菲律賓買家
完整成本清單
從2026年1月1日起，外國人購買馬來西亞住宅的印花稅翻倍，漲到統一8%的固定稅率。再加上律師費、州政府同意費，以及日後出售時的RPGT，菲律賓買家需要的是一個真實的總成本數字，而不是掛牌價。本文以100萬令吉為例做了詳細算例。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想在對某個掛牌價產生感情之前，先弄清楚馬來西亞購房真實總成本的菲律賓買家，需要的是2026年的最新數字，而不是仍在舊指南里流傳的2026年之前的數字。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 在下定之前，可以請 Lewis 針對具體項目和州屬，提供一份完整的分項成本清單——印花稅、律師費和州政府同意費——這樣你做預算時用的才是真實的數字。 |
為什麼這份成本清單比標價本身更重要
一則馬來西亞房地產廣告只會顯示一個數字——購房價格——而這個數字，恰恰是實際規劃一筆外國人購房預算時最沒用的數字。等你把印花稅、律師費和州政府同意費都算進去，外國買家在拿到產權之前，通常要在標價之外額外支出10%到14%，而這還沒算上日後出售時房地產利得稅（RPGT）會拿走多少。這些成本並不是刻意隱藏的——它們都是公開、受監管的數字——但很少會被擺在一起呈現，而且其中好幾項，在2026年初專門針對外國人做了實質性調整，這意味著一些較舊的指南、甚至一些代理的說法，可能還停留在2026年之前的數字。本文把每一項成本都擺在同一個地方，並以一個具體的100萬令吉的例子把算式走一遍，讓你能按真實數字做預算，而不是按掛牌價。
印花稅：2026年針對外國人翻倍的那個數字
外國買家面對的最大變化，從2026年1月1日起生效：非公民（不含永久居民）或外國公司購買住宅房地產，轉讓備忘錄（MOT）的印花稅現在統一為固定8%，比之前統一的4%稅率翻了一倍，依據是《2025年財政法令》對《1949年印花法令》第32(ab)項的修訂。這是按購房全價計算的固定稅率，不是累進制——不像適用於馬來西亞公民和永久居民、同一筆交易按1%/2%/3%/4%累進計算的稅率。以一套100萬令吉的房地產為例，光是印花稅，外國買家就要交8萬令吉，而買同一套單位的馬來西亞公民只需要交2.4萬令吉——在你拿掛牌價和馬來西亞朋友買類似房地產的實際花費做對比之前，這個差距值得先弄清楚。非住宅（商業）房地產不管買家國籍如何，依然沿用標準的累進稅率，所以這個翻倍的固定稅率，專門針對的是外國人購買住宅這一類交易。
律師費：這套費率表到底收多少
律師費依據《2023年律師收費令》（SRO 2023）——一套固定的法定收費標準，馬來西亞每一位律師對同一筆交易都收取相同的費率——在基礎費用上沒有「貨比三家找便宜律師」這回事，能比較的只有周邊的雜項支出。按SRO 2023的A表，費率是交易金額首50萬令吉部分收1.25%（最低500令吉），50萬零1令吉到100萬令吉的部分收1.0%，金額更高的部分再按累進比例繼續遞減。這個費率表分別適用於買賣合約（SPA）和轉讓備忘錄（MOT），所以一筆普通的購買通常在這兩份文件上都要各自計一次律師費，如果你有貸款融資部分購房款，還要在貸款合約上按貸款金額（而不是房價）另計一筆律師費。在基礎律師費之外，專業服務費本身還要加收6%的服務稅（SST），而買賣合約本身還有一筆固定10令吉的名義印花稅，這和上面提到的轉讓備忘錄印花稅是分開的。
與 LEWIS 討論
8%印花稅的變動，是我會確保每一位外國客戶在對某個樓盤產生感情之前就弄清楚的數字，因為這個變化還比較新，有些代理甚至沒意識到，還在報舊的4%。我寧願在第一週就把真實的總成本說清楚，哪怕這段對話不太舒服，也不願意等到成交前三週，在律師樓裡才被迫面對一場更難堪的對話。
州政府同意費，再說一次
本系列其他文章已經詳細講過州政府同意費，但它必須出現在這份成本清單裡，因為當你把注意力都放在印花稅和律師費上時，很容易忘掉它。每一筆外國人購房，在過戶登記之前，都需要取得相關州政府（吉隆坡、布城和納閩則是聯邦經濟策劃單位 EPU）的書面同意，這項同意本身要另外收費，和印花稅是分開的兩筆錢。在本系列涵蓋的州屬中，柔佛目前的收費最高，是購房價格的3%、最低3萬令吉，這是從2025年年中左右從2%（最低2萬令吉）上調而來；檳城大致相當，也是3%；其他州通常收取大約1萬到2萬令吉的固定區間，或者1%到2%的比例，聯邦直轄區由EPU管理的費用則因案而異。這筆費用不管你是現金全款還是有貸款融資都要繳，而且要在產權登記到你名下之前付清，所以它應該納入你完成交易那天的預算，而不是事後才想起來的額外支出。
一個具體算例：100萬令吉柔佛購房的完整成本
把各項加在一起，以一套達到該州對外國人100萬令吉標準最低門檻的100萬令吉新山分層產權房地產為例，一位現金買家的完整成本大致如下：8萬令吉轉讓備忘錄印花稅（固定8%稅率）、3萬令吉州政府同意費（柔佛3%的最低金額）、買賣合約和轉讓備忘錄兩筆加起來大約2萬到2.5萬令吉的律師費（含服務稅），再加上10令吉的買賣合約名義印花稅。加起來，標價之外大約要額外支出13萬到13.5萬令吉——也就是說，一套「100萬令吉」的房地產，在你裝修任何一個房間之前，真實的總成本已經接近113萬到114萬令吉。如果買家有貸款融資部分購房款，還要在貸款金額上另加0.5%的貸款合約印花稅，以及按同一套SRO 2023費率表計算的貸款合約律師費。這些數字並非柔佛費率結構獨有——換成你自己所在州屬的同意費比例，整套算法的形狀是一樣的。
一個具體算例：100萬令吉柔佛購房的完整成本
成本項目
金額（以100萬令吉柔佛為例）
成本項目
金額（以100萬令吉柔佛為例）
成本項目
金額（以100萬令吉柔佛為例）
成本項目
金額（以100萬令吉柔佛為例）
成本項目
金額（以100萬令吉柔佛為例）
成本項目
金額（以100萬令吉柔佛為例）
| 成本項目 | 金額（以100萬令吉柔佛為例） |
|---|---|
| 購房價格 | RM1,000,000 |
| 轉讓備忘錄印花稅（外國人固定8%） | RM80,000 |
| 州政府同意費（柔佛3%，最低RM30,000） | RM30,000 |
| 律師費（SPA+MOT，含6%服務稅，約） | RM20,000–25,000 |
| 買賣合約名義印花稅 | RM10 |
| 大致總成本 | RM1,130,000–1,135,000 |
退出時的RPGT：出售房地產你實際要付多少
成本方程式的另一端，是你出售房地產時要繳的稅。對外國個人賣家來說，如果房地產在持有的頭五年內出售，房地產利得稅（RPGT）是應課稅收益的30%，從第六年起降到10%——但和馬來西亞公民不同（公民持有滿五年後稅率降到0%），外國業主永遠不會達到0%的RPGT稅率，一點商量餘地都沒有；10%是底線，不是一個臨時的過渡階梯。應課稅收益，大致上是出售價格減去原始購買價格，再減去可扣除的成本（印花稅、律師費，以及符合條件的裝修費用等），不是按全部售價來算，所以RPGT算的是你的利潤，不是你的總收入。舉個例子：一套100萬令吉購入的房地產，三年後以120萬令吉賣出，應課稅收益是20萬令吉，如果在持有頭五年內出售，RPGT就是6萬令吉（20萬的30%）；如果從第六年起才出售，則是2萬令吉（10%）。從2025年1月1日起，RPGT改為自我評估制度（STS RPGT），把計算收益、提交RPGT申報表、以及在出售後90天內繳稅的責任都轉移到賣方身上——如果你人在海外遙控整個出售流程，這是一個很容易被低估的實實在在的行政環節。
我會按什麼標準來做預算：算總賬，不只看掛牌價
按總賬來預算，而不是按掛牌價：大約8%的印花稅、比例不高但確實存在的州政府同意費（或者按州而定的固定區間），加上2%到2.5%的律師費，讓你在真正拿到產權之前，要在購房價格之外額外支出大約10%到14%——這還沒算上退出時的RPGT。這些數字，沒有一項是對外國買家比對馬來西亞公民更有利的——尤其是8%的印花稅，具體來說就是同一筆交易，公民要付的整整兩倍，而且這是一個相對較新的變化，一些樓盤資訊、甚至一些代理，可能還沒能把這個變化講清楚。我寧願讓客戶在愛上某個掛牌價之前，就先看到這份完整的數字，也不願意讓它在成交前三週，在律師樓裡以意外的方式冒出來。
買家檢查清單
外國買家現在要繳納統一8%的印花稅（自2026年1月1日起從4%翻倍），再加上大約2%到2.5%的律師費，以及州政府同意費——總的算下來，購房價格之外預計要額外支出10%到14%，這還不包括退出時的RPGT——五年內的RPGT稅率是30%，而外國人無論如何都不會低於10%。
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| 1 | 把標價之外的10%到14%（印花稅+律師費+州政府同意費）算進預算，才能真正拿到產權 |
|---|---|
| 2 | 確認你被報的是當前統一8%的外國人印花稅稅率，而不是一些舊資料裡還在引用的過時4%數字 |
| 3 | 籤買賣合約之前，請律師提供一份書面的、含服務稅的分項成本估算 |
| 4 | 把州政府同意費單獨列入預算，各州差異較大，且要在登記前繳清 |
| 5 | 如果有貸款融資，在房地產相關成本之外，再加上0.5%的貸款合約印花稅和相應的律師費 |
| 6 | 按RPGT規劃你的退出時間——五年後稅率從30%降到10%，但外國人永遠不會降到0% |
常見問題
8%的印花稅稅率已經確定了，還是仍處於提案階段？
已經確定並且生效——對非公民（不含永久居民）統一8%的稅率，適用於2026年1月1日或之後簽署的住宅房地產轉讓交易，依據是《2025年財政法令》對《1949年印花法令》的修訂。
8%的印花稅也適用於商業房地產嗎？
不適用——統一8%的稅率專門針對住宅房地產。非住宅（商業）房地產不管買家國籍如何，都繼續沿用標準的累進印花稅稅率。
外國人有沒有可能達到0%的RPGT？
不可能。馬來西亞公民和永久居民持有滿五年後RPGT降到0%；外國個人業主從第六年起會一直保持在10%——現行規定下，外國賣家沒有0%這一檔。
律師費能不能議價？
《2023年律師收費令》規定的基礎費用，是一套固定的法定收費標準，馬來西亞每一位律師對同一筆交易都收取相同的費率——這部分不能議價，不過標準範圍之外的雜項支出和額外服務，不同律師樓之間可能有差異。
如果我是現金全款、沒有貸款，還需要付州政府同意費嗎？
需要——只要是需要州政府（或EPU）批准的外國人購房，就都要繳這筆費用，不管這筆購買是現金全款還是貸款融資。
RPGT到底是怎麼算出來的？
按應課稅收益來算——出售價格減去原始購買價格，再減去可扣除的成本，比如印花稅、律師費和符合條件的裝修費用——而不是按全部售價來算，而且自2025年1月1日起，賣方要自行評估收益、並在出售後90天內提交RPGT申報表。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
產權對比：土地 vs 分層產權
菲律賓憲法禁止外國人在國內擁有土地，唯一的例外是公寓，且每個項目的外資持有比例上限為40%。而在馬來西亞，只要買家達到各州設定的最低購房門檻，就能以自己的名字取得永久地契分層產權——沒有持股比例上限，也不需要透過公司代持。
Lewis 總結
我不會把「產權」當作唯一的賣點，因為它本來就不是——名字寫在產權狀上，值多少錢還是要看底下那套房子本身值多少錢。但對一個在國內聽了多年「你不能擁有那塊地」的菲律賓買家來說，看到自己的名字直接寫在地契上，中間沒有公司架構擋在你和政府地籍登記處之間，這確實是一個值得先看馬來西亞的正當理由。
40%公寓上限對比
菲律賓對任何一個公寓項目的外資持有比例設定40%上限，按項目逐一追蹤——熱門的馬尼拉大樓可能會被填滿，從此完全關閉給外國買家。馬來西亞用的是價格門檻，而不是比例上限。本文詳細說明這個上限具體怎麼運作、填滿後會發生什麼，以及馬來西亞用什麼機制取而代之。
Lewis 總結
上限本身並不會讓我擔心——一棟大樓的40%仍然是幾百個單位。我真正會要求客戶去核實的，是在支付預訂費之前，用書面形式確認這棟樓目前的外資持有比例，因為「受外國買家歡迎到快賣光」正是最容易填滿上限的那種樓盤——付了錢之後才被告知不行，比事先知道要糟糕得多。
各州最低購房價格
馬來西亞沒有統一的全國最低購房價格——每個州都自行設定門檻，有幾個州還按區域或產權類型進一步細分。本文對比吉隆坡、雪蘭莪、柔佛和檳城的門檻，並列出各州目前的州政府同意費，同時說明為什麼你在預訂單位之前應該逐一核實每個數字。
Lewis 總結
我見過買家愛上一個項目的價格，結果才發現這個價格低於該區域的門檻，根本不符合法律上可以購買的條件。解決方法很枯燥但沒有商量餘地：先查區域，再查產權類型，最後核對最新的州政府通告——按這個順序來，而且要在你對某個樓盤產生感情之前就做完。
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發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
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把標價之外的10%到14%（印花稅+律師費+州政府同意費）算進預算，才能真正拿到產權
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確認你被報的是當前統一8%的外國人印花稅稅率，而不是一些舊資料裡還在引用的過時4%數字
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籤買賣合約之前，請律師提供一份書面的、含服務稅的分項成本估算
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把州政府同意費單獨列入預算，各州差異較大，且要在登記前繳清