分層產權與物業管理
份額單位：誰計算、誰認證，以及你覺得自己那份算錯了該怎麼辦
《1985 年分層地契法令》第 18 條才是關鍵條文：每個單位都必須有經局長批准的份額單位，並以整數表述。第 13(1) 條管的是認證分層圖。舊的附表條款第 13(2)(c) 條，已被《2013 年分層地契（修訂）法令》刪除。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 買沒有個別分層地契的單位的買家，以及地契拖了很多年還沒下來的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
紙面上你擁有的是什麼
這一篇拆解的是：份額單位決定你的管理費、你的投票權重、你在土地上的份額。算錯了值得質疑，而且有正式途徑。 在馬來西亞，交房和拿到地契之間隔著好幾年，所有麻煩事都住在這段空窗期裡。
真正起作用的是第 18 條
依《1985 年分層地契法令》第 18 條，每個單位都必須有經局長——即土地及礦務局局長——批准的份額單位，且這些份額單位以整數表述。這就是為什麼一個項目裡的份額單位讀起來是一串整數，而不是加起來等於一百的百分比或分數。局長的批准，才是把一份「提案」變成「決定你管理費和投票權重的那個數字」的那一步。
認證分層圖
第 13(1) 條處理的是認證分層圖。這份圖是確定各單位邊界的測量文件，經由測量程序編制和認證——它不是管理處能敲定的東西，也不是發展商銷售資料上那張平面圖。兩者常被混為一談，但只有認證分層圖具有法律上的確定力。如果你想權威地確認一個份額單位數字，該依據的文件就是這份圖，以及依第 18 條取得的局長批准；管理處自己維護的表格，最多隻能算是轉錄，轉錄是會出錯的。
你仍然會看到的兩個引用，以及它們為什麼是錯的
較舊的材料——包括網上流傳的相當一部分內容——會引用第 10(6)(a) 條來說明「整數」要求，並引用第 13(2)(c) 條來說明認證圖裡那份已批准份額單位附表。這兩條都沒有存活下來。第 10 條根本沒有第 (6) 款，而第 13(2)(c) 條已被《2013 年分層地契（修訂）法令》刪除。該修訂於 2015 年 6 月 1 日生效，重組了法令相當大的一部分——這也是為什麼一份 2006 年版的重印本，會把你指向錯誤的條文。
當你要爭一個數字時，這意味著什麼
份額單位決定你的管理費、你的儲備金供款，以及你在點票時的票權重。如果管理處用的數字和已批准的數字不一致，以已批准的為準——所以實際動作是：書面索取「依第 18 條經局長批准的份額單位」，以及該數字出自的源文件。如果對方的回覆引用了一條已被刪除的條款，那麼在爭論其他任何事情之前，先問一句：你們用的是哪一版重印本。
拿你自己那棟樓核對一遍
書面向發展商或管理層索取分層地契申請的當前進度和遞交日期。把回覆保存好——將來真要往上投訴時，你需要的就是這份文件。
買家檢查清單
兩件事要記住。份額單位必須由局長批准，並以整數表述——第 18 條。而認證分層圖由第 13(1) 條管。如果你看到有人引用第 10(6)(a) 條，或引用第 13(2)(c) 條下的附表，那都是 2015 年之前的舊文本：第 10 條根本沒有第 (6) 款，而第 13(2)(c) 條已被 A1450 刪除。
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| 1 | 書面索取「依第 18 條經局長批准的份額單位」，以及該數字出自的源文件。 |
|---|---|
| 2 | 拿這個數字跟管理處用來計你管理費的那個做對照。 |
| 3 | 凡是引用第 10(6)(a) 條或第 13(2)(c) 條的，都當作出自被取代的舊版重印本。 |
| 4 | 記住份額單位是整數，不是百分比。 |
| 5 | 如果已批准的數字和賬單上的數字不一致，投訴以已批准的數字為依據。 |
常見問題
份額單位由哪一條管？
《1985 年分層地契法令》第 18 條：每個單位都必須有經局長批准的份額單位，並以整數表述。
份額單位是百分比嗎？
不是。它以整數表述，這也是為什麼一個項目的份額單位讀起來是一串整數。
我看到有人引用第 10(6)(a) 條，對嗎？
不對。第 10 條沒有第 (6) 款。那個引用出自《2013 年分層地契（修訂）法令》之前的材料。
那第 13(2)(c) 條下的份額單位附表呢？
第 13(2)(c) 條已被《2013 年分層地契（修訂）法令》刪除。認證分層圖由第 13(1) 條管。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
停繳管理費觸發的是一套法定程序，不是談判：JMB 發出 Form 11 通知（第 34(1) 條）或管理機構發出 Form 20（第 78(1) 條），給你不少於 14 天；利息上限為年利率 10%；接下來是債務索償、對你動產的扣押令，或者刑事檢控。
Lewis 總結
拒繳管理費是唯一一種註定無效的抗議方式，因為欠費同時會取消你進管委會和投票的資格——而那恰恰是你要用來解決問題的兩個槓桿。先繳、保留異議，然後去仲裁庭或常年大會上爭——在那裡你還有身份。
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拿這個數字跟管理處用來計你管理費的那個做對照。
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凡是引用第 10(6)(a) 條或第 13(2)(c) 條的，都當作出自被取代的舊版重印本。
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記住份額單位是整數，不是百分比。