Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor • 服務式公寓
The Address @ Maxim Pelangi 是由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 打造的永久地契服務式公寓，坐落新山彩虹花園（Taman Pelangi）成熟社區，佔地 6.5 英畝。項目由 A、Bayan（B）、C 三座塔樓組成，共 2,743 個單位，戶型涵蓋 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3…
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
The Address @ Maxim Pelangi 是位於 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 開發，戶型面積約 450 - 865 sqft，預計於 Not disclosed — confirm with Lewis 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 7.3/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
自住買家. 長期持有 / 交通便利 / 自住.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
平面 / 戶型圖
The Address @ Maxim Pelangi A1戶型（450平方尺）—— 1房1衛入門戶型，附陽臺。
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
最近的商場
| 項目名稱 | The Address @ Maxim Pelangi |
|---|---|
| 地點 | Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | Maxim Pelangi Sdn Bhd |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Not disclosed — confirm with Lewis |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 450 - 865 sqft |
| 臥室數量 | 1 - 3 |
| 總單位數 | 2,743 units across 3 towers (A, Bayan/B, C) |
| 最近的商場 | KSL City Mall |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
永久地契服務式公寓，佔地 6.5 英畝，位於成熟的彩虹花園（Taman Pelangi）社區
距新山 CIQ 關卡及未來 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並計劃提供接駁巴士服務
A、Bayan（B）、C 三座塔樓，全項目共 2,743 個單位
戶型自 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房雙鑰匙（Dual-Key），可享靈活租金收入
25 米無邊泳池、水中健身區與水中繭型水療池，打造戶外園景平臺
半場籃球場、匹克球場、兒童遊樂場及森林花園/吊床休憩區
以下資料適合作為初步篩選對比。
| 戶型 | 面積 | 房·衛 | 價格 | 預計月供 | 適合人群 | 詢問 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Type A1 | 450 sq ft | 1 / 1 | 詢問 Lewis | – | 首購族出租投資 | 詢問此戶型 |
| Type A2 | 450 sq ft | 1 / 1 | 詢問 Lewis | – | 首購族出租投資 | 詢問此戶型 |
| Type B1 | 660 sq ft | 2 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type B2 | 660 sq ft | 2 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type C (Dual-Key) | 865 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 出租投資多代同堂 | 詢問此戶型 |
*預計按 90% 貸款、年利率 4.2%、35 年計算。價格為參考價格 — 請向 Lewis 確認最新資訊。
用我的條件重算 →價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 158
儲備金參考
RM 16
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,124
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
KSL City Mall
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
不適合
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
5-10 年
信心指數
7.3/10
Lewis 篩選模型
7.3/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.9/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.9/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.5/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.0/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
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為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.9/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.9/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.5/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.0/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
自住買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm with Lewis.
Freehold serviced residence on a 6.5-acre site in the established Taman Pelangi (Rainbow Garden) township About 3km to the Johor Bahru CIQ checkpoint and the upcoming RTS Bukit Chagar link, with a planned shuttle service Three towers — A, Bayan (B) and C — totalling 2,743 units across the development
永久地契服務式公寓，佔地 6.5 英畝，位於成熟的彩虹花園（Taman Pelangi）社區
距新山 CIQ 關卡及未來 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並計劃提供接駁巴士服務
A、Bayan（B）、C 三座塔樓，全項目共 2,743 個單位
戶型自 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房雙鑰匙（Dual-Key），可享靈活租金收入
25 米無邊泳池、水中健身區與水中繭型水療池，打造戶外園景平臺
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Maxim Pelangi Sdn Bhd 並未對外公開 The Address @ Maxim Pelangi 的價目表。戶型面積介於 450 至 865 平方尺，涵蓋 1 房、2 房與 3 房雙鑰匙（Dual-Key）戶型，價格視塔樓與戶型而定。請 WhatsApp Lewis 索取最新 nett 價格、配套與剩餘單位。
項目為永久地契發展，坐落於新山彩虹花園一塊 6.5 英畝的永久地契土地上。
項目坐落新山彩虹花園（Taman Pelangi）Jalan Serampang，距離新山 CIQ 關卡及未來 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並毗鄰 KSL City Mall、Plaza Pelangi 及 Mid Valley Southkey。
項目由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 發展。
A1/A2 戶型為 450 平方尺 1 房 1 衛；B1/B2 戶型為 660 平方尺 2 房 2 衛；C 戶型為 865 平方尺 3 房 2 衛雙鑰匙（Dual-Key）單位，可分割為兩個獨立出租空間。
項目距離新山 CIQ 關卡及未來往返新加坡的 RTS Bukit Chagar 捷運站約 3 公里，並計劃提供項目與 CIQ/RTS 站之間的接駁巴士服務。
設施包括 25 米無邊泳池、水中健身區、水中繭型水療池、半場籃球場、匹克球場、健身房、桑拿房、圖書館/共享工作空間、住戶會客廳、社交廚房、兒童遊樂場，以及設有吊床區的森林花園。
項目由 A、Bayan（B）、C 三座塔樓組成，佔地 6.5 英畝，共 2,743 個單位。
The Address @ Maxim Pelangi 是位於 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 開發，戶型面積約 450 - 865 sqft，預計於 Not disclosed — confirm with Lewis 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 7.3/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
The Address @ Maxim Pelangi 的 Lewis 投資評分為 7.3/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
The Address @ Maxim Pelangi 最適合自住買家、長期持有者、重視交通的買家。
The Address @ Maxim Pelangi 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 The Address @ Maxim Pelangi 時，買家通常也會參考 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi、The Astaka @ One Bukit Senyum 和 SKS Pavillion Residences。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-10 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 1,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
The Address @ Maxim Pelangi 適合在 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格with pricing on request，擁有 Freehold 地契，面積約 450 - 865 sqft。
對於投資，下訂前請先將 The Address @ Maxim Pelangi 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 KSL City Mall，附近地標包括 新山 CIQ 關卡與 RTS Bukit Chagar 捷運站（往返新加坡）和KSL City Mall。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
