值得投資嗎？
暫不建議. 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
Wave Marina Cove
Marina Cove, Johor Bahru, Johor
Wave Marina Cove 是由 Adawan Development（IOI產業集團旗下公司）打造的稀缺永久地契低密度濱海服務式公寓，坐落於依斯干達特區新山地不佬海岸（Tebrau Coast）的 Marina Cove 濱海城鎮內。項目已全面完工，由 A 至 F 共6棟塔樓組成，總計1,465個單位，每層僅8戶以確保住戶隱私，並可俯瞰柔佛海峽與新加坡天際線的壯麗海景。業主共享超過2英畝、...
起價
Contact for Pricing
建築面積
553 - 1,344 sqft
地契
Freehold
竣工
Completed - ready to move in
最後檢查: August 2026 · brochure completion reference: Completed - ready to move in
快速項目判斷
Lewis 投資分析適合誰
長期持有者. 現房可看房 / 長期持有.
預訂前要問什麼
最新 nett 價格、可選單位、floor/layout plan、車位、配套和替代項目。
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
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Wave Marina Cove 新山Marina Cove永久地契濱海公寓塔樓外觀
Project visual reference.
Select Floor Plan Type
Type 1B • Floor / layout plan
Type 1B（553平方尺）
Type 1B戶型——項目入門戶型，553平方尺，1房、書房及1衛。
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項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
Wave Marina Cove
Location
Marina Cove, Johor Bahru, Johor
Developer
Adawan Development (IOI Properties Group)
Tenure
Freehold
Completion Year
Completed - ready to move in
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
553 - 1,344 sqft
Bedrooms
1 - 3+1
Total Units
1,465 units across 6 towers (A-F)
Nearest Mall
KSL City Mall
| Project Name | Wave Marina Cove |
|---|---|
| Location | Marina Cove, Johor Bahru, Johor |
| Developer | Adawan Development (IOI Properties Group) |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Completed - ready to move in |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 553 - 1,344 sqft |
| Bedrooms | 1 - 3+1 |
| Total Units | 1,465 units across 6 towers (A-F) |
| Nearest Mall | KSL City Mall |
項目賣點
稀缺永久地契項目，坐落依斯干達特區新山地不佬海岸門禁式濱海城鎮 Marina Cove
多數單位與泳池平臺可俯瞰柔佛海峽，遠眺新加坡天際線
低密度生活——A至F共6棟塔樓，每層僅8戶，總計1,465個單位
逾2英畝度假村級設施分佈於5樓及7樓平臺，含雙無邊際泳池與戲水池
戶型靈活多樣，從553平方尺（1房+書房）至1,344平方尺（3房+書房）
經東部疏散大道（EDL）數分鐘直達CIQ關卡——新加坡跨境通勤者理想之選
現房可看房長期持有
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,000
現金差額
-RM 1,496
顯示全部詳情
毛租金回報
3.4%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 3,163
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,200
現金差額
-RM 1,146
顯示全部詳情
毛租金回報
3.8%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 3,163
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,350
現金差額
-RM 911
顯示全部詳情
毛租金回報
4.0%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 3,163
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,000 | 3.4% | 每年 2 個月 | RM 3,163 | -RM 1,496 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 1 個月 | RM 3,163 | -RM 1,146 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,350 | 4.0% | 每年 0.5 個月 | RM 3,163 | -RM 911 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 7,000
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 21,000
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 3,500
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 17,500
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
預估啟動現金
RM 70,000 首付 + RM 49,000 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 194
儲備金參考
RM 19
每月持有參考
RM 3,163
現金緩衝參考
RM 101,500
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
KSL City Mall
資料來源: Google Maps 查核
最近的商業樞紐
JB City Centre & Johor Bahru City Square
資料來源: Google Maps / 區域調查
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
長期持有者
不適合
短期轉售客
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
3-7 年
信心指數
6.9/10
總評分
6.9/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.5/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.5/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.5/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.5/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
6.7/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.5/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
7.1/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
6.5/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.5/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.5/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
8.1/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
6.7/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.5/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.1/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.5/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.5/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 6.7/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,000 - RM 2,350
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
長期持有者
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Completed - ready to move in.
Rare freehold status in Marina Cove, a gated waterfront township on Johor Bahru's Tebrau Coast within Iskandar Malaysia Panoramic views across the Johor Strait toward the Singapore skyline from most units and the pool deck Low-density living — just 8 units per floor across 6 towers (A to F), 1,465 units total
稀缺永久地契項目，坐落依斯干達特區新山地不佬海岸門禁式濱海城鎮 Marina Cove
多數單位與泳池平臺可俯瞰柔佛海峽，遠眺新加坡天際線
低密度生活——A至F共6棟塔樓，每層僅8戶，總計1,465個單位
逾2英畝度假村級設施分佈於5樓及7樓平臺，含雙無邊際泳池與戲水池
戶型靈活多樣，從553平方尺（1房+書房）至1,344平方尺（3房+書房）
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
下訂前先檢查
優先詢問的單位
建議優先詢問1 - 3+1 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是只挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Marina Cove, Johor Bahru，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
Wave Marina Cove 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Adawan Development（IOI產業集團）並未在轉售/次售市場公開 Wave Marina Cove 的價目表。戶型面積介於553至1,344平方尺，共7種戶型。請 WhatsApp Lewis 索取最新叫價、戶型與樓棟剩餘單位信息。
Wave Marina Cove 屬永久地契（Freehold）發展項目——在新山這一帶的濱海項目中屬於稀缺地契類型。
項目坐落於新山 Jalan Sultanah Aminah 的 Marina Cove 濱海城鎮內，位於依斯干達特區地不佬海岸（Tebrau Coast），經東部疏散大道（EDL）數分鐘即達CIQ關卡。
項目由 Adawan Development 發展，隸屬 IOI 產業集團（IOI Properties Group）。
共7種戶型：Type 1B（553平方尺，1房+書房）、Type 2A（793平方尺，2房）、Type 2B（933平方尺，2房+書房）、Type 2C（942平方尺，2房+書房）、Type 2D（952平方尺，2房+書房）、Type 3A（1,103平方尺，3房）、Type 3B（1,344平方尺，3房+書房）。
是的，Wave Marina Cove 已全面完工，即可入住。
項目在5樓及7樓設有逾2英畝設施，包括雙無邊際泳池、戲水池與水療池、小型高爾夫果嶺、健身房、桑拿蒸汽房、設攀巖牆的半場室內籃球場、羽毛球場、燒烤區、私人影院、會議與多功能室、兒童遊戲室及閱讀室。
經東部疏散大道（EDL）數分鐘即可抵達CIQ關卡，距新加坡兀蘭（Woodlands）約8公里，深受跨境通勤族青睞。
暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Wave Marina Cove 的 Lewis 投資評分為 6.9/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Wave Marina Cove 最適合長期持有者。
Wave Marina Cove 可能不適合短期轉售客。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
更好的替代選擇取決於你的預算、偏好地區和購買目的。建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型來比較周邊項目。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
Wave Marina Cove 適合在 Marina Cove, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Freehold 地契，面積約 553 - 1,344 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Wave Marina Cove 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 KSL City Mall，附近地標包括 CIQ關卡（新山—新加坡兀蘭）和新山市中心與新山城中城廣場。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？
WhatsApp 諮詢相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
Johor
The Astaka @ One Bukit Senyum
Contact for Pricing
CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
Johor
SKS Pavillion Residences
Contact for Pricing
CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
Johor
Paragon Signature Suites
Contact for Pricing
New LaunchFreeholdContact for Pricing
Long-term holding
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。