分層產權與物業管理
法律上誰才有資格管理你那棟樓，以及怎麼查你們的管理公司有沒有註冊
「註冊產業經理」是指依《1981 年估價師、估值師、地產代理與產業經理法令》註冊者。未註冊者仍然可以被聘用，但必須繳存 Form 12 保證金，金額為十二個月費用或 RM50,000 中的較高者——未依規定即行事屬犯罪，最高可處 RM50,000 罰款或三年監禁。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
是誰在花你的錢
本文要處理的是：在馬來西亞，物業管理是需要註冊的專業。沒註冊的管理人是在拿著你的錢犯法。 在馬來西亞，物業管理是需要註冊的專業，而且這個註冊要求是可以強制執行的。
註冊這條路
757 法令第 2 條把「註冊產業經理」定義為：依《1981 年估價師、估值師與地產代理法令》——即現在的《1981 年估價師、估值師、地產代理與產業經理法令》（242 法令）——註冊的產業經理。這項註冊，是「誰可以管理分層項目」這個問題最乾淨的答案，因為它同時帶來一個專業公會、一套行為守則，以及一條獨立於你們樓裡管委會之外的紀律追責途徑。
未註冊這條路，以及讓它合法的那份保證金
法令並不要求每一位經理都必須註冊。依 2015 年條例第 21(1) 和 (2) 條（共管機構）、第 32(1) 和 (2) 條（管理機構或子管理機構），未取得註冊產業經理資格的人士或代理，仍可依管理協議受聘，前提是繳存一份擔保保證金。第 21(2) 至 (3) 條和第 32(2) 至 (3) 條訂明瞭條件：一份 Form 12 保證金，由銀行、財務公司或保險公司出具，金額相當於十二個月的酬金或費用，或 RM50,000，以較高者為準。這份保證金，就是橫在「收上來的錢」和「一個不受專業公會問責的經理」之間的那道保護。
專員委任的管理代理是第三類
當建築物專員依第 86(1) 條委任管理代理時，適用的是另一套規則。第 87(1) 條要求該人士對該項目不得有專業或金錢上的利害關係。第 88 條配合條例第 44(1) 和 (2) 條，要求在其履職之前，繳存一份由銀行、財務公司或保險公司出具、金額由專員釐定的 Form 24 保證金。未繳存者，依條例第 44(3) 條即屬犯罪，可處不超過 RM50,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。
省掉保證金的罰則
條例第 21(5) 和 32(5) 條規定：未註冊的經理或代理在未遵守保證金要求的情況下履職，即屬犯罪。一經定罪：不超過五萬令吉罰款，或不超過三年監禁，或兩者兼施。這就是為什麼這個索取動作值得用書面做。一個既拿不出 242 法令註冊、也拿不出 Form 12 保證金的管理代理，不只是「資歷不夠」——他個人是暴露在風險裡的，聘用他的那個管委會也是。
拿你自己那棟樓核對一遍
查證管理公司的註冊資格，索取委任條款和最近兩年的審計賬目。這三份文件，能回答關於「管得好不好」的大部分問題。
買家檢查清單
三種合法身份。第一，依 242 法令註冊的產業經理，其定義見 757 法令第 2 條。第二，依管理協議受聘、並繳存 Form 12 保證金的未註冊人士或代理——共管機構依條例第 21 條，管理機構或子管理機構依第 32 條——金額為十二個月酬金或 RM50,000 中的較高者。第三，由專員依第 86(1) 條委任的管理代理，依第 87(1) 條不得對該項目有專業或金錢上的利害關係，並依第 88 條繳存 Form 24 保證金。
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| 1 | 問清楚你們的經理是不是依 242 法令註冊的產業經理，並索取註冊資料。 |
|---|---|
| 2 | 如果沒有註冊，索取 Form 12 保證金，並核對金額是不是十二個月費用與 RM50,000 中的較高者。 |
| 3 | 如果是專員委任的管理代理，索取依第 88 條和條例第 44 條繳存的 Form 24 保證金。 |
| 4 | 確認專員委任的代理對該項目沒有專業或金錢上的利害關係，這是第 87(1) 條的要求。 |
| 5 | 如果註冊和保證金都拿不出來，書面告知管委會，並指出條例第 21(5) 和 32(5) 條。 |
常見問題
我們樓的經理一定要註冊嗎？
不一定。依 242 法令註冊的產業經理是一種合法身份，但未註冊的人士或代理，只要依 2015 年條例第 21 或 32 條繳存 Form 12 保證金，也可以依管理協議受聘。
保證金要多少？
相當於十二個月的酬金或費用，或 RM50,000，以較高者為準——條例第 21(2) 至 (3) 條和第 32(2) 至 (3) 條。
經理沒繳保證金就履職會怎樣？
依條例第 21(5) 和 32(5) 條即屬犯罪，可處不超過 RM50,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。
專員委任的管理代理繳的是同一份保證金嗎？
不是。依第 86(1) 條委任的管理代理，依第 88 條和條例第 44 條繳存 Form 24 保證金，金額由專員釐定，並依第 87(1) 條不得對該項目有專業或金錢上的利害關係。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
停繳管理費觸發的是一套法定程序，不是談判：JMB 發出 Form 11 通知（第 34(1) 條）或管理機構發出 Form 20（第 78(1) 條），給你不少於 14 天；利息上限為年利率 10%；接下來是債務索償、對你動產的扣押令，或者刑事檢控。
Lewis 總結
拒繳管理費是唯一一種註定無效的抗議方式，因為欠費同時會取消你進管委會和投票的資格——而那恰恰是你要用來解決問題的兩個槓桿。先繳、保留異議，然後去仲裁庭或常年大會上爭——在那裡你還有身份。
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如果是專員委任的管理代理，索取依第 88 條和條例第 44 條繳存的 Form 24 保證金。
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