值得投資嗎？
暫不建議. 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
KSL Riverhaus
Pulai, Iskandar Puteri, Johor Bahru, Johor
KSL Riverhaus 是發展商 Wawari Sdn. Bhd. 打造的全新永久地契服務式公寓，坐落新山依斯干達公主城（Iskandar Puteri）發展走廊內的埔萊（Pulai），佔地 5.661 英畝。項目由 3 棟塔樓組成，共提供 2,160 個服務式公寓單位及 30 間地鋪商店，戶型涵蓋 501 平方尺單間套房（Studio）、649 平方尺 2 房、749 平方尺 3 房，以及...
起價
Contact for Pricing
建築面積
501 - 809 sqft
地契
Freehold
竣工
Not disclosed — confirm SPA …
最後檢查: August 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm SPA and vacant possession dates with Lewis
快速項目判斷
Lewis 投資分析適合誰
長期持有者. 長期持有.
預訂前要問什麼
最新 nett 價格、可選單位、floor/layout plan、車位、配套和替代項目。
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
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Artist impression
KSL Riverhaus 樓棟底層濱河木棧道與景觀步道
Artist impression reference.
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Floor / layout plan
A戶型 - 單間套房（501平方尺）
KSL Riverhaus A戶型（501平方尺）—— 開放式單間套房，含客廳、餐廳、廚房與陽臺。
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項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
KSL Riverhaus
Location
Pulai, Iskandar Puteri, Johor Bahru, Johor
Developer
Wawari Sdn. Bhd.
Tenure
Freehold
Completion Year
Not disclosed — confirm SPA and vacant possession dates with Lewis
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
501 - 809 sqft
Bedrooms
Studio - 3
Total Units
2,160 serviced apartment units across 3 towers, plus 30 ground-floor retail shops
| Project Name | KSL Riverhaus |
|---|---|
| Location | Pulai, Iskandar Puteri, Johor Bahru, Johor |
| Developer | Wawari Sdn. Bhd. |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Not disclosed — confirm SPA and vacant possession dates with Lewis |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 501 - 809 sqft |
| Bedrooms | Studio - 3 |
| Total Units | 2,160 serviced apartment units across 3 towers, plus 30 ground-floor retail shops |
項目賣點
永久地契服務式公寓，佔地 5.661 英畝，坐落新山依斯干達公主城發展走廊內的埔萊
3 棟塔樓，共 2,160 個服務式公寓單位，另設 30 間地鋪商店
4 種戶型，從 501 平方尺單間套房到 809 平方尺 2 房複式，還有 749 平方尺 3 房戶型
9 樓平臺設有 50 多項休閒設施，包括無邊泳池、度假式泳池與戲水池
戶外瑜伽平臺、共享辦公休閒區、燒烤區及專屬兒童遊樂與戲水區
男女桑拿房與更衣儲物區，另設多功能廳供住戶舉辦活動
長期持有
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,200
現金差額
-RM 1,310
顯示全部詳情
毛租金回報
3.8%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 3,143
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,400
現金差額
-RM 943
顯示全部詳情
毛租金回報
4.1%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 3,143
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,550
現金差額
-RM 699
顯示全部詳情
毛租金回報
4.4%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 3,143
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 2 個月 | RM 3,143 | -RM 1,310 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 1 個月 | RM 3,143 | -RM 943 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.4% | 每年 0.5 個月 | RM 3,143 | -RM 699 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 7,000
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 21,000
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 3,500
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 17,500
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
預估啟動現金
RM 70,000 首付 + RM 49,000 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 175
儲備金參考
RM 18
每月持有參考
RM 3,143
現金緩衝參考
RM 101,500
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的醫院
Gleneagles Hospital Medini
資料來源: Google Maps 查核
最近的商業樞紐
EduCity Iskandar
資料來源: Google Maps / 區域調查
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
長期持有者
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
5-10 年
信心指數
6.9/10
總評分
6.9/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.5/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.0/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.5/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.9/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.5/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
6.5/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.5/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
7.1/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
7.0/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.5/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.9/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.5/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
6.5/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.5/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.1/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.0/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.9/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.5/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 6.5/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
長期持有者
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm SPA and vacant possession dates with Lewis.
Freehold serviced apartments on a 5.661-acre parcel in Pulai, within the Iskandar Puteri growth corridor of Johor Bahru 3 towers, 2,160 serviced apartment units plus 30 ground-floor retail shops 4 unit types from a 501 sqft Studio to an 809 sqft 2-Bedroom Duplex, including a 749 sqft 3-Bedroom layout
永久地契服務式公寓，佔地 5.661 英畝，坐落新山依斯干達公主城發展走廊內的埔萊
3 棟塔樓，共 2,160 個服務式公寓單位，另設 30 間地鋪商店
4 種戶型，從 501 平方尺單間套房到 809 平方尺 2 房複式，還有 749 平方尺 3 房戶型
9 樓平臺設有 50 多項休閒設施，包括無邊泳池、度假式泳池與戲水池
戶外瑜伽平臺、共享辦公休閒區、燒烤區及專屬兒童遊樂與戲水區
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
下訂前先檢查
優先詢問的單位
建議優先詢問Studio - 3 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是只挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Pulai, Iskandar Puteri, Johor Bahru，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
KSL Riverhaus 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Wawari Sdn. Bhd. 並未對外公開 KSL Riverhaus 的價目表。戶型面積介於 501 至 809 平方尺，涵蓋單間套房、2 房、3 房與 2 房複式戶型，價格視塔樓與戶型而定。請 WhatsApp Lewis 索取最新 nett 價格、配套與剩餘單位。
KSL Riverhaus 為永久地契（分層地契）發展項目。
項目坐落新山依斯干達公主城發展走廊內的埔萊（Pulai），鄰近公主港、EduCity 教育城、樂高樂園、Gleneagles 醫院（Medini）及往返新加坡的第二通道關卡。
項目由 Wawari Sdn. Bhd. 發展。
A 戶型：單間套房，1 衛，501 平方尺。B 戶型：2 房 2 衛，649 平方尺。C 戶型：3 房 2 衛，749 平方尺。F 戶型（複式）：2 房 2 衛，跨兩層，809 平方尺。
KSL Riverhaus 由 3 棟塔樓組成，共 2,160 個服務式公寓單位，另設 30 間地鋪商店，坐落於 5.661 英畝永久地契土地上。
項目在 9 樓平臺設有 50 多項設施，包括無邊泳池、度假式泳池、戲水池、燒烤區、共享辦公休閒區、戶外瑜伽平臺、兒童遊樂與戲水區、多功能廳，以及男女桑拿房。
根據發展商公開資料，管理費為 RM0.15 每平方尺，另加 10% 儲備金。
暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
KSL Riverhaus 的 Lewis 投資評分為 6.9/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
KSL Riverhaus 最適合長期持有者。
KSL Riverhaus 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
更好的替代選擇取決於你的預算、偏好地區和購買目的。建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型來比較周邊項目。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-10 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
KSL Riverhaus 適合在 Pulai, Iskandar Puteri, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格with pricing on request，擁有 Freehold 地契，面積約 501 - 809 sqft。
對於投資，下訂前請先將 KSL Riverhaus 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 公主港 (Puteri Harbour)和EduCity 教育城。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？
WhatsApp 諮詢相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
Johor
The Astaka @ One Bukit Senyum
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CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
Johor
SKS Pavillion Residences
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CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
Johor
Paragon Signature Suites
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Long-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。