臺灣買家
永久地契、租賃地契、土著地段：寫給臺灣買家的馬來西亞地契類型說明
馬來西亞永久地契與租賃地契的運作方式、為什麼這個差異在馬來西亞比在臺灣自己的土地制度裡更重要，以及為什麼土著地段（Bumi lot）對外國買家來說根本不在考慮範圍內——不假設你對馬來西亞土地法有任何先備知識。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 第一次接觸馬來西亞房地產、需要先從基礎瞭解地契制度，再去比較具體物件的臺灣買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在臺灣考慮馬來西亞房地產，歡迎找 Lewis 瞭解符合你預算與情況的最新建案——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排比較。 |
永久地契：更單純、流動性更好的選項
永久地契（hakmilik kekal）賦予的是沒有到期日的土地所有權，唯一的例外是各州為公共用途行使的強制徵收權（須給予補償），而這項權力不論地契類型都適用。這個概念，比較接近臺灣買家對「直接擁有土地」的既有認知，不過馬來西亞在《1965 年國家土地法典》下的登記地契制度，結構上與臺灣自己的土地登記制度並不相同。永久地契物業通常更容易融資（銀行視其為風險較低的抵押品）、轉售時流動性更高，長期保值能力也往往優於同等條件的租賃地契單位——這也是為什麼臺灣買家在研究馬來西亞房地產時，中介與論壇常常會引導大家優先鎖定「只看永久地契」的候選名單。
租賃地契：會隨時間老化的固定期限權利
租賃地契由州政府核發固定年限，常見為 99 年，有時是 60 年，到期后土地在法律上會歸還州政府，除非申請續約（須繳納續期溢價）並獲得核准——而這個流程既不是自動的，也不保證一定核准。對買家來說，實際要注意的問題不是「99 年」這個總年限本身，而是「剩餘年限」：隨著剩餘租期縮短，銀行會逐步調降融資成數，一旦剩餘年限低於約 60-70 年，通常就會明顯變得更難貸款，同樣的原因也會讓願意接手的買家池縮小，轉售速度因此變慢。一個剛推出、擁有全新 99 年租期的新案，和一個已經用掉 30 年、只剩 69 年的舊租賃地契單位，實際情況會非常不同——請務必詢問「剩餘年限」，不要只滿足於「永久還是租賃」這種二分法答案。
與 LEWIS 討論
我看到臺灣買家最常犯的錯誤，不是搞混永久地契與租賃地契的概念——而是低估了隨著租期老化，租賃地契狀態對融資與轉售的實際衝擊，特別是那些已經用掉 99 年租期中 30-40 年的單位。除非有具體理由（價格、地段、項目品質）值得接受租賃地契，否則我一般會建議首次購買的外國買家優先考慮永久地契，而且我一定會在客戶花時間愛上某個物件之前，先確認這筆物件是不是土著地段——因為那是他們永遠合法買不到的東西。
土著地段：外國買家根本沒有資格購買
土著地段（Bumi lot），或稱馬來保留地上的房地產，是各州房屋法令下，專門保留給土著買家——依馬來西亞法律定義的馬來族裔與特定原住民群體——購買的物業類別，這項限制通常會直接註記在地契上，作為「未經州政府同意不得過戶給非土著」的條件。這項限制不論對方是外國人還是馬來西亞公民都同樣適用，並不是專門針對外國人的規則；但這也代表在任何情況下，土著地段對臺灣買家來說都根本不是一個合法選項，沒有例外。折扣土著單位（依各州不同，通常比市價低 5%-15%，用以彌補買家池受限的問題）有時在營銷上會講得含糊其辭、不特別強調這項限制——看房之前，更別說下定之前，請務必主動詢問並核實地契的實際狀態。
土著地段偶爾如何變得可以購買
在極為有限的情況下，土著地段可以合法解禁、賣給非土著買家，通常須先經過一段規定期間（常見約 12 個月）專門向土著買家營銷、卻無人承接，接著再走完正式的州級申請與核准流程。這個解禁流程真的很慢、官僚程序繁瑣，也不保證一定能成功，外國買家不應該把這當成購房計劃的一部分，也不該期待建商或中介能在正常的購房時程內替你安排搞定。若某個物件被描述為「已解禁的土著地段」，請務必先取得賣方律師針對實際解禁核準的書面確認，再把它當成可購買的物件——一間尚未解禁、卻被非正式營銷給非土著買家的土著地段，是真實存在的法律陷阱，絕不是捷徑。
行動之前，我會先核實這些
地契狀態、租賃地契的剩餘年限（若適用），以及是否有土著限制，都應該在簽署任何文件之前，請產業過戶律師依實際地契文件（新案則依建商提供的地契資訊）核實——業務員的口頭保證並不足夠。各州對土著配額、折扣與解禁條件的規定不盡相同，且會隨時間調整；針對靠近土著限制的物業，找一位熟悉該特定州屬現行法令的律師，是必要而非可有可無的步驟。本文提供的是關於馬來西亞地契制度的一般性資訊，並非針對特定物業的法律意見——具體個案請委託馬來西亞產業過戶律師處理。
買家檢查清單
永久地契（hakmilik kekal）沒有到期日，流動性較高、銀行融資也較友善，價值通常也更高；租賃地契由州政府核發固定年限——常見 99 年，有時是 60 年——到期若未續約會歸還州政府，而隨著剩餘年限縮短，融資與轉售都會愈來愈困難。土著地段（Bumi lot）或馬來保留地，是各州法令下專門保留給土著（馬來族裔及特定原住民）買家的房地產；任何外國買家都無法購買，也沒有變通的辦法——若有人向你推銷土著地段的房子，直接把它排除在考慮範圍之外就好。
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| 1 | 詢問確切的剩餘租賃年限，不要只滿足於「永久還是租賃」的二分法答案 |
|---|---|
| 2 | 看房或下定之前，先書面直接確認該物件的土著地段狀態 |
| 3 | 在律師確認實際州級核准之前，把任何「已解禁土著地段」的說法都視為未經證實 |
| 4 | 請產業過戶律師核實地契文件本身，而不只是銷售簡介 |
| 5 | 把剩餘租賃年限納入你的融資規劃，因為隨著租期縮短，銀行貸款成數會降低 |
常見問題
臺灣買家能購買土著地段嗎？
不能——土著地段依州法律限定只能賣給土著買家，不論對方是外國人還是馬來西亞公民都一樣。這不是專門針對外國人的限制；對非土著的馬來西亞公民同樣適用。
租賃地契物業是不是不好的投資？
不一定——很大程度取決於剩餘租期。一個擁有全新 99 年租期的新案，可以是合理的選擇，而一個剩餘年限持續縮短的舊單位，則會面臨真實的融資與轉售阻力。
下定之前，我該如何確認某個物件是不是土著地段？
直接向建商或中介書面詢問，並請你的產業過戶律師在你下定之前核實地契文件本身——不要只依賴看房時的口頭保證。
土著地段有沒有可能合法賣給外國人？
只有在完成正式的州級解禁流程之後才有可能，通常須先經過規定期間專門向土著買家營銷卻無人承接，再經核准。這個流程很慢，也不保證成功——在沒有書面確認之前，絕不要假設某個物件已經「解禁」。
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