分層產權與物業管理
分層管理仲裁庭：能審什麼、不能審什麼，以及索償上限
分層管理仲裁庭受理索償總額不超過 RM250,000 的案件（第 105(1) 條），涵蓋附表四第一部分列出的十四類訴由。它碰不了的是：任何涉及土地權屬、土地上的產業或權益爭議的案件——第 105(3) 條。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在決定要不要告、去哪裡告、什麼時候告的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
在你提告之前
本文要處理的是：產權歸屬的爭議不在它的管轄範圍內。告錯地方，白白浪費幾個月。 價值不高、當事人還得繼續住在一起的糾紛，在法院打不划算。仲裁庭就是為此而設。
金額上限
第 105(1) 條賦予仲裁庭管轄權，受理「所請求裁決的總金額」不超過二十五萬令吉的案件，條文同時留有「或經訂明替代之其他金額」的空間，也就是說這個數字將來是可以修訂的。二十五萬這個水平，覆蓋了絕大多數分層糾紛——欠費追討、維修費用分攤、缺陷整修、保險金額不足——而這正是這個場子被設計出來要處理的東西。要注意衡量的是「請求的金額」，不是爭議標的的市值：一個價值百萬的單位，如果你請求的是三萬令吉的漏水維修費，那仍然穩穩落在管轄範圍之內。
你實際上可以請求什麼
附表四第一部分列出了訴由，範圍比大多數業主以為的寬。你可以就「依 757 法令或其附屬立法所賦予或課予之任何職能、職責或權力的行使、履行或不履行」提出爭議。你可以就單位、建築物、土地、共用產業或受限共用產業的缺陷之費用或維修提出爭議。你可以請求追討管理費、儲備金供款，或法令下宣告為債務的任何款項。你可以申請命令召開大會、宣告違反法令的會議程序無效、撤銷「投票權被剝奪或議程未妥為通知」情況下通過的決議，或者直接撤銷大會上通過的某項決議。
以及那些不太顯眼的訴由
另有四項值得知道，因為業主很少會想到能拿這些去仲裁庭。你可以在顧及全體業主利益的前提下，請求撤銷對附加細則的某項修訂。你可以請仲裁庭變更管理主體所定的逾期繳款利率。你可以請它變更應提供的保險金額，或代為提出保險索償。你還可以強制發展商、共管機構、管理機構或子管理機構提供資訊或文件——這一項，正是你在任何「記錄被扣著不給」的爭議裡應該一併提出的。此外還有：同意對共用產業作出改動，以及確認、變更或撤銷建築物專員的某項決定。
門在哪裡關上
第 105(3) 條就是那條邊界。仲裁庭的管轄權，不延伸至任何涉及土地權屬、土地上任何產業或權益、或任何專營權受質疑的案件。所以，關於「某個單位歸誰所有」「某個附屬產業是否妥為附屬」「某筆有爭議的轉讓」的爭議，不論金額多小，都不是仲裁庭的事。那些要去法院。立案之前，請拿你打算提出的主張去對照第 105(3) 條——因為管轄權的問題，不是靠證據能補救的。
拿你自己那棟樓核對一遍
提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭頁面確認當前的管轄上限和立案程序；糾紛發生的那天，就把時效截止日記進日曆。逾期提交，是好案子最常見的死法。
買家檢查清單
上限是 RM250,000，依第 105(1) 條。附表四第一部分的清單很寬——職責的履行、維修費用與缺陷、追討管理費、命令召開大會、宣告會議程序無效或撤銷決議、撤銷附加細則的修訂、變更逾期利率、變更保險金額、代為提出保險索償、強制提供文件、同意改動共用產業，以及確認或撤銷建築物專員的決定。第 105(3) 條把「涉及土地權屬」的爭議整塊划走。
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| 1 | 確認你請求的索償金額不超過 RM250,000（第 105(1) 條）。 |
|---|---|
| 2 | 找出你的主張落在附表四第一部分的哪一個具體項目上。 |
| 3 | 核對第 105(3) 條：如果涉及土地權屬或土地權益的爭議，仲裁庭沒有管轄權。 |
| 4 | 如果記錄被扣著不給，把「強制提供資訊或文件」這一項訴由一併提出。 |
| 5 | 如果爭議針對的是專員的某項決定，注意仲裁庭可以確認、變更或撤銷它。 |
常見問題
仲裁庭的金額上限是多少？
RM250,000，或經訂明替代之其他金額——757 法令第 105(1) 條。
產權歸屬的爭議可以拿到仲裁庭嗎？
不可以。第 105(3) 條排除任何涉及土地權屬、土地上任何產業或權益、或任何專營權受質疑的案件。
仲裁庭可以命令管理層把文件給我嗎？
可以。附表四第一部分包含「強制發展商、JMB、管理機構或子管理機構提供資訊或文件」這一項訴由。
仲裁庭可以撤銷常年大會上通過的決議嗎？
可以。附表四包含「宣告違反法令的會議程序無效」以及「撤銷決議」的命令，包括投票權被剝奪或議程未妥為通知的情形。
它可以改變我們樓對欠費收取的利率嗎？
可以——變更 JMB、管理機構或子管理機構所定的逾期繳款利率，是清單上列明的訴由之一。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
怎麼在分層管理仲裁庭立案：費用、表格，以及為什麼你通常不能帶律師進去
《1953 年時效法令》不適用於仲裁庭程序（第 105(2) 條）；除非兩個條件同時成立，否則不準由律師代表（第 110(2) 條）；仲裁庭必須儘速作出裁決，並在可行情況下自開庭首日起 60 天內作出（第 117(1) 條）。
Lewis 總結
按「要自己上場陳述」來準備，因為在幾乎所有分層糾紛裡你確實要。把文件按日期順序整理好，把主張收在附表四的某一個訴由之內，並讓六十天的規定為你所用——不要把仲裁庭當法院來打。
仲裁庭判你贏了，對方還是不理 —— 接下來會怎樣
無視分層管理仲裁庭的裁決，依第 123 條屬刑事罪行：可處不超過 RM250,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施——定罪後罪行持續的每一天，另可加處不超過 RM5,000 的罰款。
Lewis 總結
真正推得動人的，是那筆按日計算的罰款。一個在考慮「要不要遵守裁決」的管理主體，面對的不是「現在付還是以後付」的選擇，而是「遵守，還是每拖一天就多累積一天刑事罰款」的選擇。
分層管理仲裁庭 vs 購屋人仲裁庭：你的糾紛該由哪一個受理
兩個仲裁庭、兩部法令、兩個上限。分層管理仲裁庭受理你與管理主體之間的糾紛，依 757 法令第 105(1) 條上限 RM250,000。購屋人仲裁庭受理針對持牌發展商、源自買賣合約的索償，依《1966 年房屋發展（管制與準證）法令》第 16M(1) 條上限 RM50,000，並有第 16N(2) 條的 12 個月時效。
Lewis 總結
購屋人仲裁庭那個 12 個月的窗口，是真正會把索賠判死的東西。它從 CCC、缺陷責任期屆滿，或買賣合約終止起算——所以，一個你已經客客氣氣追了發展商十八個月的缺陷，在那裡可能早就過期了；而分層管理仲裁庭並沒有對等的時效限制。
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找出你的主張落在附表四第一部分的哪一個具體項目上。
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核對第 105(3) 條：如果涉及土地權屬或土地權益的爭議，仲裁庭沒有管轄權。
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如果記錄被扣著不給，把「強制提供資訊或文件」這一項訴由一併提出。