分層產權與物業管理
仲裁庭判你贏了，對方還是不理 —— 接下來會怎樣
無視分層管理仲裁庭的裁決，依第 123 條屬刑事罪行：可處不超過 RM250,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施——定罪後罪行持續的每一天，另可加處不超過 RM5,000 的罰款。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在決定要不要告、去哪裡告、什麼時候告的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
便宜、快，但有邊界
本文要處理的是：不遵守裁決是刑事罪行，有明確罰則，不只是民事欠債。 仲裁庭刻意設計得便宜、原則上不用律師——它的種種侷限也來自同一個設計。
不遵守是刑事，不是民事
757 法令第 123 條又短又直接：不遵守分層管理仲裁庭作出的裁決，即屬犯罪。這個定性很重要，因為它改變了「接下來該誰動」。一份民事判決，把執行的負擔留給勝訴方，連同隨之而來的全部成本和拖延。而一項刑事罪行，把檢控帶進畫面裡——需要擔心的，變成了那個無視裁決的人。
罰則，以及按日累加的那一筆
一經定罪，一般罰則是不超過二十五萬令吉罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。接下來是真正起作用的那一條：罪行在定罪後仍持續的，持續期間的每一天或不足一天者，另可加處不超過五千令吉的罰款。一個被裁令去修復共用產業、卻乾脆不修的管理主體，只要這個狀態持續下去，就在不斷累積罰款。
實務上怎麼用這一條
當裁決對你有利、而對方什麼都沒做時，不要一上來就威脅要走民事執行。去一封信就夠了：附上裁決書、寫明應履行的日期、引用第 123 條——包括那筆按日累加的持續罰則。抄送建築物專員。多數情況下，這封信就是整個執行動作，因為收信的通常是一群義務性質的管委會成員，而他們此前並沒有意識到：這裡的風險是個人的、刑事的，不是機構的、民事的。
拿你自己那棟樓核對一遍
提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭頁面確認當前的管轄上限和立案程序；糾紛發生的那天，就把時效截止日記進日曆。逾期提交，是好案子最常見的死法。
買家檢查清單
裁決不是建議，也不只是一筆民事欠債。第 123 條把不遵守裁決定為刑事罪行，一經定罪，可處不超過 RM250,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。定罪之後若仍持續不遵守，罪行持續的每一天或不足一天者，另可加處不超過 RM5,000 的罰款。
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| 1 | 記下裁決要求履行的截止日期。 |
|---|---|
| 2 | 如果對方毫無動作，去一封信，附上裁決書並引用第 123 條。 |
| 3 | 在信裡明確寫出那筆每天最高 RM5,000 的持續罰款。 |
| 4 | 把這封信抄送建築物專員。 |
| 5 | 把裁決書、這封信和任何回覆放在一起——萬一走到檢控，這就是卷宗。 |
常見問題
管理層無視仲裁庭裁決會怎樣？
依 757 法令第 123 條，不遵守即屬犯罪，一經定罪可處不超過 RM250,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。
如果他們一直不理，還有額外罰則嗎？
有。罪行在定罪後仍持續的，持續期間每一天或不足一天者，另可加處不超過 RM5,000 的罰款。
我要像執行民事判決那樣自己去執行裁決嗎？
第 123 條把不遵守定為刑事罪行，而不是完全留給民事執行；這也是為什麼「去信違約方並抄送建築物專員」通常是第一步。
裁決會約束管理機構這個團體嗎？
履行義務落在裁決所針對的那一方身上，而第 123 條把罪責掛在「不遵守該裁決」這件事上。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
分層管理仲裁庭：能審什麼、不能審什麼，以及索償上限
分層管理仲裁庭受理索償總額不超過 RM250,000 的案件（第 105(1) 條），涵蓋附表四第一部分列出的十四類訴由。它碰不了的是：任何涉及土地權屬、土地上的產業或權益爭議的案件——第 105(3) 條。
Lewis 總結
立案之前，先把你的投訴對到附表四第一部分裡某一個具體的項目上。在這個仲裁庭，案子失敗的原因，「告錯了類別」遠多於「事實不夠硬」。
怎麼在分層管理仲裁庭立案：費用、表格，以及為什麼你通常不能帶律師進去
《1953 年時效法令》不適用於仲裁庭程序（第 105(2) 條）；除非兩個條件同時成立，否則不準由律師代表（第 110(2) 條）；仲裁庭必須儘速作出裁決，並在可行情況下自開庭首日起 60 天內作出（第 117(1) 條）。
Lewis 總結
按「要自己上場陳述」來準備，因為在幾乎所有分層糾紛裡你確實要。把文件按日期順序整理好，把主張收在附表四的某一個訴由之內，並讓六十天的規定為你所用——不要把仲裁庭當法院來打。
分層管理仲裁庭 vs 購屋人仲裁庭：你的糾紛該由哪一個受理
兩個仲裁庭、兩部法令、兩個上限。分層管理仲裁庭受理你與管理主體之間的糾紛，依 757 法令第 105(1) 條上限 RM250,000。購屋人仲裁庭受理針對持牌發展商、源自買賣合約的索償，依《1966 年房屋發展（管制與準證）法令》第 16M(1) 條上限 RM50,000，並有第 16N(2) 條的 12 個月時效。
Lewis 總結
購屋人仲裁庭那個 12 個月的窗口，是真正會把索賠判死的東西。它從 CCC、缺陷責任期屆滿，或買賣合約終止起算——所以，一個你已經客客氣氣追了發展商十八個月的缺陷，在那裡可能早就過期了；而分層管理仲裁庭並沒有對等的時效限制。
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記下裁決要求履行的截止日期。
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如果對方毫無動作，去一封信，附上裁決書並引用第 123 條。
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在信裡明確寫出那筆每天最高 RM5,000 的持續罰款。
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把這封信抄送建築物專員。