臺灣買家
臺灣 CFC 受控外國企業規定：用公司持有馬來西亞房地產會發生什麼事
臺灣自 2023 年起施行的個人受控外國企業（CFC）制度——10% 持股門檻、新臺幣 700 萬元的免稅門檻，以及為什麼用境外公司持有馬來西亞房地產，對臺灣個人來說通常省不了什麼稅。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在考慮（或已經使用）公司、信託或代持架構來持有馬來西亞房地產的臺灣買家，或是曾被中介告知「用公司持有比較省稅」的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 如果你正在臺灣考慮馬來西亞房地產，歡迎找 Lewis 瞭解符合你預算與情況的最新建案——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排比較。 |
這項規定為什麼會存在
在 2023 年之前，臺灣居民可以在境外（常見如 BVI、納閩 Labuan 或其他低稅負地區）設立一間公司，用來持有包括房地產在內的海外資產，只要不分配股息，就能無限期遞延臺灣的稅負，因為境外公司未分配的盈餘在實際分配前不會被課稅。臺灣的個人 CFC（受控外國企業）規定，自 2023 年 1 月 1 日起與營利事業 CFC 制度同步施行，正是為了堵住這個漏洞：如果你實質控制一間在其註冊地沒有實質營運活動的境外公司，該公司的盈餘就會被歸屬到你個人名下，在當年度課稅，不論公司是否真的分配。一間純粹為了持有一套馬來西亞公寓而設立的單一目的控股公司，正是這項規定鎖定的典型情境——沒有實質營運、沒有員工、沒有實質，只有一張持股憑證。
10% 持股門檻
這項規定適用於：臺灣稅務居民與其配偶及二親等以內親屬，在課稅年度 12 月 31 日合計直接或間接持有一間外國公司 10% 以上股份或資本，且該公司由臺灣居民控制（合計持股或實質控制超過 50%）並設在低稅負地區。對於純粹為持有一套房地產而設立的公司來說，臺灣個人買家幾乎必然會輕易超過這 10% 的門檻——大多數單一房地產持有公司都是買家本人或直系家屬 100% 持股。接下來真正要檢驗的，是這間公司是否有「實質營運活動」（在註冊地是否有實際營業場所、員工與營運）——一間空殼控股公司顯然不符合。
與 LEWIS 討論
對大多數隻買一套馬來西亞房地產的臺灣個人買家，我通常會建議不要用公司架構。2023 年的 CFC 規定，本來就是為了堵住境外控股公司這個漏洞而訂立的，對於只有一間租金收益有限的公寓來說，追蹤 CFC 盈餘、盯著新臺幣 700 萬元這個免稅門檻所帶來的合規負擔，通常會超過任何可能的好處。如果是真正的多套房地產組合、遺產規劃，或與其他投資人合資，公司架構仍然有意義——但這應該是和跨境稅務顧問一起做的決定，而不是單一套房就預設的選項。
新臺幣 700 萬元的免稅門檻
個人若符合以下任一條件即可免計算 CFC 所得：該公司有實質營運活動，或該公司當年度盈餘在新臺幣 700 萬元以下。這個門檻對單一房地產持有架構直接相關：假設一間出租單位的年淨收益約 RM40,000-60,000，以目前匯率換算約新臺幣 31 萬至 47 萬元，通常單靠自己就遠低於新臺幣 700 萬元。但這項免稅有防分散規定：若個人與其相關關係人透過分散設立多間 CFC，刻意讓每一間都低於門檻，而所有不具實質營運的 CFC 合計盈餘超過新臺幣 700 萬元，免稅門檻就不適用，該組所有盈餘為正數的 CFC 都必須計算 CFC 所得。
被認定 CFC 所得，實際上要付出什麼代價
如果免稅門檻不適用，該公司的盈餘（依財報為基礎的公式計算，再按個人持股比例調整）就會被計入個人基本所得，納入臺灣最低稅負制的計算——也就是本系列另一篇文章談到的基本稅額機制，同樣適用約新臺幣 750 萬元的免稅額與超過部分 20% 的稅率。實務上，這意味著一間馬來西亞控股公司的租金盈餘，以及未來處分房地產的利得，都可能在賺取的當年度就要在臺灣納稅，且是在馬來西亞已經課徵的稅負之上再疊加一層（非居民租金收入預扣 28%，公司或外國賣家處分適用產業盈利稅 30%（前五年）或 10%（第六年起））。即便某一年適用免稅門檻，公司賬務、CFC 所得計算與持續申報等合規成本仍然是真實存在的，因為你仍須證明該公司符合免稅條件。
行動之前，我會先核實這些
CFC 規定涉及許多因個案而異的判斷——「實質營運活動」的認定、相關關係人歸屬計算，以及與臺灣另一套「實際管理處所」（PEM）營利事業居住者規定之間的互動——這些都不是一篇通用文章能替你的具體架構下結論的。如果你已經用公司持有馬來西亞房地產，或有人建議你這麼做，請找具跨境 CFC 實務經驗、且具執業資格的臺灣會計師，針對你的架構做具體審查，而不是聽信一般的海外房地產中介。本文說明的是臺灣財政部賦稅署公開發布的機制，並非對你 CFC 身份的認定，也不構成稅務意見。
買家檢查清單
如果你和直系家屬合計持有一間外國公司 10% 以上的股權——包括為了單純持有一套馬來西亞公寓而設立的 BVI 或納閩（Labuan）控股公司——而這間公司在其註冊地並沒有實質營運，臺灣的個人 CFC 規定就可能把該公司每年的盈餘直接歸屬到你個人名下課稅，視同你已經取得這筆收益，即便公司實際上從未分配股息。若該公司年度盈餘在約新臺幣 700 萬元以下，可享有免稅門檻，許多單一持有房地產的公司都落在這個範圍內；但若相關關係人合計的 CFC 盈餘超過這個數字，免稅門檻就不適用了。
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| 1 | 確認你本人、配偶及二親等以內親屬，合計是否持有任一境外控股公司 10% 以上股權 |
|---|---|
| 2 | 確認該公司是否具備「實質營運活動」，或是否依賴約新臺幣 700 萬元的免稅門檻 |
| 3 | 若使用多個境外實體，請先確認防分散規定，不要想當然認為每一間都能各自低於免稅門檻 |
| 4 | 請具跨境 CFC 實務經驗、且具執業資格的臺灣會計師，審查任何既有或規劃中的控股公司架構 |
| 5 | 在設立公司架構之前，先比較其合規成本，與直接以個人名義持有房地產兩者的差異 |
常見問題
如果我只是以個人名義持有房地產，沒有透過公司，CFC 規定會適用嗎？
不會。CFC 規定只是把境外公司的盈餘歸屬到你名下——以個人名義直接持有馬來西亞房地產，本身根本不構成 CFC，這項規定不適用。它只在你使用、或正在考慮使用控股公司或類似實體時才真正相關。
納閩（Labuan）公司算在這項規定裡嗎？
算。若符合持股與控制測試、又缺乏實質營運活動，為持有房地產而設立的納閩（或 BVI，或其他低稅負地區）控股公司，正是個人 CFC 規定所鎖定的典型架構。
如果我的控股公司年盈餘低於新臺幣 700 萬元，是不是就永久完全免稅？
你只是在該公司符合免稅門檻、且防分散規定不適用的那一年度免於計算 CFC 所得。這是逐年評估，不是一次性的認定——若某年租金收入較高，或有一筆處分利得，都可能讓你超過門檻。
用公司持有一套馬來西亞房地產，到底值不值得？
對大多數隻持有一間單位的個人買家來說，公司架構的合規成本——再加上 CFC 曝險——通常會超過好處。若是真正的多套房地產組合、合資，或遺產規劃，會更有意義，但應該和跨境稅務顧問一起決定。
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