臺灣買家
臺灣最低稅負制與海外所得：馬來西亞房地產什麼情況下真的會觸發它
臺灣最低稅負制（基本所得稅額）到底會怎麼處理你馬來西亞房地產的租金收入或資本利得——新臺幣 100 萬元的申報門檻、目前的免稅額，以及 20% 稅率，用不帶恐嚇語氣的方式講清楚。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 已經有、或即將有馬來西亞租金收入或資本利得的臺灣買家，想知道這筆收入究竟何時會在臺灣變成需要課稅的項目。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在臺灣考慮馬來西亞房地產，歡迎找 Lewis 瞭解符合你預算與情況的最新建案——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排比較。 |
這不是一項「海外所得就要多繳一次稅」的制度
臺灣對海外所得課徵的最低稅負制——正式名稱是基本所得稅額，依《所得基本稅額條例》施行——本質上是一種「替代性最低稅負」，而不是對海外所得額外課徵的一道固定稅。它的運作方式是比較兩個數字：你原本一般所得稅應納稅額，以及另外計算出來的「基本稅額」，後者會把一些原本不計入一般綜合所得的項目（包括海外所得）加回來計算。只有當基本稅額比較高時，你才需要補繳差額。對於收入主要是臺灣境內薪資、只在馬來西亞有一間出租單位的臺灣居民個人來說，一般所得稅額往往仍然比較高，也就是說最低稅負制實際上不會改變什麼。這是首次購買海外房地產的買家最常誤解的一點——他們有時會以為任何海外租金收入都會自動被多課一層稅。
新臺幣 100 萬元的申報門檻
會不會需要考慮最低稅負制，第一個門檻是家戶申報門檻：當一個申報戶全年海外所得總額達到新臺幣 100 萬元以上時，這筆海外所得才需要被納入基本所得額計算。低於這個門檻，海外所得根本不需要計入基本稅額的計算。以 KLCC 或檳城一間出租單位為例，若月租約 RM3,000-4,500，以目前匯率換算，一年大約是新臺幣 28 萬至 43 萬元——單靠這一間，遠低於門檻。真正會讓一個申報戶跨過新臺幣 100 萬元的，通常是出售房地產、一次性的海外保險給付，或是同一申報戶同一年同時有好幾筆海外所得疊加在一起——而不是單一單位的日常年租金。
與 LEWIS 討論
真正重要的數字不是新臺幣 100 萬元的申報門檻——幾乎任何一間出租房地產遲早都會超過這個數字——而是你的基本稅額，在合併保險給付、特定信託收益等其他基本所得項目之後，是否超過目前約新臺幣 750 萬元的免稅額。我見過臺灣客戶過度擔心單一齣租單位的稅負，卻低估了在同一年把房地產出售利得和其他海外所得疊加在一起的影響。請在處分年度之前、而不是之後，找會計師把兩者一起模擬計算。
免稅額與 20% 稅率
一旦海外所得（連同其他基本所得項目）被納入計算，在課稅之前會先扣除一筆固定免稅額——這項免稅額會隨物價指數（CPI）調整，歷年來已數度提高，目前媒體報導多在新臺幣 750 萬元左右，此前是新臺幣 670 萬元。只有超過免稅額的部分，才會按一律 20% 的稅率課稅，得出「基本稅額」。這個基本稅額接下來會與你原本的一般所得稅額比較；只有在基本稅額較高時，才需要就差額部分補稅，是在原本稅額之外補差額，而不是取代原本稅額。因為這項免稅額是「家戶層級」、彙總所有基本所得項目後的整體額度，不是針對單一房地產的個別扣除額，一間海外出租單位若一年淨收益只有幾十萬新臺幣，通常很難單靠自己就把整個家戶推到接近這個門檻。
真正會咬人的情況：處分年度與所得疊加
真正值得提前規劃的情境，是「出售房地產（或一筆大額一次性海外所得）」恰好落在與其他也計入基本所得基礎的收入同一個課稅年度。馬來西亞本身的產業盈利稅（RPGT）已經會對外國賣家在持有前五年內課徵 30%，第六年起課徵 10%——不論臺灣這端如何計算，這筆成本都必須先承擔。如果把處分利得換算成新臺幣後，讓該家戶合併的基本所得項目超過約新臺幣 750 萬元的免稅額，超出部分就會按 20% 課稅，最終家戶須繳納兩種稅額計算方式中較高的那一個。把大額處分或所得事件在可行範圍內分散到不同課稅年度、並提前掌握數字，才是實際可用的規劃手段，而不是逃避申報。
行動之前，我會先核實這些
免稅額會隨 CPI 定期調整，過去也確實變動過——請向會計師或國稅局核實你實際申報年度所適用的數字，而不是只看本文。新臺幣 100 萬元與 750 萬元這兩個門檻在換算成外幣金額時，會依稅務機關訂定的當年度匯率規則計算，可能與簡單的即期匯率換算不完全相同。本文只是關於這套機制如何運作的一般性說明，並非你個人應納稅額的計算——若你的情況較複雜（多套房地產、其他基本所得項目、合併申報考量），下手購買或處分之前，請找具執業資格的臺灣會計師做具體計算，本文不構成稅務意見。
買家檢查清單
擁有馬來西亞房地產本身並不會自動觸發臺灣的最低稅負制。只有當你家戶全年的海外所得總額達到新臺幣 100 萬元時，這項制度才會真的相關；即便如此，也只有在扣除目前約新臺幣 750 萬元的免稅額後計算出來的「基本稅額」，高於你原本一般所得稅額時，才需要真正補繳差額。對大多數隻有一間出租單位的個人買家來說，這很少會真正被觸發；只有當海外租金收入、資本利得等基本所得項目在同一年一起疊加起來時，才會開始有影響。
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| 1 | 追蹤你家戶全年的海外所得總額——新臺幣 100 萬元這個門檻，才是決定是否要納入基本所得計算的關鍵，而不是單一房地產 |
|---|---|
| 2 | 針對處分房地產的年度另外做模擬，把已課徵 RPGT 的處分利得，和同一年度其他海外所得合併計算 |
| 3 | 申報前先向會計師核實目前適用的基本稅額免稅額，因為它會隨 CPI 調整，過去也確實變動過 |
| 4 | 保留馬來西亞租金收入與已繳 RPGT 的紀錄，因為這兩項都會計入臺灣這端的計算 |
| 5 | 若你持有一套以上海外房地產，或還有其他基本所得項目，請找具執業資格的臺灣會計師做具體計算 |
常見問題
買一套馬來西亞公寓，是不是就自動代表我在臺灣要多繳稅？
不會自動如此。只有當你家戶全年海外所得達到新臺幣 100 萬元時，這筆所得才會進入計算；即便如此，也只有在算出來的基本稅額高於你原本一般稅額時，才需要補繳差額——單一間收益有限的出租單位，通常自己不會達到這個結果。
新臺幣 100 萬元的門檻，是以「每套房地產」計算，還是以「每個家戶」計算？
是以申報戶（你本人、配偶及同一申報戶扶養親屬）合併計算所有海外所得來源，不是以單一房地產分別計算。同一年度若有一間的租金收入，加上另一筆處分利得，會被加總在一起。
就算臺灣這邊有基本稅額，我是不是還要另外繳馬來西亞的稅？
是的——馬來西亞對非居民租金收入課徵 28% 預扣稅，以及處分利得適用的 RPGT，都不受臺灣這端處理方式影響，必須照繳。臺灣最低稅負制是臺灣這端另外、額外的計算，不能取代馬來西亞的稅負。
免稅額多久會調整一次？
它是依《所得基本稅額條例》按累積 CPI 漲幅調整，所以不是每年都變，但近年確實已從約新臺幣 670 萬元調高到約 750 萬元左右。請向會計師核實你實際申報年度所適用的數字。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
每坪單價對照：同樣一筆臺北預算，在吉隆坡和新山能買到什麼
把臺北與新北的每坪單價換算成馬幣每平方英尺，再對上 KLCC、巴生谷與新山的真實報價——讓臺灣買家看清楚同一筆新臺幣在馬來西亞到底買得到什麼。
Lewis 總結
我通常先給臺灣客戶看這個對照，因為它比任何銷售話術都更有說服力：在臺北信義區買兩房的預算，在 KLCC 可以買下一整間單位還有餘裕，或是在巴生谷郊區、新山買下好幾間。但單看每坪單價並不能反映租金收益率、持有成本或轉手流動性——坪價便宜不代表就是好的投資。把這個數字當作起點，再去看收益率與地契類型，才決定要買在哪裡。
臺灣 CFC 受控外國企業規定：用公司持有馬來西亞房地產會發生什麼事
臺灣自 2023 年起施行的個人受控外國企業（CFC）制度——10% 持股門檻、新臺幣 700 萬元的免稅門檻，以及為什麼用境外公司持有馬來西亞房地產，對臺灣個人來說通常省不了什麼稅。
Lewis 總結
對大多數隻買一套馬來西亞房地產的臺灣個人買家，我通常會建議不要用公司架構。2023 年的 CFC 規定，本來就是為了堵住境外控股公司這個漏洞而訂立的，對於只有一間租金收益有限的公寓來說，追蹤 CFC 盈餘、盯著新臺幣 700 萬元這個免稅門檻所帶來的合規負擔，通常會超過任何可能的好處。如果是真正的多套房地產組合、遺產規劃，或與其他投資人合資，公司架構仍然有意義——但這應該是和跨境稅務顧問一起做的決定，而不是單一套房就預設的選項。
從臺灣把錢匯出去：年度額度是多少，銀行實際上會要求什麼文件
臺灣個人年度結匯額度——2024 年 11 月已從美金 500 萬元調高至 1,000 萬元——單筆新臺幣 50 萬元的申報門檻，以及單筆匯款超過美金 50 萬元時，銀行實際上會要求你提供哪些文件。
Lewis 總結
美金 1,000 萬元的年度上限，意味著這個額度本身對絕大多數個人房地產買家來說根本不構成問題——一般的馬來西亞購房，就算金額不小，也遠遠碰不到這個上限。真正容易讓人措手不及的，是單筆美金 50 萬元以上的文件要求，大多數臺灣買家買一套公寓不會碰到這個門檻，但若是購置金額較大的有地住宅，或是把購房款與裝修費合併在同一筆匯款中，就有可能碰上。我這裡給的是流程上的提醒，而不是稅務意見：請在去銀行之前，就先把買賣合約（SPA）、貸款合約（如有）與律師證明信準備齊全，而不是等銀行開口要才臨時找。
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針對處分房地產的年度另外做模擬，把已課徵 RPGT 的處分利得，和同一年度其他海外所得合併計算
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