Marina Cove, Johor Bahru, Johor • 服務式公寓
Wave Marina Cove 是由 Adawan Development（IOI產業集團旗下公司）打造的稀缺永久地契低密度濱海服務式公寓，坐落於依斯干達特區新山地不佬海岸（Tebrau Coast）的 Marina Cove 濱海城鎮內。項目已全面完工，由 A 至 F…
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
Wave Marina Cove 是位於 Marina Cove, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Adawan Development (IOI Properties Group) 開發，戶型面積約 553 - 1,344 sqft，於 Completed - ready to move in 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.9/10 的評分 — 目前暫不建議。 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
長期持有者. 現房可看房 / 長期持有.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
選擇戶型圖類型
Type 1B • 平面 / 戶型圖
Type 1B戶型——項目入門戶型，553平方尺，1房、書房及1衛。
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
最近的商場
| 項目名稱 | Wave Marina Cove |
|---|---|
| 地點 | Marina Cove, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | Adawan Development (IOI Properties Group) |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Completed - ready to move in |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 553 - 1,344 sqft |
| 臥室數量 | 1 - 3+1 |
| 總單位數 | 1,465 units across 6 towers (A-F) |
| 最近的商場 | KSL City Mall |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
稀缺永久地契項目，坐落依斯干達特區新山地不佬海岸門禁式濱海城鎮 Marina Cove
多數單位與泳池平臺可俯瞰柔佛海峽，遠眺新加坡天際線
低密度生活——A至F共6棟塔樓，每層僅8戶，總計1,465個單位
逾2英畝度假村級設施分佈於5樓及7樓平臺，含雙無邊際泳池與戲水池
戶型靈活多樣，從553平方尺（1房+書房）至1,344平方尺（3房+書房）
經東部疏散大道（EDL）數分鐘直達CIQ關卡——新加坡跨境通勤者理想之選
以下資料適合作為初步篩選對比。
價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 194
儲備金參考
RM 19
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,163
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
KSL City Mall
最近的商業樞紐
JB City Centre & Johor Bahru City Square
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
不適合
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
3-7 年
信心指數
6.9/10
Lewis 篩選模型
6.9/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.5/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.5/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.5/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.5/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
6.7/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
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為什麼重要
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評分
為什麼重要
下一步要驗證
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.5/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.1/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.5/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.5/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.5/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 6.7/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,000 - RM 2,350
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
長期持有者
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Completed - ready to move in.
Rare freehold status in Marina Cove, a gated waterfront township on Johor Bahru's Tebrau Coast within Iskandar Malaysia Panoramic views across the Johor Strait toward the Singapore skyline from most units and the pool deck Low-density living — just 8 units per floor across 6 towers (A to F), 1,465 units total
稀缺永久地契項目，坐落依斯干達特區新山地不佬海岸門禁式濱海城鎮 Marina Cove
多數單位與泳池平臺可俯瞰柔佛海峽，遠眺新加坡天際線
低密度生活——A至F共6棟塔樓，每層僅8戶，總計1,465個單位
逾2英畝度假村級設施分佈於5樓及7樓平臺，含雙無邊際泳池與戲水池
戶型靈活多樣，從553平方尺（1房+書房）至1,344平方尺（3房+書房）
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Adawan Development（IOI產業集團）並未在轉售/次售市場公開 Wave Marina Cove 的價目表。戶型面積介於553至1,344平方尺，共7種戶型。請 WhatsApp Lewis 索取最新叫價、戶型與樓棟剩餘單位資訊。
Wave Marina Cove 屬永久地契（Freehold）發展項目——在新山這一帶的濱海項目中屬於稀缺地契類型。
項目坐落於新山 Jalan Sultanah Aminah 的 Marina Cove 濱海城鎮內，位於依斯干達特區地不佬海岸（Tebrau Coast），經東部疏散大道（EDL）數分鐘即達CIQ關卡。
項目由 Adawan Development 發展，隸屬 IOI 產業集團（IOI Properties Group）。
共7種戶型：Type 1B（553平方尺，1房+書房）、Type 2A（793平方尺，2房）、Type 2B（933平方尺，2房+書房）、Type 2C（942平方尺，2房+書房）、Type 2D（952平方尺，2房+書房）、Type 3A（1,103平方尺，3房）、Type 3B（1,344平方尺，3房+書房）。
是的，Wave Marina Cove 已全面完工，即可入住。
項目在5樓及7樓設有逾2英畝設施，包括雙無邊際泳池、戲水池與水療池、小型高爾夫果嶺、健身房、桑拿蒸汽房、設攀巖牆的半場室內籃球場、羽毛球場、燒烤區、私人影院、會議與多功能室、兒童遊戲室及閱讀室。
經東部疏散大道（EDL）數分鐘即可抵達CIQ關卡，距新加坡兀蘭（Woodlands）約8公里，深受跨境通勤族青睞。
Wave Marina Cove 是位於 Marina Cove, Johor Bahru, Johor 的永久地契服務式公寓，由 Adawan Development (IOI Properties Group) 開發，戶型面積約 553 - 1,344 sqft，於 Completed - ready to move in 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.9/10 的評分 — 目前暫不建議。 暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Wave Marina Cove 的 Lewis 投資評分為 6.9/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Wave Marina Cove 最適合長期持有者。
Wave Marina Cove 可能不適合短期轉售客。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Wave Marina Cove 時，買家通常也會參考 Amora Park @ Aliff Harmoni, Tampoi、The Astaka @ One Bukit Senyum 和 SKS Pavillion Residences。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 1,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Wave Marina Cove 適合在 Marina Cove, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Freehold 地契，面積約 553 - 1,344 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Wave Marina Cove 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 KSL City Mall，附近地標包括 CIQ關卡（新山—新加坡兀蘭）和新山市中心與新山城中城廣場。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
