分層產權與物業管理
訪客停車：管理層可以限時、收費、要求登記嗎？
訪客車位屬於共用產業。項目可以對它們作出規範——限時、登記、收費——但必須透過依第 32(3) 條（共管機構）或第 70(2) 條（管理機構）以特別決議訂立的附加細則，而任何罰款上限為 RM200。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在確認自己到底買到什麼停車權的買家，以及正在為車位起爭執的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
停車位首先是個法律問題
這一篇拆解的是：訪客車位是有特定用途的共用產業。要限制使用是可以的，但必須走附加細則這條路。 停車糾紛聽起來很瑣碎，直到你要賣房時才發現：你以為屬於你的東西，根本不在你的地契上。
訪客車位屬於全體
除非分層圖把它們標示為附屬產業，否則訪客車位依 318 法令第 4 條落在共用產業裡——凡不屬於任何單位或附屬產業的部分。這就是為什麼沒有哪一位業主能主張某個訪客車位歸自己，也是為什麼關於它們的規則，是整個項目集體的事，而不是「誰先到誰得」。這同樣是為什麼管理主體在開始對它們收費之前，需要一份正當的授權。
規範的權力是有的，但附帶一道程序
「停車」被明文列在附加細則可涵蓋的事項清單裡——共管機構第 32(3) 條，管理機構第 70(2) 條。所以限時、訪客登記、通行證制度和收費，全都在範圍之內。不可省略的是程序：附加細則必須在大會上以特別決議訂立，而依第 2 條，那意味著至少二十一天書面通知，以及不少於四分之三有效票的多數。
罰款，以及該問的兩個問題
第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條允許附加細則對違反的業主、住戶或訪客處以罰款，上限二百令吉。所以當一張訪客停車罰單出現時，值得問的只有兩個問題。它依據的是哪一條附加細則？那條細則是不是以特別決議通過的？兩個都答得上來，就先繳，然後在下一次大會上把這項政策提出來討論。任何一個答不上來，這張罰單就只是一個「要求」，不是可執行的罰款。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿到分層圖和買賣合約的附表，書面確認哪些車位是綁定在你單位上的附屬產業。付錢之前就做這件事，不要等到要賣房時才做。
買家檢查清單
「停車」是第 32(3) 和 70(2) 條明文列出的附加細則事項，這也正是項目可以對訪客設限時、要求登記和收費的依據。但附加細則需要特別決議——二十一天通知，加上不少於四分之三的有效票。而依第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條，對違反行為可處的罰款上限是 RM200。
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| 1 | 查分層圖——除非被標示為附屬產業，否則訪客車位屬於共用產業。 |
|---|---|
| 2 | 索取你們項目裡規範訪客停車的那條附加細則。 |
| 3 | 索取會議記錄和表決記錄，證明它是以特別決議通過的。 |
| 4 | 把任何罰款對照第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條的 RM200 上限。 |
| 5 | 如果根本沒有這條細則，在繳款之前書面提出，並把這項政策列入下一次常年大會議程。 |
常見問題
管理層可以對訪客停車限時嗎？
可以，透過附加細則。「停車」是第 32(3) 條（共管機構）和第 70(2) 條（管理機構）明文列出的事項。
這需要表決嗎？
需要。附加細則須在大會上以特別決議訂立——至少二十一天通知，並取得不少於四分之三的有效票。
他們可以向訪客收停車費嗎？
對共用產業收費，牽涉該機構的出租權限和它在停車方面的附加細則權力。請問清楚是哪一項決議授權了這項收費。
訪客停車罰款最多多少？
依第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條，附加細則下的罰款上限為 RM200。
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查分層圖——除非被標示為附屬產業，否則訪客車位屬於共用產業。
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索取你們項目裡規範訪客停車的那條附加細則。
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索取會議記錄和表決記錄，證明它是以特別決議通過的。
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把任何罰款對照第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條的 RM200 上限。