分層產權與物業管理
最低薪金一調，為什麼你的管理費就跟著漲
保安服務由《分層管理法》下的維修賬戶資助。保安主要是工資，當最低工資上升時，維修費也隨之上升。最低工資現在是 RM1,700 每月，依《最低工資令 2024》，於 2025 年 2 月 1 日對五名或以上僱員和專業服務生效，2025 年 8 月 1 日對所有其他僱主（包括微型企業）生效。費用增加需通過大會表決，意味著居民控制其如何管理。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在分層項目和有地保安社區之間做比較的買家，以及正在為保安費起爭執的住戶。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
閘門、道路與法律
本文要處理的是：保安通常是整個樓宇預算裡最大的一條支出，而它幾乎全是工資。買之前就該把這筆賬算進去。 佈告欄上那張免責聲明不能決定責任歸屬；真正決定的是負有什麼義務、有沒有做到。
保安經費來自何處
依《分層管理法》，保安服務由維修賬戶資助。對共管機構，載於第 23(3)(b) 條；對管理機構，載於第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 條。每一業主依第 52(1) 條、第 12(1) 條和第 25(1) 條無條件支付費用。保安是勞動密集型，費用主要隨工資而變化。最低工資現為 RM1,700 每月，自 2025 年 2 月 1 日對五名或以上僱員和專業服務生效，自 2025 年 8 月 1 日對所有其他僱主（包括微型企業）生效。
為什麼工資上升費用就上升
費率由管理主體在大會上設定。依共管機構第 25(3) 條、管理機構第 60(3) 條，費率由該主體在大會上確定。當工資賬單上升時——無論是因為最低工資增幅還是工作人數增加——該主體必須在大會上提出新費率。業主們進行投票。這是工資通脹到達所有權的機制：不是自動通過，而是向業主提交的決議供他們批准或拒絕。
閱讀賬戶和提出正確問題
審計賬戶必須在每次大會前呈交，並依《法令第二附表》至少提前 14 天隨大會通知一起發放。查看保安項目，並問：每單位每月的費用是多少，過去三年來如何變化？如果有急劇跳躍，問是否因為工資增加、保安人數增加或其他原因。管理良好的主體會為工資增幅編制預算，並清楚呈現新費率。大會是你獲得透明度、可以對提案投票的地方。
拿你自己那棟樓核對一遍
問清楚保安這一項每戶每月分攤多少，以及過去三年怎麼變的。如果社區在公共道路上，再問一句：有住戶不交費時會怎樣——答案會告訴你這個安排有多穩。
買家檢查清單
共管機構依《分層管理法》第 23(3)(b) 條從維修賬戶資助保安；管理機構依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 條為之。有效的最低工資 RM1,700 每月自 2025 年 2 月 1 日對五名或以上僱員和專業服務生效，2025 年 8 月 1 日對所有其他僱主生效。費率由共管機構依第 25(3) 條、管理機構依第 60(3) 條在大會上設定，所以當工資賬單上升時，需要一份決議來批准新費率。你的槓桿是大會：出席、詢問保安費、審查審計賬戶。
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| 1 | 出席大會並至少提前 14 天要求審計賬戶副本。 |
|---|---|
| 2 | 在賬戶中找到保安項目，並記下每單位每月的費用。 |
| 3 | 將當前費用與前兩年進行比較，並詢問為什麼發生變化。 |
| 4 | 詢問保安增加是否因最低工資上升，幅度多少。 |
| 5 | 在大會上對費用提案投票，並保存決議記錄以供存檔。 |
常見問題
保安的錢從哪裡來？
從維修賬戶——共管機構依第 23(3)(b) 條，管理機構依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 條——由每一業主依第 52(1) 條支付。
當前最低工資是多少？
RM1,700 每月，自 2025 年 2 月 1 日對五名或以上僱員和專業服務生效，自 2025 年 8 月 1 日對所有其他僱主（包括微型企業）生效。這由《最低工資令 2024》規定。
管理主體可以在不投票的情況下提高保安費嗎？
不能。費率由共管機構依第 25(3) 條、管理機構依第 60(3) 條在大會上設定。決議必須由業主批准。
我如何檢查保安費增加是否合理？
在大會前至少 14 天請求審計賬戶。比較三年內每單位每月的保安費。問管理主體增加是否因工資、更多保安或其他因素。《法令第二附表》要求賬戶與大會通知一起發放。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
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Lewis 總結
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不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
停繳管理費觸發的是一套法定程序，不是談判：JMB 發出 Form 11 通知（第 34(1) 條）或管理機構發出 Form 20（第 78(1) 條），給你不少於 14 天；利息上限為年利率 10%；接下來是債務索償、對你動產的扣押令，或者刑事檢控。
Lewis 總結
拒繳管理費是唯一一種註定無效的抗議方式，因為欠費同時會取消你進管委會和投票的資格——而那恰恰是你要用來解決問題的兩個槓桿。先繳、保留異議，然後去仲裁庭或常年大會上爭——在那裡你還有身份。
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出席大會並至少提前 14 天要求審計賬戶副本。
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詢問保安增加是否因最低工資上升，幅度多少。