值得投資嗎？
Orion Residence 是位於 Bukit Bintang, Kuala Lumpur 的永久地契服務式公寓，由 Orion Tower Sdn Bhd 開發，起價為 RM 1,600,000（491 - 1329 sqft），預計於 Est 2026 竣工，預估毛租金回報率為 4.1%–4.8%。Lewis Chong 給予其 7.9/10 的評分 — 值得列入候選名單。 只要最新 nett 價格、戶型和租金證據都合理，值得列入候選名單。
項目分析
Orion Residence
Bukit Bintang, Kuala Lumpur • 服務式公寓
Orion Residence 是一座坐落於吉隆坡武吉免登（Bukit Bintang）核心黃金地段的奢華永久地契服務式公寓，全盤僅有298間單位，打造極具私密性的低密度尊貴生活體驗。項目距離 Pavilion KL、Starhill Gallery 以及 Bukit Bintang MRT…
起價:From RM 1.6M建築面積:491 - 1329 sqft地契:永久地契竣工:Est 2026
用你自己的貨幣看這個價格
外國買家習慣用家鄉的單位判斷值不值。這裡可以換算總價，以及每單位面積的單價。
起價
S$500,800
每單位面積單價
S$1,020 / sq ft
僅供參考，匯率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
快速項目判斷
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
適合誰
投資客. 長期持有 / 交通便利 / 出租客群.
圖片、樓書平面圖與佈局
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
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概念效果圖
Lobby Artist Impression
Brochure verified crop from page 18 of orion-residence.pdf.
選擇戶型圖類型
Type A • 平面 / 戶型圖
Type A 戶型格局 — 方案 1
發展商官方 Type A 戶型圖（491–588 平方尺 / 45–55 平方米），方案 1。
項目重點
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
項目資料表
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
Orion Residence
地點
Bukit Bintang, Kuala Lumpur
開發商
Orion Tower Sdn Bhd
產權
永久地契
竣工年份
Est 2026
價格起
From RM 1.6M
建築面積範圍
491 - 1329 sqft
總單位數
298
| 項目名稱 | Orion Residence |
|---|---|
| 地點 | Bukit Bintang, Kuala Lumpur |
| 開發商 | Orion Tower Sdn Bhd |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Est 2026 |
| 價格起 | From RM 1.6M |
| 建築面積範圍 | 491 - 1329 sqft |
| 總單位數 | 298 |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選對比。
3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。
情景
保守
每月租金
RM 5,450
現金差額
-RM 2,389
顯示全部詳情
毛租金回報
4.1%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 6,931
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 5,950
現金差額
-RM 1,477
顯示全部詳情
毛租金回報
4.5%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 6,931
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 6,400
現金差額
-RM 798
顯示全部詳情
毛租金回報
4.8%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 6,931
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 5,450 | 4.1% | 每年 2 個月 | RM 6,931 | -RM 2,389 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 5,950 | 4.5% | 每年 1 個月 | RM 6,931 | -RM 1,477 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 6,400 | 4.8% | 每年 0.5 個月 | RM 6,931 | -RM 798 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
租金數據為基準估算，實際需對照周邊最新出租掛牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真實成交證據核實 — 本網站不會捏造成交價格。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留RM 16,000
印花稅預留RM 48,000
貸款合約預留RM 8,000
裝修/入夥預留RM 40,000
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
預估啟動現金
RM 160,000 首付 + RM 112,000 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 6,550
管理費參考
RM 172
儲備金參考
RM 17
門牌稅與地稅參考
RM 192
每月持有參考
RM 6,931
現金緩衝參考
RM 232,000
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
同區新盤價格對比
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Orion Residence當前項目 | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 1,600,000 |
| Pavilion Square Residence @ Bukit Bintang | 商業 | 租賃地契 | RM 1,319,000 |
| Golden Crown Residence | 公寓 | 永久地契 | RM 1,300,000 |
| Pavilion Square Corporate Suites | 商業 | 租賃地契 | RM 2,000,000 |
| BranniganZ | 服務式公寓 | 租賃地契 | RM 800,000 |
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商業樞紐
Bukit Bintang
Lewis 投資分析
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
只要最新 nett 價格、戶型和租金證據都合理，值得列入候選名單。
適合
投資客自住買家長期持有者重視交通的買家
不適合
短期轉售客想避開供應競爭的買家需要立即入住的買家
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果買家想要更低的入場價格或更小的現金壓力，這個項目未必適合。
風險
中等風險
持有期
5-10 年
信心指數
8.1/10
Lewis 篩選模型
7.9/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
7.5/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
9.1/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
8.3/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
8.2/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.9/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
6.9/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.9/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
7.5/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
9.1/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
8.3/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
8.2/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.9/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
6.9/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.9/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 7.5/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 9.1/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 8.3/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 8.2/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.9/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 6.9/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.9/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 5,450 - RM 6,400
預估回報率
4.1% - 4.8%
租客畫像
投資客
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Est 2026.
Bukit Bintang serviced residence project Freehold tenure Developed by Orion Tower Sdn Bhd
Bukit Bintang 服務式公寓項目
永久地契產權
發展商：Orion Tower Sdn Bhd
預計完工：Est 2026
總戶數：298
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：上班族、外派人士、學生或市中心租客（視確實地址而定）。
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FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
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買家常見問題
Orion Residence 目前市場參考價格為 From RM 1.6M。實際 nett 價格、回扣、配套和可選單位，請在看房或訂購前向 Lewis 確認。
Orion Residence 位於 Bukit Bintang，吉隆坡。項目頁面提供樓書佐證的資料，方便買家比較地點、地契、面積、發展商和完工時間。
可以。請點擊樓書鏈接或 WhatsApp Lewis，索取 Orion Residence 最新的樓書、可選戶型、配套、貸款預估和看房安排。
Orion Residence 是位於 Bukit Bintang, Kuala Lumpur 的永久地契服務式公寓，由 Orion Tower Sdn Bhd 開發，起價為 RM 1,600,000（491 - 1329 sqft），預計於 Est 2026 竣工，預估毛租金回報率為 4.1%–4.8%。Lewis Chong 給予其 7.9/10 的評分 — 值得列入候選名單。 值得。只要最新 nett 價格、戶型和租金證據都合理，值得列入候選名單。
Orion Residence 的 Lewis 投資評分為 7.9/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中等風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Orion Residence 最適合投資客、自住買家、長期持有者、重視交通的買家。
更多買家常見問題 (16)
Orion Residence 可能不適合短期轉售客、想避開供應競爭的買家、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Orion Residence 時，買家通常也會參考 Time Square 2（起價 RM 788,000）、SWNK House @ BBCC（起價 RM 708,000） 和 BranniganZ（起價 RM 800,000）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-10 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
可以 — 起價 RM 1,600,000 已達到吉隆坡針對外國買家設立的最低購房門檻 RM 1,000,000。外國買家仍需申請州政府批准（State Authority Consent），並繳納 8% 的一律印花稅。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率） — 以入門價格 RM 1,600,000 計算，印花稅約為 RM 128,000。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Orion Residence 適合在 Bukit Bintang 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格From RM 1.6M，擁有 Freehold 地契，面積約 491 - 1329 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Orion Residence 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 Bukit Bintang和吉隆坡。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。