分层产权与物业管理
管理层开罚单给你：这张罚单真的有法律效力吗？
附加细则可以对违反细则的业主、住户或访客处以罚款——但不得超过 RM200，依共管机构第 32(3)(i) 条和管理机构第 70(2)(i) 条。2015 年条例附表三第二部分第 7 段规定，该罚款构成到期债务，并须存入维修账户。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在跟邻居起纠纷的住户，以及从生活品质角度权衡高楼与有地住宅的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中低 |
| 买家行动 | 把你的楼盘名称、目前缴的管理费，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
附加细则到底允许什么
本文要处理的是：附加细则罚款有法定依据，也有金额上限。超出的部分只是「要求」，不是「债务」。 你们楼自己发明的规定，只有在按照法令要求的程序订立时才有约束力。
权力，以及上限
共管机构第 32(3)(i) 条和管理机构第 70(2)(i) 条，都明文把「对违反任何附加细则的单位业主、业主、住户或访客处以罚款」纳入附加细则的允许范围。法令随即设了上限：罚款不得超过二百令吉。这个上限适用，不管违规有多严重、发生过多少次。任何挂在附加细则违规上、超过 RM200 的处罚，都不是可执行的罚款。
这笔钱去哪里
2015 年条例附表三第二部分第 7(1) 段，允许管理主体在法定上限内，对任何违反附加细则的人处以罚款。第 7(2) 段随后要求，该罚款须视为到期债务，并存入维修账户。后半句值得记住：罚款不是付给管委会或某位经理的，它应该在账目里找得到。如果你一直在缴罚款，却在经审计的账目里找不到这笔收入，那就是一个该问的问题。
缴钱之前的两道核查
第一，这笔罚款依据的是哪一条附加细则？罚款只能跟在「违反某条附加细则」之后，所以先索取那条细则本身。第二，那条细则是不是妥为订立的——是不是在一次给足至少二十一天通知的大会上提出，并以不少于四分之三的有效票通过？如果是，罚款成立，而 RM200 的上限告诉你它的最高额是多少。如果那条细则拿不出来，或者只是靠一份通函、一次管委会决议推出来的，那这笔罚款就没有基础——而这正是该书面提出来的点。
拿你自己那栋楼核对一遍
拿一份你们项目的附加细则，以及通过它的那份决议。一条追溯不到合规决议的「规定」，只是要求，不是义务。
买家检查清单
罚款是合法的、有上限的、可追溯的。合法，因为第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条明文允许附加细则对任何违反细则的单位业主、业主、住户或访客处以罚款。上限是二百令吉。可追溯，因为附表三第二部分第 7(1) 段允许管理主体处以罚款，而第 7(2) 段要求这笔钱必须进入维修账户。
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| 1 | 问清楚这笔罚款依据的是哪一条附加细则，并索取一份副本。 |
|---|---|
| 2 | 核实那条细则是以特别决议通过的——21 天通知、四分之三有效票。 |
| 3 | 把金额对照第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条的 RM200 上限。 |
| 4 | 依第 7(2) 段的要求，到维修账户里去找这笔罚款收入。 |
| 5 | 如果那条细则拿不出来，在缴款之前书面提出异议。 |
常见问题
违反「家规」管理层可以罚我吗？
如果那条规定是妥为订立的附加细则，可以。第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条允许附加细则对违反者——业主、单位业主、住户或访客——处以罚款。
罚款最多多少？
不得超过二百令吉。
罚款的钱去哪里？
附表三第二部分第 7(2) 段要求，该笔款项须视为到期债务并存入维修账户。
那条规定是贴通告公布的，没经过表决，他们还能罚我吗？
罚款跟在「违反附加细则」之后，而附加细则必须以特别决议订立。缴款之前，先索取那条细则和那份决议。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
欠管理费，管理层可以断你的水、锁你的水表、不让你搭电梯吗？
757 法令和 2015 年条例都没有赋予管理主体因欠费而切断单位水电的明文权力。条例允许的是：依附加细则第 6(5) 条暂停共用设施与服务，以及依第 6(4) 条停用你的门禁卡，重新启用费不得超过 RM50。
Lewis 总结
吵之前先分清楚。停用门禁卡和暂停设施是合法的，管理层也会用；切断水电则没有明文的法定依据，值得马上书面质疑。但无论哪一种，先把欠费缴清——账目一清，这里所有的手段都立刻失效。
管理层可以把共用停车位出租、预留或收费吗？
管理主体可以出租或分配共用产业车位——共管机构依第 23(2)(c) 条，管理机构依第 50(2)(c) 条配合第 60(2) 条——并可依第 32(3) 或 70(2) 条透过附加细则规范停车。但订立这些附加细则需要在大会上通过**特别决议**，不是管委会自己拍板。
Lewis 总结
布告栏上出现新的停车规定时，问一个问题就够了：这是依据哪一次大会上通过的哪一项特别决议？如果没人答得上来，那你看到的只是一项穿着附加细则外衣的管委会偏好。
管理层在什么情况下要负法律责任：疏忽、资金短缺、没买保险
如果共管机构委员会未能维护、审计或允许检查账目，他们依第 26(5) 条（共管机构）和第 62(5) 条（管理机构）面临个人责任——罚款最高 RM250,000 和监禁最高三年。管理机构必须依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 条保持公共财产的修缮状态。附则豁免管理机构对车辆拖曳、未授权动物移除和不领取物品处置的责任，但不存在使该机构对盗窃或丢失承担责任的一般条款。索赔提交至依第 102 和 105(1) 条的仲裁庭。
Lewis 总结
如果委员会在账目上失职，个人的责任是真实的且昂贵的——引用第 26(5) 或 62(5) 条。如果你在为盗窃或车辆损坏起诉，问一个律师第三附表中的附则豁免是否会适用——该机构对丢失没有全面责任，但你与该机构之间的合同可能会施加责任。
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问清楚这笔罚款依据的是哪一条附加细则，并索取一份副本。
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核实那条细则是以特别决议通过的——21 天通知、四分之三有效票。
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把金额对照第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 条的 RM200 上限。
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依第 7(2) 段的要求，到维修账户里去找这笔罚款收入。