分層管理仲裁庭 vs 購屋人仲裁庭：你的糾紛該由哪一個受理

Quick summary

快速總結

適合誰

正在決定要不要告、去哪裡告、什麼時候告的業主。

風險等級

中

買家行動

把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	正在決定要不要告、去哪裡告、什麼時候告的業主。
風險等級	中
買家行動	把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

在你提告之前

這一篇拆解的是：告發展商的房屋缺陷，和跟管理機構的糾紛，走的是兩個不同的仲裁庭，上限和時效都不一樣。價值不高、當事人還得繼續住在一起的糾紛，在法院打不划算。仲裁庭就是為此而設。

被告不同，依據的法令也不同

這兩個仲裁庭，不是同一個糾紛的兩個可選項。分層管理仲裁庭依《2013 年分層管理法令》第九部分設立，審理附表四所列事項——與以管理者身份行事的發展商、共管機構、管理機構或子管理機構之間的糾紛。購屋人仲裁庭則是 2002 年透過修訂《1966 年房屋發展（管制與準證）法令》設立的，審理購屋者針對持牌發展商、源自買賣合約的索償。所以第一個該問的問題，不是「出了什麼錯」，而是「你主張該由誰負責」。

兩個上限差很遠

757 法令第 105(1) 條給分層管理仲裁庭的管轄上限是索償金額不超過 RM250,000。房屋發展法令第 16M(1) 條給購屋人仲裁庭的上限是 RM50,000。這是五倍之差；而當同一個物理問題可以從兩個方向去構造主張時，這個差距就很關鍵——一宗針對發展商的嚴重缺陷索償，可能超出購屋人仲裁庭的上限而必須走法院，而針對同一棟樓的管理主體提出的索償，卻穩穩落在分層管理仲裁庭的範圍之內。

分歧最大的是「時間」

757 法令第 105(2) 條排除《1953 年時效法令》對分層管理仲裁庭程序的適用，所以那裡沒有標準的法定時效期限。購屋人仲裁庭恰恰相反。房屋發展法令第 16N(2) 條要求索償須在十二個月內提出，起算點為：該房屋或擬細分之共用設施的竣工與合規證明（CCC）簽發之日，以較遲者為準；或買賣合約所訂缺陷責任期屆滿之日；或任何一方終止買賣合約之日。錯過這個窗口，不論案情多有理，這個場子就關上了。

怎麼選，才不會白白耗掉一年

從被告倒推。如果投訴的是共用產業沒人維護、賬目拿不出來、某項決議無效，或者收費不對，那麼對應的是管理主體和分層管理仲裁庭。如果投訴的是單位交付時有缺陷、逾期交付，或者與約定不符，那麼對應的是買賣合約下的發展商和購屋人仲裁庭——而第 16N(2) 條的十二個月，不管你還在不在跟對方協商，都照樣在走。先把那個日期記進日曆，再決定要有多少耐心。

拿你自己那棟樓核對一遍

提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭頁面確認當前的管轄上限和立案程序；糾紛發生的那天，就把時效截止日記進日曆。逾期提交，是好案子最常見的死法。

買家檢查清單

你告的是誰，決定了去哪個場子。與共管機構、管理機構，或以管理者身份行事的發展商之間的糾紛，去分層管理仲裁庭——依第 105(1) 條上限 RM250,000，且依第 105(2) 條不適用《時效法令》的時效。而針對持牌發展商、源自買賣合約的索償，去購屋人仲裁庭——依房屋發展法令第 16M(1) 條上限 RM50,000，並有第 16N(2) 條一個很硬的 12 個月窗口。

1

先確認被告是誰——是管理主體，還是買賣合約下的持牌發展商。

2

核對上限：分層管理仲裁庭依第 105(1) 條為 RM250,000；購屋人仲裁庭依房屋發展法令第 16M(1) 條為 RM50,000。

3

如果是告發展商，把第 16N(2) 條的 12 個月記進日曆——從 CCC、缺陷責任期屆滿，或買賣合約終止起算。

4

記住第 105(2) 條排除《1953 年時效法令》在分層仲裁庭的適用，所以兩個場子對「拖延」的態度截然不同。

5

如果索償金額超出適用上限，就要改為規劃走民事法院。

6

立案之前，向仲裁庭確認當前的上限和程序——這些數字由成文法訂定，是會修訂的。

1	先確認被告是誰——是管理主體，還是買賣合約下的持牌發展商。
2	核對上限：分層管理仲裁庭依第 105(1) 條為 RM250,000；購屋人仲裁庭依房屋發展法令第 16M(1) 條為 RM50,000。
3	如果是告發展商，把第 16N(2) 條的 12 個月記進日曆——從 CCC、缺陷責任期屆滿，或買賣合約終止起算。
4	記住第 105(2) 條排除《1953 年時效法令》在分層仲裁庭的適用，所以兩個場子對「拖延」的態度截然不同。
5	如果索償金額超出適用上限，就要改為規劃走民事法院。
6	立案之前，向仲裁庭確認當前的上限和程序——這些數字由成文法訂定，是會修訂的。