麼近
這一篇拆解的是：地方政府法規和樓宇自訂的附加細則是兩個獨立的限制來源，而且不一定一致。 每個分層項目一開始就適用法定的附加細則，大多數糾紛的答案早就寫在裡面。
法定附加細則實際寫了什麼
2015 年條例附表三第三部分第 14(1) 段，並沒有把寵物當成一個類別去禁止。它規定的是：業主不得在其單位內或共用產業上，飼養任何可能造成困擾或滋擾、或危及安全或健康、或違反任何成文法或地方政府規則的特定動物。把措辭讀仔細：這個標準針對的是「某一隻特定的動物」及其造成的影響，不是針對物種。一隻安靜、被妥善看管、不造成任何滋擾的動物，根本不落在第 14(1) 段的射程裡。
更嚴格的規定必須從哪裡來
一個想要全面限制的項目，必須訂立附加細則。共管機構第 32(3)(c) 條和管理機構第 70(2)(c) 條，都明文把「飼養寵物」列為附加細則可以規範或限制的事項之一。這是一項實實在在的權力——但必須按法令要求的方式行使：在一次給足至少二十一天通知的大會上，以不少於四分之三的有效票，通過特別決議。貼在電梯牆上的一張「禁止養寵物」告示，不是附加細則。
地方政府的規則疊在這兩層之上
第 14(1) 段本身就提到「違反任何成文法或地方政府規則」，也就是說，市議會的立場被引進了這條附加細則裡。各地市議會做法不同，有些對在高樓單位內飼養某些動物採取了限制性的立場。所以這裡有三個問題，不是一個：這只動物有沒有造成困擾、滋擾或危險；項目有沒有依第 32(3)(c) 或 70(2)(c) 條通過附加細則；以及地方政府的規則怎麼說。養寵物的人，在認定一棟樓「可以住」之前，三個答案都要拿到。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿一份你們項目的附加細則，以及通過它的那份決議。一條追溯不到合規決議的「規定」，只是要求，不是義務。
買家檢查清單
兩層結構。法定附加細則第三部分第 14(1) 段是「以行為為準」的：它禁止的是某一隻可能造成困擾或滋擾、危及安全或健康、或違反任何成文法或地方政府規則的動物。另一層，第 32(3)(c) 和 70(2)(c) 條允許項目訂立規範或限制飼養寵物的附加細則——但那需要特別決議，而地方政府的規則又疊加在這兩層之上。
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| 1 | 帶著寵物買房或搬進去之前，先書面索取該項目的附加細則。 |
|---|---|
| 2 | 查一查任何寵物限制是不是依第 32(3)(c) 或 70(2)(c) 條以特別決議通過的。 |
| 3 | 讀一下第三部分第 14(1) 段——法定的標準是：困擾、滋擾、危險，或違反成文法或地方政府規則。 |
| 4 | 另外單獨查一下地方政府自己的立場；第 14(1) 段把它引進來了。 |
| 5 | 不要把佈告欄上的一張告示當成附加細則。 |
常見問題
法定附加細則禁止養寵物嗎？
不禁止。附表三第三部分第 14(1) 段禁止的是：飼養任何可能造成困擾或滋擾、危及安全或健康，或違反成文法或地方政府規則的特定動物。
我們樓可以通過「禁止養寵物」的規定嗎？
可以透過附加細則規範或限制飼養寵物——共管機構依第 32(3)(c) 條，管理機構依第 70(2)(c) 條——須在大會上以特別決議訂立。
管理層貼了禁養寵物的告示，有約束力嗎？
告示不是附加細則。請索取那條細則，以及通過它的那份特別決議。
市議會的規定有影響嗎？
有。第 14(1) 段本身就提到「違反任何成文法或地方政府規則」，所以市議會的立場被引進了這條法定附加細則裡。
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帶著寵物買房或搬進去之前，先書面索取該項目的附加細則。
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另外單獨查一下地方政府自己的立場；第 14(1) 段把它引進來了。