分層產權與物業管理
樓宇可以禁止 Airbnb 短租嗎？附加細則、地方規定，以及哪一個真正約束你
757 法令第 70(5)(a) 條規定：任何附加細則，均不得具有禁止或限制單位之轉讓、出租、抵押或任何其他處分的效力。任何面對「全面禁止短租」規定的人，都該先讀這一條。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在跟鄰居起糾紛的住戶，以及從生活品質角度權衡高樓與有地住宅的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中低 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
在你去敲門之前
下面要講清楚的問題是：買投資單位之前就該問清楚 —— 你買了之後才通過的一條附加細則，可以直接終結你的出租模式。 升級的順序很重要：同一個投訴，先送到哪裡，決定它成立還是石沉大海。
法令里根本沒有「短租」這個詞
757 法令和《2015 年分層管理（維修與管理）條例》，都沒有用過這個詞。這個「缺席」本身就有資訊量：它意味著任何項目層面的限制，都必須從一般性的附加細則權限裡搭建出來，而不是靠一條專門為此而寫的條文。所以，分析的重點不是「法令對 Airbnb 怎麼說」，而是「某條具體的附加細則是否落在法令允許的範圍之內」，以及「它有沒有撞上某項明文禁止」。
第 70(5)(a) 條就是那條明文限制
該條文寫道：任何附加細則，均不得具有禁止或限制已細分建築物或土地之任何單位的轉讓、出租、抵押或任何其他處分的效力。「出租」就是對單位的一種處分。所以，一條效果上阻止業主出租其單位的附加細則，正是在第 70(5)(a) 條劃為禁區的那片領域裡運作。這是一個很強的論點，也是當大會通過全面禁令時，你該書面提出的第一個論點。
項目仍然可以正當地做什麼
不要把第 70(5)(a) 條誤讀成一張通行證。第 32(3) 和 70(2) 條賦予項目在安全與保安、受限共用產業、行為規範、垃圾管理、停車和出入方面的廣泛權力——而這些權力的行使方式，完全可以在「不禁止出租」的前提下，讓高週轉率的出租變得實際上很難做。門禁卡發放規則、訪客登記、限制非住戶使用設施、對行為違規處以罰款，全都在範圍之內。一個認真的投資者，應該去讀該項目的附加細則裡的這些部分，而不只是去搜「租」這個字。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿一份你們項目的附加細則，以及通過它的那份決議。一條追溯不到合規決議的「規定」，只是要求，不是義務。
買家檢查清單
757 法令和 2015 年條例裡，根本沒有出現「短租」這個詞。它們真正寫著的是第 70(5)(a) 條：任何附加細則，均不得具有禁止或限制已細分建築物或土地之任何單位的轉讓、出租、抵押或任何其他處分的效力。一條徹底禁止出租的附加細則，會直接撞上這條限制——儘管項目在行為規範、保安和出入管理方面仍保有很大的權力。
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| 1 | 在接受任何「全面禁止出租」的規定之前，先讀第 70(5)(a) 條。 |
|---|---|
| 2 | 索取那條附加細則的原文，以及通過它的那份特別決議。 |
| 3 | 把保安、出入、訪客和行為規範方面的附加細則也讀一遍——實際的限制都住在那裡。 |
| 4 | 地方政府的規定和任何牌照要求，要跟項目的附加細則分開單獨查。 |
| 5 | 如果你的投資邏輯靠短租，在下訂之前就把規則查清楚，不要事後才查。 |
常見問題
757 法令有提到「短租」嗎？
沒有。757 法令和 2015 年條例都沒有用過這個詞，所以任何項目層面的限制，都得從一般性的附加細則權限裡搭出來。
我們樓可以禁止我把單位租出去嗎？
第 70(5)(a) 條規定：任何附加細則，均不得具有禁止或限制單位之轉讓、出租、抵押或任何其他處分的效力。
那項目對高週轉率的出租就完全沒辦法了？
不是。第 32(3) 和 70(2) 條允許就安全與保安、受限共用產業、行為規範、垃圾、停車和出入訂立附加細則，這些可以在不禁止出租的前提下，約束單位的使用方式。
買來做短租之前該查什麼？
完整的附加細則——包括保安、出入、訪客和行為條款——再加上地方政府和牌照方面的立場，全部在下訂之前書面核實。
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在接受任何「全面禁止出租」的規定之前，先讀第 70(5)(a) 條。
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索取那條附加細則的原文，以及通過它的那份特別決議。
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把保安、出入、訪客和行為規範方面的附加細則也讀一遍——實際的限制都住在那裡。
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地方政府的規定和任何牌照要求，要跟項目的附加細則分開單獨查。