值得投資嗎？
有條件. 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
項目分析
The Address @ Maxim Pelangi
Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor
The Address @ Maxim Pelangi 是由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 打造的永久地契服務式公寓，坐落新山彩虹花園（Taman Pelangi）成熟社區，佔地 6.5 英畝。項目由 A、Bayan（B）、C 三座塔樓組成，共 2,743 個單位，戶型涵蓋 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房雙鑰匙（Dual-Key）戶型，可享靈活租金收入。項目距離新山...
起價
Contact for Pricing
建築面積
450 - 865 sqft
地契
Freehold
竣工
Not disclosed — confirm with…
最後檢查: August 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm with Lewis
快速項目判斷
Lewis 投資分析適合誰
自住買家. 長期持有 / 交通便利 / 自住.
預訂前要問什麼
最新 nett 價格、可選單位、floor/layout plan、車位、配套和替代項目。
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
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Gallery
The Address @ Maxim Pelangi 雙子永久地契塔樓，坐落新山彩虹花園，晴朗藍天下的外觀
Project visual reference.
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Floor / layout plan
A1戶型（450平方尺）
The Address @ Maxim Pelangi A1戶型（450平方尺）—— 1房1衛入門戶型，附陽臺。
索取 floor/layout plan
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
The Address @ Maxim Pelangi
Location
Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor
Developer
Maxim Pelangi Sdn Bhd
Tenure
Freehold
Completion Year
Not disclosed — confirm with Lewis
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
450 - 865 sqft
Bedrooms
1 - 3
Total Units
2,743 units across 3 towers (A, Bayan/B, C)
Nearest Mall
KSL City Mall
| Project Name | The Address @ Maxim Pelangi |
|---|---|
| Location | Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor |
| Developer | Maxim Pelangi Sdn Bhd |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Not disclosed — confirm with Lewis |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 450 - 865 sqft |
| Bedrooms | 1 - 3 |
| Total Units | 2,743 units across 3 towers (A, Bayan/B, C) |
| Nearest Mall | KSL City Mall |
項目賣點
永久地契服務式公寓，佔地 6.5 英畝，位於成熟的彩虹花園（Taman Pelangi）社區
距新山 CIQ 關卡及未來 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並計劃提供接駁巴士服務
A、Bayan（B）、C 三座塔樓，全項目共 2,743 個單位
戶型自 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房雙鑰匙（Dual-Key），可享靈活租金收入
25 米無邊泳池、水中健身區與水中繭型水療池，打造戶外園景平臺
半場籃球場、匹克球場、兒童遊樂場及森林花園/吊床休憩區
長期持有交通便利自住
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
戶型與預計月供
| 戶型 | 面積 | 房·衛 | 價格 | 預計月供 | 適合人群 | 詢問 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Type A1 | 450 sq ft | 1 / 1 | 詢問 Lewis | – | 首購族出租投資 | 詢問此戶型 |
| Type A2 | 450 sq ft | 1 / 1 | 詢問 Lewis | – | 首購族出租投資 | 詢問此戶型 |
| Type B1 | 660 sq ft | 2 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type B2 | 660 sq ft | 2 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type C (Dual-Key) | 865 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 出租投資多代同堂 | 詢問此戶型 |
*預計按 90% 貸款、年利率 4.2%、35 年計算。價格為參考價格 — 請向 Lewis 確認最新信息。
用我的條件重算 →3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,200
現金差額
-RM 1,291
顯示全部詳情
毛租金回報
3.8%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 3,124
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,400
現金差額
-RM 924
顯示全部詳情
毛租金回報
4.1%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 3,124
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,550
現金差額
-RM 680
顯示全部詳情
毛租金回報
4.4%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 3,124
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 2 個月 | RM 3,124 | -RM 1,291 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 1 個月 | RM 3,124 | -RM 924 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.4% | 每年 0.5 個月 | RM 3,124 | -RM 680 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 7,000
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 21,000
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 3,500
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 17,500
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
預估啟動現金
RM 70,000 首付 + RM 49,000 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 158
儲備金參考
RM 16
每月持有參考
RM 3,124
現金緩衝參考
RM 101,500
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
KSL City Mall
資料來源: Google Maps 查核
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
自住買家長期持有者重視交通的買家
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
5-10 年
信心指數
7.3/10
總評分
7.3/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.9/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.9/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.5/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.0/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.9/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
7.7/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
7.2/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
7.8/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.9/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.5/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.0/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.9/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.9/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.5/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.0/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
自住買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm with Lewis.
Freehold serviced residence on a 6.5-acre site in the established Taman Pelangi (Rainbow Garden) township About 3km to the Johor Bahru CIQ checkpoint and the upcoming RTS Bukit Chagar link, with a planned shuttle service Three towers — A, Bayan (B) and C — totalling 2,743 units across the development
永久地契服務式公寓，佔地 6.5 英畝，位於成熟的彩虹花園（Taman Pelangi）社區
距新山 CIQ 關卡及未來 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並計劃提供接駁巴士服務
A、Bayan（B）、C 三座塔樓，全項目共 2,743 個單位
戶型自 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房雙鑰匙（Dual-Key），可享靈活租金收入
25 米無邊泳池、水中健身區與水中繭型水療池，打造戶外園景平臺
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
下訂前先檢查
優先詢問的單位
建議優先詢問1 - 3 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是只挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
The Address @ Maxim Pelangi 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Maxim Pelangi Sdn Bhd 並未對外公開 The Address @ Maxim Pelangi 的價目表。戶型面積介於 450 至 865 平方尺，涵蓋 1 房、2 房與 3 房雙鑰匙（Dual-Key）戶型，價格視塔樓與戶型而定。請 WhatsApp Lewis 索取最新 nett 價格、配套與剩餘單位。
項目為永久地契發展，坐落於新山彩虹花園一塊 6.5 英畝的永久地契土地上。
項目坐落新山彩虹花園（Taman Pelangi）Jalan Serampang，距離新山 CIQ 關卡及未來 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並毗鄰 KSL City Mall、Plaza Pelangi 及 Mid Valley Southkey。
項目由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 發展。
A1/A2 戶型為 450 平方尺 1 房 1 衛；B1/B2 戶型為 660 平方尺 2 房 2 衛；C 戶型為 865 平方尺 3 房 2 衛雙鑰匙（Dual-Key）單位，可分割為兩個獨立出租空間。
項目距離新山 CIQ 關卡及未來往返新加坡的 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並計劃提供項目與 CIQ/RTS 站之間的接駁巴士服務。
設施包括 25 米無邊泳池、水中健身區、水中繭型水療池、半場籃球場、匹克球場、健身房、桑拿房、圖書館/共享工作空間、住戶會客廳、社交廚房、兒童遊樂場，以及設有吊床區的森林花園。
項目由 A、Bayan（B）、C 三座塔樓組成，佔地 6.5 英畝，共 2,743 個單位。
有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
The Address @ Maxim Pelangi 的 Lewis 投資評分為 7.3/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
The Address @ Maxim Pelangi 最適合自住買家、長期持有者、重視交通的買家。
The Address @ Maxim Pelangi 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
更好的替代選擇取決於你的預算、偏好地區和購買目的。建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型來比較周邊項目。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-10 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
The Address @ Maxim Pelangi 適合在 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格with pricing on request，擁有 Freehold 地契，面積約 450 - 865 sqft。
對於投資，下訂前請先將 The Address @ Maxim Pelangi 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 KSL City Mall，附近地標包括 新山 CIQ 關卡與 RTS Bukit Chagar 捷運站（往返新加坡）和KSL City Mall。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？
WhatsApp 諮詢相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
Johor
The Astaka @ One Bukit Senyum
Contact for Pricing
CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
Johor
SKS Pavillion Residences
Contact for Pricing
CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
Johor
Paragon Signature Suites
Contact for Pricing
New LaunchFreeholdContact for Pricing
Long-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。