分層產權與物業管理
管理層開罰單給你：這張罰單真的有法律效力嗎？
附加細則可以對違反細則的業主、住戶或訪客處以罰款——但不得超過 RM200，依共管機構第 32(3)(i) 條和管理機構第 70(2)(i) 條。2015 年條例附表三第二部分第 7 段規定，該罰款構成到期債務，並須存入維修賬戶。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在跟鄰居起糾紛的住戶，以及從生活品質角度權衡高樓與有地住宅的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中低 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
附加細則到底允許什麼
本文要處理的是：附加細則罰款有法定依據，也有金額上限。超出的部分只是「要求」，不是「債務」。 你們樓自己發明的規定，只有在按照法令要求的程序訂立時才有約束力。
權力，以及上限
共管機構第 32(3)(i) 條和管理機構第 70(2)(i) 條，都明文把「對違反任何附加細則的單位業主、業主、住戶或訪客處以罰款」納入附加細則的允許範圍。法令隨即設了上限：罰款不得超過二百令吉。這個上限適用，不管違規有多嚴重、發生過多少次。任何掛在附加細則違規上、超過 RM200 的處罰，都不是可執行的罰款。
這筆錢去哪裡
2015 年條例附表三第二部分第 7(1) 段，允許管理主體在法定上限內，對任何違反附加細則的人處以罰款。第 7(2) 段隨後要求，該罰款須視為到期債務，並存入維修賬戶。後半句值得記住：罰款不是付給管委會或某位經理的，它應該在賬目裡找得到。如果你一直在繳罰款，卻在經審計的賬目裡找不到這筆收入，那就是一個該問的問題。
繳錢之前的兩道核查
第一，這筆罰款依據的是哪一條附加細則？罰款只能跟在「違反某條附加細則」之後，所以先索取那條細則本身。第二，那條細則是不是妥為訂立的——是不是在一次給足至少二十一天通知的大會上提出，並以不少於四分之三的有效票通過？如果是，罰款成立，而 RM200 的上限告訴你它的最高額是多少。如果那條細則拿不出來，或者只是靠一份通函、一次管委會決議推出來的，那這筆罰款就沒有基礎——而這正是該書面提出來的點。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿一份你們項目的附加細則，以及通過它的那份決議。一條追溯不到合規決議的「規定」，只是要求，不是義務。
買家檢查清單
罰款是合法的、有上限的、可追溯的。合法，因為第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條明文允許附加細則對任何違反細則的單位業主、業主、住戶或訪客處以罰款。上限是二百令吉。可追溯，因為附表三第二部分第 7(1) 段允許管理主體處以罰款，而第 7(2) 段要求這筆錢必須進入維修賬戶。
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| 1 | 問清楚這筆罰款依據的是哪一條附加細則，並索取一份副本。 |
|---|---|
| 2 | 核實那條細則是以特別決議通過的——21 天通知、四分之三有效票。 |
| 3 | 把金額對照第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條的 RM200 上限。 |
| 4 | 依第 7(2) 段的要求，到維修賬戶裡去找這筆罰款收入。 |
| 5 | 如果那條細則拿不出來，在繳款之前書面提出異議。 |
常見問題
違反「家規」管理層可以罰我嗎？
如果那條規定是妥為訂立的附加細則，可以。第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條允許附加細則對違反者——業主、單位業主、住戶或訪客——處以罰款。
罰款最多多少？
不得超過二百令吉。
罰款的錢去哪裡？
附表三第二部分第 7(2) 段要求，該筆款項須視為到期債務並存入維修賬戶。
那條規定是貼通告公佈的，沒經過表決，他們還能罰我嗎？
罰款跟在「違反附加細則」之後，而附加細則必須以特別決議訂立。繳款之前，先索取那條細則和那份決議。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
欠管理費，管理層可以斷你的水、鎖你的水錶、不讓你搭電梯嗎？
757 法令和 2015 年條例都沒有賦予管理主體因欠費而切斷單位水電的明文權力。條例允許的是：依附加細則第 6(5) 條暫停共用設施與服務，以及依第 6(4) 條停用你的門禁卡，重新啟用費不得超過 RM50。
Lewis 總結
吵之前先分清楚。停用門禁卡和暫停設施是合法的，管理層也會用；切斷水電則沒有明文的法定依據，值得馬上書面質疑。但無論哪一種，先把欠費繳清——賬目一清，這裡所有的手段都立刻失效。
管理層可以把共用停車位出租、預留或收費嗎？
管理主體可以出租或分配共用產業車位——共管機構依第 23(2)(c) 條，管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條——並可依第 32(3) 或 70(2) 條透過附加細則規範停車。但訂立這些附加細則需要在大會上通過**特別決議**，不是管委會自己拍板。
Lewis 總結
佈告欄上出現新的停車規定時，問一個問題就夠了：這是依據哪一次大會上通過的哪一項特別決議？如果沒人答得上來，那你看到的只是一項穿著附加細則外衣的管委會偏好。
管理層在什麼情況下要負法律責任：疏忽、資金短缺、沒買保險
如果共管機構委員會未能維護、審計或允許檢查賬目，他們依第 26(5) 條（共管機構）和第 62(5) 條（管理機構）面臨個人責任——罰款最高 RM250,000 和監禁最高三年。管理機構必須依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕狀態。附則豁免管理機構對車輛拖曳、未授權動物移除和不領取物品處置的責任，但不存在使該機構對盜竊或丟失承擔責任的一般條款。索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的仲裁庭。
Lewis 總結
如果委員會在賬目上失職，個人的責任是真實的且昂貴的——引用第 26(5) 或 62(5) 條。如果你在為盜竊或車輛損壞起訴，問一個律師第三附表中的附則豁免是否會適用——該機構對丟失沒有全面責任，但你與該機構之間的合同可能會施加責任。
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問清楚這筆罰款依據的是哪一條附加細則，並索取一份副本。
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核實那條細則是以特別決議通過的——21 天通知、四分之三有效票。
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把金額對照第 32(3)(i) 和 70(2)(i) 條的 RM200 上限。
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依第 7(2) 段的要求，到維修賬戶裡去找這筆罰款收入。